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大局已定!上海下一个十五年的发展重心在这里!

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  2020年最后一天,《上海市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》提出,今后五年,上海要加快构建“中心辐射、两翼齐飞、新城发力、南北转型”的空间新格局,把嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇五个新城打造成独立的综合性节点城市。

  紧接着1月21日,上海新一轮调控政策发布,又再一次强调要加大五大新城的土地供应。


  这说明一个很重要的问题——

  五大新城,既是未来上海的规划重心,也是未来上海楼市的供应重心!

  那么,这五大新城中,哪个最有价值?从楼市的角度看,哪个最值得入手?

  1

  首先来看位置,五大新城分布在上海外环沿线区域,对上海内中环形成一种包围之势。


  肯定有人会把这五座新城,当作是上海的卫星城或郊区新城。

  如果放在武汉或者杭州这么说没问题。

  但是,上海要做的是1+5模式,官方解释是这样:

  

上海市政协高层在上海市政协与市民网上交流会上强调:嘉定、青浦、松江、奉贤和南汇等五大新城的定位是独立的综合性节点城市,而不是城市副中心,也不是卫星城或郊区新城。其目的是要建成现代化的大城市、长三角的增长极,从根本上改变郊区发展洼地的状况。

  不禁佩服上海的未来规划,到2035年上海要在周边造五座新的城市。

  手笔之大,令人叹服。

  按照以往对新城的理解,从城市功能角度看,郊区新城更多承担疏散人口、承接产业转移的功能。

  但伴随城市空间格局的演化,上海对郊区新城的定位不再是“陪跑”。

  而是要“破旧立新”

  对于新城板块而言,完成“破旧立新”只有规划远远不够。

  需要的是时间,而且要足够长。

  对于五大新城来说,到2035年预期完成时间,这个周期足够长。

  在整个发展周期里,五大新城有充足的时间来发展自己的腹地,落地自己的规划,突破板块的上限。

  这是五大新城的目标,也是上海对五大新城的愿景。

  而上海这么做的目的只有一个:用五座新城来实现自己的城市供血和长三角一体化连接。

  可以预见:十五年后,五大新城已经成型,上海的格局被重新定义,长三角一体化的联系会更加紧密。

  2

  随着城市建设不断外扩,主城区对外环外的新城板块有了新的定义和要求。

  虽然,人口、交通、配套和市区都不可同日而语,但上车门槛相对较低,加之规划辐射效应。

  新城板块从来都不缺少关注度和话题。

  早在16年,上海市政府在《上海市城市总体规划2016-2040》草案中明确青浦新城、松江新城、嘉定新城、南桥新城和临港新城五个新城的地位之后,这五大新城越来越吸引各方眼球。


  去年12月和今年1月份,两个月时间内,上海连发两个政策,五大新城被连续点名。

  可见上海市政府,对五大新城的发展重视程度可见一斑。

  既然如此重视,那五大新城目前的发展现状是什么样?

  接下来,我们来逐一进行盘点:

