湖贝塔定高500米！深圳添巨型综合体，投资额是华润城2倍

　　来源： 综合整理自文杰淘楼、深圳房地产信息网、深圳市城市设计促进中心、多维城市等

　　近日，深圳城市设计促进中心公布湖贝核心区域建筑的设计招标，包含限高500米、容积率24.5的湖贝塔设计。

　　湖贝统筹片区城市更新单元C2地块项目规划总建筑面积 220 万㎡，包括 37 万㎡商业、97 万㎡办公及公共管理用房、78 万㎡住宅及 商务公寓、8 万㎡公共配套设施。

　　是未来十年全球千万人口以上发达城市主城区屈指可数的巨型都市综合体。

　　容积率24.5 ，限高500米 ，“湖贝塔”建筑设计招标

　　湖贝旧改项目是深圳市首个城市更新统筹片区，地处东门街道罗湖的核心位置，无缝链接2号线湖贝站和3号线晒布站。

　　项目东至文锦中路，西靠东门中路，南临深南东路，北至中兴路，分四期进行开发，旧改范围和位置大致如下：

　　政府红线范围示意

　　湖贝旧改2013 年纳入深圳市城市更新单元计划，是深圳市仅有的两大统筹片区之一，在长达十年的规划编制的过程中，始终秉持“政府主导、市场运作、专家领衔、公众参与、科学决策”的原则。

　　湖贝城市统筹片区中央区，由 C2、C3、C6、C7 四地块共同组成。整个中央区北承思贝路，东接翠园路，南邻湖贝路，西接怀月路。各地块功能如下：

　　C2：本次重点设计地块，功能含 500m 高超甲级销售型写字楼（内含部分回迁办公）；

　　C3：公园绿地地块，地上产权归属政府，地下空间未来将招拍挂出让，需预留与地 铁湖贝站的地下连接通道；公园内考虑设置水景空间；

　　C6：原湖贝古村地块，按照三纵八横肌理进行综合整治、保护和活化利用，保留历 史建筑怀月张公祠，湖贝旧村整体保护范围共 14478 平米（包含核心保护范围 10016 ㎡ 及建设控制地带 4462 ㎡），其地下空间不开发，现状建筑经评价后分类施行保护措施（详 附件）；

　　C7：文化设施用地，需建设区级文化设施 26000 ㎡（地上 16000 ㎡，地下 10000 ㎡）， 与 C2 地块整体设计，其相邻边界可零退线，产权归政府所有，由政府出资，实施主体 全过程代建

　　其他：考虑到场地整体海绵平衡，公园内需设置约 1000m³的调蓄池（可结合水景考 虑）；由于中央区人流纵横交织复杂，需考虑设置交通集散核；

　　其中本次设计重点的 C2地块位于中央区东北角，北承思贝路，东接翠园路，南侧为 C3 公园绿地。用地性质为商业用地，总用地面积1.46万㎡，计容总建筑面积38.4万㎡，其中办公为35.85万㎡，地下商业为2.55万㎡，地下车库约4.8万㎡，开发建设周期暂定为7年。

　　C2地块作为湖贝片区统筹项目中区即核心重点区域，除了考虑自身定位外，还需整体处理与周边C6古村落、C3中央公园及C7文化设施的关系，营造出旧村、公园与文化“三位一体、无界融合”的人文公共绿心，因此整个中央区需要统一在国际竞赛阶段考虑设计。

　　国际竞赛结束后将对即C2地块进行概念至扩初设计，以及施工阶段配合。

　　湖贝统筹片区城市更新单元C2地块(含中央区)项目建筑包括最为关注的湖贝塔！湖贝塔的高度也因为限高而一降再降：

　　2017年9月29号，深圳市委直属的深圳商报在A23版刊文《湖贝村旧改踏上“双轨”》，透露罗湖将建设又一座摩天大厦——830米湖贝塔（超过迪拜哈利法塔828米）；

