房贷疑问
房子在我们中国人的观念里十分重要，作为一个“家”的外在载体，绝大多数的中国人都有买房的需求。
而要买房的朋友则会有很多的疑问：
到底应该全款买还是贷款买？如果贷款，贷多长时间合适，要提前还款吗？哪类人适合提前还款or不用提前还款？到底应该选择等额本息or等额本金，怎么贷款划算？
面对这么多的问题大家可能都有点晕，不过房产规划作为我们理财生涯中的重要部分，我们应该合理安排，因此有必要将这些问题一一搞清楚。
要不要贷款
对于要不要贷款这个问题大家虽然心中都有疑惑，但其实绝大多数人已经做出了自己的选择，那就是要贷款，而这其实也是最为明智的选择。
为什么说选择贷款买房是一个明智的选择呢？
我们可以将这个问题和等额本息以及等额本金两种还款方式联系起来一起看。
大家可以先看一个简单的例子：如果有一个人的房贷100万，20年还清，年利率6.15%，则月利率为0.5125%。
1.假设还款方式为等额本金，则月还款本金为：100万/240个月，即每月为4167元；首月还款本息共计9625元，此后还款每月递减21.36元，20年本息总计161.7万元。
2. 如果还款方式为等额本息，则每月还款额为7251.12元；20年本息总计174万元。
如果只是直观地看最终的本息还款总额，很多朋友可能会觉得房贷简直就是个天坑，利息都快赶上贷款额度了，怎么可能还会是明智的选择。
但是事实上还真就是这种看起来是个天坑的贷款买房方式最为明智。
不过这里有一个大前提：我们处在一个通胀的环境里。
当然，现在我们国家确实是处于通胀的环境里，未来大概率也是如此，因此这个大前提是成立的。
而我们都知道通货膨胀会导致的货币贬值和物价水平全面而持续地上涨，简单的说就是钱会越来越不值钱。
这种情况下房贷就会成为抵御通胀的优质资产。
像上文提到的例子，如果有人在2000年的时候按揭20年买房，每月需要还款几千元，在当时看来这或许是一笔很大的资金，但是到了20年后的今天这个依然还是每月还款几千元，而且还拥有了一套属于自己的房子，大家还会觉得还款数额很大吗？
将还款期限放长到二三十年来看，二三十年前的100万比现在的200万值钱多了。
此外，房贷是当前市面上个人能接触到的最优质的贷款，没有之一。
按照当前的LPR 4.65%计算，目前房贷利率基本在3.72% - 5.58%之间（原基准利率的8折-上浮20%）。
与之相对的，目前我们比较常见的花呗分期实际年利率是14%左右，而借呗发放给商家的贷款实际利率更是高达18%。所以能够贷款买房怎么可能“不香”？
贷款时间和方式
既然已经了解了贷款买房更有利于我们，那么其他问题就随之而来了：到底贷多长时间比较合适？该选等额本金还是等额本息？
其实这两个问题上文已经解答了一部分了，既然在通货膨胀的整体环境下钱会越来越不值钱，那么当然是钱越早拿越好，债越晚还越好。
就等额本息和等额本金两种方式而言，因为前面一段时间等额本金每个月还款金额都比等额本息多，所以其实就类似于每个月都有部分提前还款，通过这种每个月的提前还款减少了本金余额，占用利息自然就少了。
其实如果不选择等额本金的方式，而是在你有钱的时候专门做一大笔的提前还款，效果也是差不多的。
这两者最本质的区别在于：前者占用银行资金（本金）的时间更长，后者则是尽量多地先把本金还上。
出于这种原则考虑，表面看起来还款总额更多的等额本息要比等额本金划算一些。
此外，选择等额本息方式虽然还款总额会多一些，但是前期的资金压力会比较小。
而出于“多贷、久贷”的原则，选择30年期的等额本息还款方式显然更占便宜。
提前还款
理论上来说选择30年期的本额等息还款方式是最为明智的选择，但是现实毕竟不是理论，因此有两类人其实更适合提前还款甚至不应该贷款买房。
1.传统保守党：这类人群的钱只存银行，不做任何投资，不学习、不了解、不愿意承担任何风险，对这类朋友来说把贷款提前还了可能生活会更踏实、晚上更能睡好觉；
2.如果临近退休，那可以考虑先还贷。因为退休后收入增长速度就会放缓，甚至还会下降一些，这时背负过高的负债其实并不是一个明智的选择。
此外，如果朋友们背负房贷的话最好要系统地学习投资理财观念。
因为在当今社会还像过去一样将钱存放在银行的话只能让自己的资产不断缩水，同时房贷的压力会压得我们喘不过气来。
但是如果有良好的投资理财观念，将房贷作为理财生涯中资产配置的一部分，通过贷款买房我们甚至能赚得更多。
举个例子，我们可以将实现财富自由的4%法则运用在一笔资金的配置和计提中。
理论上财富自由的4%法则是指通过投资一组资产，此后每年从退休金中提取不超过4%的金额用来支付生活所需，这样直到自己去世退休金都花不完，因为资产自己会增值。
比如一年需要30万开销，则需要攒750万资产，每年提取不超过4%就可以满足一年30万元的生活开销，实现财务自由。
根据这个理论，当我们有一笔120万元的房贷时，如果能将120万的资产合理配置，之后每个月支取4000，每年支取4.8万还贷款，占120万资产的4%。这样既满足长期还贷的需求，又能够让剩余资产长期增值。
只要资产配置合理，等到房贷还完的时候，我们手里的资产大概率是比120万只多不少的。
就算加上投资过程中出现的风险，但是综合考虑通胀、房产增值等因素，将房贷作为我们理财生涯中资产配置的一部分，依然是欠得越多越久赚得越多！
财经无小事，慧眼辨其理
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