  嘉定新城

  首先,看下嘉定新城的位置,位于上海市的西南部,外接苏州的太仓和花桥。


  关注度较高的板块主要集中在:江桥、安亭、以及老城东北部徐行片区。

  江桥板块,靠近大虹桥,配套及发展比较完善。

  其次安亭是属于性价比较高的购房区域。

  嘉定新城与南翔价差并不明显,甚至嘉定北三房与南翔两房总价都在同一价位。

  嘉定新城东北部片区,目前新房均价在3.7W/平左右,属于嘉定中游的房价水平。


  来源:嘉定新城网

  嘉定新城低房价吸引了一部分刚需购房者,但是轨道交通的发展缓慢,也是让刚需们望而却步的一个原因。

  嘉定新城东北部想要发展,只能指望嘉闵线


  此前嘉定新城东北部片区众多规划,可轨交迟迟不到位。

  这就导致,嘉定新城的客群局限于嘉定本地,或是在嘉定工作的人群。

  青浦新城

  青浦作为长三角区域的地理中心,上海与浙江、江苏交汇连接的西大门,将成为长三角一体化发展示范区。


  青浦板块最近关注度高,首先要得益于大虹桥的带动作用。

  整个大虹桥大致分为东南西北四个板块,包含北虹桥-江桥;南虹桥-闵行;东虹桥-长宁以及西虹桥-徐泾。


  在这四个板块中,长宁和闵行相对成熟,而徐泾除了背靠虹桥辐射大量发展之外,也是四个板块中新房供应量最充足、新房楼市热度最高的板块。

  2019年青浦徐泾就以3507套成交的成绩高居上海新房板块成交第二名。

  2020年徐泾上市的几个新盘里,都以超高的认筹率惊艳市场。

  上篇文章《站在大虹桥,才知道有房票也是一件痛苦的事》有对板块内部小区域和项目的详细介绍。


  青浦目前已经成为罕见的三大战略齐聚的焦点板块。

  背靠大虹桥的徐泾、未来上海城市副中心之一的青浦新城,以及长三角一体化的核心区域,都是青浦未来楼市爆发的价值点。

  上海未来十年,要看青浦。

  松江新城

  松江高铁片区紧邻老城南侧,围绕松江南站打造,定位为上海的长三角门户,一小时交通圈覆盖长三角所有主要城市。


  目前松江整体分成了两部分,佘山、泗泾、九亭加上部分洞泾区域,属于靠近市区的部分。

  区域内在售新房较少,而且老城城市建面略显陈旧,主要打造松江新城板块。

  泗泾,九亭,七宝等区域,通过地铁9号线可以快速到达徐家汇,途中经过漕河泾、宜山路(换乘3、4号线)等区域。

  一句话:它们距离市中心很近,可以通过9号线快速抵达市中心徐家汇。

  比如:泗泾和九亭还有七宝的新房,都是区域内不错的选择。

  松江老城、新城、大学城,这几个区域离得比较近,属于本地人多、大学生多的地方,外地来沪人群较少。

  这些板块的购买客户,主要是外地来沪工作的人,本地人比较少。

  值得一提的是,整个松江新城板块也是五大新城中最宜居的一个板块。

  奉贤新城

  奉贤新城的核心城区在南桥老城,这片区域汇集了奉贤新城的政治行政、商务办公、商业购物等生活配套,也是奉贤新城第一批商品住宅集中地。


  奉贤新城或许有些人没有概念,其实就是原来大家熟悉的南桥新城,只是在2035规划中,以南桥新城为基底,各方面各有提高后,整体升级为“奉贤新城”。

  奉贤,是倾全区之力打造南桥的,现在叫奉贤新城。

  奉贤整个区,本来一直是以农业或者说第一产业为主的区县,过去、现在、未来,农业为基这个调子都不变。

  大体上是这么个梯度结构:

  

南桥:绝对的综合中心,高度现代化城市,遥遥领先;
海湾:产业和居住中心之一,较为现代化,中心镇级别;
奉城镇:老城的心理印记,人口密集,但档次低,焕新的历史包袱大;
西渡:曾一度作为动迁基地,但发展实在一般,只能算是居民略多;
其他:几乎仍是农村和城乡集合部为主。

  由于交通基建进入较晚,可以说,没有划分奉贤新区之前,农业基底、经济实力在上海偏弱的奉贤区,真的是举全区之力倾注南桥。

  奉贤新城在轨道交通5号线向北延伸段终点,与17号线相似,5号线更重大的作用是远近郊的接驳。

  南汇新城

  南汇新城定位:人口规划65万人,滨江沿海发展廊道上的节点城市,以先进制造、航运贸易、海洋产业为支撑的滨海城市。


  临港目前是上海市政府扶持的区域,上海重大高科技企业与优势项目,纷纷落户临港新城

  其中不乏国内户外行业的龙头企业,像中国航发商发,上海汽车,上海电气,三一重工,还有跨国公司,比如特斯拉,西门子,卡特彼勒,GE等。

  是这几年来,集中精力开垦出来的新城。

  目前优势明显,有加快步伐之势,是浦东继陆家嘴之后的又一个发力点,各类机构与五大银行相续入户临港。

  一大片医院、学校、科学基地,纷纷在临港建立。

  但由于路途离市中心远,交通不便,现阶段只能以大建设,优惠政策来吸引人才。

  眼下因工作落户到当地比较合适,购房政策对于人才落户会有一定比例的倾斜。

  而且区域未来发展潜力肯定比其它两块大。

  以上,是五大新城的现状部分的分析。

  3

  接下来,重点来了。

  我们来探讨一下,五大新城中,单纯从发展潜力和楼市价值来看,哪个最值得入手?