　　2018年7月，湖贝塔建设方华润置地，在深圳举行华南大区品牌战略发布会，会上曝光了华润湖贝塔项目进展：666米；

　　2018年12月，深圳市罗湖区城市更新局在官网发布了关于《湖贝城市更新统筹片区规划》草案优化的公示：700米；

　　2019年8月，深圳举行房博会，罗湖区城市更新和土地整备局在会上进行了湖贝统筹片区规划宣讲，在宣讲PPT上透露：500米；

　　2020年4月，住建部、国家发改委发布通知，通知要求，要严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”，一般不得新建500米以上建筑。

　　湖贝塔业态定位为超甲级销售型写字楼及销售商业，塔楼产品定位为 T 档，地下商业为 A 档。

　　湖贝塔是世界罕见的唯一与古村并存的 500m 塔楼，我们希望它不仅是凭借高度成为地标，更是因为它身上独特的湖贝烙印，实现传承与超越，营造专属湖贝的独特魅力。

　　500米地标+5条地铁+49万平商业+700亿投资

　　湖贝规格远超华润城

　　去年， 在罗湖“双周发布”城市更新专场上， 罗湖区城市更新和土地整备局局长陈磊峰介绍了湖贝城市更新统筹片区整体规划，非常震撼。

　　过去几年，湖贝旧改规划有很多信息一直在流传，但是一直没有官方定论，如今陈磊峰局长出面，等于是从政府层面确认了湖贝旧改方案，最具权威性。深圳商报、搜狐等各大媒体也对此事进行了报道。

　　据陈磊峰局长透露，湖贝项目共分四期建设，总计容建筑面积220万平方米，总投资预计高达700亿，预计2030年建设完成，大家最关心的湖贝塔地标，预计在2028年落成。

　　要知道，南山华润城总建面280万平，总投资才300多亿。也就是说，湖贝体量和华润城差不多，但是投资额却是华润城的两倍多！

　　根据规划，湖贝旧改项目有500米地标摩天大楼湖贝塔，5条地铁轨道交汇，还有49万平的万象系顶级商业， 将建深圳首个最高的垂直MALL，今后是深圳的“最潮地、最嗨地”。

　　建成后，项目自身的商业体量与目前的东门商圈、万象城商圈、国贸商圈连成一片，将成为深圳罕见的超级大商圈和深圳新天地，对片区的带动作用或可与东京的银座比肩，吸引全国乃至全世界的人前来娱乐消费。

　　前段时间网上曝光了效果图（下图），整个片区高楼林立，极具现代感和国际范，视觉感受十分震撼。

　　湖贝城市更新统筹片区效果图

　　湖贝旧改对标纽约、伦敦、东京

　　打造先行示范区新地标

　　事实上，湖贝旧改规划规格之高从定位就能看出几分端倪。

　　华润置地高级副总裁孔小凯曾公开表示：湖贝旧改项目是对标伦敦、纽约、东京，以世界眼光、国际标准、中国特色，打造成为大湾区发展的典范之作，提供全球高密度城区再城市化的深圳方案。

　　华润还表示，要把湖贝建设成为比肩伦敦国王十字区、纽约哈德逊广场的全球性地标建筑群，立志成为社会主义强国城市范例的主力项目。

　　注意这个定位，与先行示范区目标一致。规格如此之高 ，在旧改项目中前所未见，可见罗湖政府和华润的雄心壮志。

　　淘哥认为，湖贝就是罗湖三级进化版的“华润城”，而且血统纯正，由旧改大拿华润主掌，将为罗湖片区带来三大“重生”级的改变。

1、罗湖片区格局面貌将会重塑，城市环境将会进一步提升。 2、服务，学校、医院、文体设施等水平会迈上一个新台阶。 3、最重要的是，整个地段的升值会带来房价的升值，吸引中高收入阶层前去置业。

　　也就是说，罗湖片区的城市价值即将迎来一个爆发期，对这一片区的物业价值需要重新梳理和评估了。

　　湖贝城市更新统筹片区效果图

　　华润旧改顶级产品

　　深圳城市文化新名片

　　具体到方案规划上，湖贝更是特色鲜明，十分值得期待。

　　湖贝旧改占地34万平方米，总计容建筑面积220万平方米（地下20万平方米，是一个很大的“地下城”），总投资预计高达700亿，预计2030年建设完成。

　　根据规划，湖贝旧改项目将是未来十年全球千万人口以上发达城市主城区屈指可数的巨型都市综合体。

　　将引入大型总部企业和国际机构，打造多元顶级产业聚集的总部基地，巩固提升罗湖金融、商服、商贸等三大产业。有深圳首个最高的垂直MALL，还有500米湖贝地标塔楼。

　　湖贝旧改宣传视频

　　与传统旧改项目相比，湖贝旧改有四大差异化亮点：

　　1) 湖贝旧改是深圳未来的新天地，划定1.4万平米的南坊旧村保护和活化范围，保存了建于明宪宗年间，至今约有550年历史的湖贝古村，并将其活化为12000平米具有岭南风情的商业，让湖贝旧改拥有了独一无二的精神特性，将成为深圳城市级的文化名片。

　　2) 项目规划建设建面4万平方米的大型文化设施，包括大剧院、音乐厅、博物馆、美术馆等文化设施集群。

　　其中歌剧院1500座，比深圳大剧院还多了300座，并且对标日本涉谷之光东急大剧院，引入百老汇的世界级剧目；音乐厅1200座，是深圳音乐厅的2倍。美术馆与何香凝美术馆（6000平米）体量相近。

　　冰上运动中心对标纽约麦迪逊花园和上海飞扬体育中心，打造国际冰联2+1赛训中心。影视文化中心是全国首席城市级拍摄基地，还是电影博物馆。

　　可以发现，湖贝项目引入的都是国际顶尖文旅配套和世界级展览及剧目，将成为深圳新的文化地标集群，成为辐射华南四省的文化高地。

　　图片仅供效果展示，以政府最终公示为准

　　3) 项目规划49万平米的商业，扩容并升级东门商圈，打造多元业态的国际潮流消费中心，分西、中、东区三个区。

　　西区与东门紧密相连，将建立深圳首个最高的垂直MALL。中区将建成深圳首个生态商业垂直购物中心，潮流商业区和传统街区，打造万象奇迹。东区以城市代表品牌旗舰店为主。

　　这个商业是万象城的3.0版本，与1.0华润万象城和2.0是华润万象天地相比，有三个重要升级：

　　一是商业体量更大，比南山万象天地（23万平）大了两倍多。

　　二是提前把机动车导入-15米的地下通道。

　　三是提供了1万个停车位，超过世界最大室内停车场——芝加哥机场9250个！

　　可以说，这是万象城系列的顶级产品，是华润商业的集大成之作，将成为深圳最高端的商业地标！

　　湖贝城市更新统筹片区效果图

　　4)项目整合周边地铁线路，利用立体车道、公交枢纽、空中连廊，打造公共交通为导向的泛枢纽。拥有5地铁线交汇和罗湖口岸、文锦渡口岸、莲塘口岸三大口岸齐聚的强大交通优势。

　　地铁是项目交通最大的亮点，项目地下空间整合了5条地铁线，从“项目一期A4、A9地块拟拆除与建设用地范围图”可以看出，有四条线路和站点都已经很明晰，分别为2号线湖贝站、3号线晒布站，5号线西延线 （建设中） 和25号线 （规划中） 的规划站点，另外一条线路和站点并未显示。

　　但不管另一条线路情况如何，这种地铁枢纽规划都已经是超级无敌了，几乎可以快速通达深圳各个区域，想去哪儿就去哪儿。

　　综上，可以发现，湖贝旧改项目之所以是华润旧改的3.0版本，是因为湖贝不仅拥有和南山华润城相媲美的体量，两倍于南山华润城的投资，还借由地标建筑、文化设施集群、独特的历史底蕴形成了一个新的城市综合体特例，在全深圳都独一无二。

　　湖贝旧改无疑是一个超高标准的、超级巨无霸的、超国际化项目，将拥有超级震撼的视觉冲击、超级完善的配套体系和难以复制的精神人文高度。

　　可以说，湖贝旧改就是深圳以后的城市文化名片，地位相当于上海的新天地，东京的银座。这样高规格的湖贝旧改，再凭借五地铁+三口岸的交通优势，将形成强大的综合虹吸效应，为片区带来强大的活力和价值暴击。

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