  首先,我们要清楚一个关键点——

  上海目前的最大问题是什么?

  主城区满载!核心城区没地!

  上海迫切需要向外疏解城市人口!向外疏解城市产业!向外疏解城市功能!

  五大新城中,哪个能快速高效的承接从上海主城区外溢过来的产业、人口和城市功能,哪个发展的就更快,哪个兑现的可能就更高,哪个价值就更大。

  要判断五大新城的价值,一切的立足点就基于此。

  那么,想要承接来自上海核心城区的人口、产业和功能,有三个重要前提——

  第一、与主城的距离足够近。

  只有距离足够近,才能顺畅的承接来自主城的一切外溢,才能以最短的时间和最小的代价,快速融入到上海的主城中。

  距离的近,来自于两个方面——

  

1、地理空间上的足够近。肉贴肉,犬牙交错,水乳交融那种;
2、交通空间上的足够近。轨道交通条件足够好,地铁网络足够密集,能通过地铁网络与主城紧密链接。

  五大新城,与主城距离的排序为——

  嘉定新城>青浦新城>松江新城>奉贤新城>南汇新城

  其中,嘉定新城离市区最近。

  

S5和嘉闵线是两条大动脉,嘉定所规划的地铁最多,已落地的有11号线,今年开建的嘉闵线,未来规划的宝嘉线,都有想象空间,如果把13、14号线也纳入大新城,嘉定新城会有5条地铁辐射。

  而南汇新城,毫无疑问,是五大新城中距离主城最远的一个。

  以目前南汇新城的交通距离以及未来的轨交规划来看,南汇与上海主城是割裂的存在,只能作为独立发展的内生板块。

  第二、要有地。

  有连片可开发的用地,是一切的前提。

  有地,才有充足的承接空间;有地,才有一张蓝图绘到底的可能,有地,才有平地起高楼的奇迹。

  五大新城中,连片可开发土地存量的排序为——

  南汇新城>青浦新城>奉贤新城>嘉定新城>松江新城

  其中,松江新城因为开发时间相对较早。目前,连片可开发用地的存量相对较小。

  第三、要有逼格。

  所谓逼格,也就是概念定位。

  概念定位,说白了就是这五大新城在上海心中的地位排序。

  定位越高,地位排序越靠前。

  地位排序越靠前,上海向外疏解城市功能时,就越有可能把更好的产业、更好的人口层级、更好的政策扶持,更好的城市配套向你倾斜。

  五大新城中,规划定位的排序为——

  南汇新城>青浦新城>嘉定新城=松江新城=奉贤新城

  定位最高的,毫无疑问一定是南汇新城。剩下的几个,都大差不差。

  但青浦略有优势在于:

  距离大虹桥足够近,自己没有大概念,但胜在贴着大概念。

  不如,梳理一下——

  

与主城距离的排序:嘉定新城>青浦新城>松江新城>奉贤新城>南汇新城
连片可开发用地存量排序:南汇新城>青浦新城>嘉定新城>奉贤新城>松江新城
规划定位的排序为:南汇新城>青浦新城>嘉定新城=松江新城=奉贤新城

  站在当下看上海——

  确定性和价值都相对比较大的是,青浦新城和嘉定新城。

  嘉定胜在距离和交通,青浦胜在长三角一体化示范区和贴着大虹桥。

  站在未来看上海——

  潜力和暴击可能最大的是,南汇新城。

  定位高、概念大、空地多,房价起点也是五大新城中相对最低的,更容易炒,也更容易出泡沫。

  但同时因为与成熟区之间漫长的城市断裂带和交通距离,也必然会导致南汇的价值兑现存在极大的不确定性。

  尤其是,在当下房价已经涨了一轮的前提下,相对风险更大。

  以上,就是我们对于五大新城的判断。

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