从“退出”的角度看产业园区REITs

4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，这标志着国内REITs发展进入快车道。随着REITs逐步开展，为后续全国园区发展提供了更好的金融环境，解决了一直困扰产业园区的“退”，未来一线城市、经营状况良好的优质资产，将成为投资者青睐的产品，产业园区将能真正实现“投融管退”闭环。

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REITs发展市场概况

1.1亚洲市场概况

亚洲REITs市场发展迅速，在过去10年，亚洲REITs的数量从70支增长至178支，总市值从549亿增长至2,924亿美元，每年保持近20%的增幅。目前，亚洲范围内已有近10个国家或地区发行了REITs产品，但主要集中于日本、新加坡、香港三地，合计占到亚洲整体市场份额的93%。

亚洲178支REITs产品中，其中70支是包含多种物业类型的综合型REITs。其次为办公、零售和工业/物流物业REITs，分别为28、25和25支。除此之外，酒店、公寓、医疗健康和数据中心领域的REITs则分别为16、8、5和1支。

1.2国内市场概况

从我国目前类REIT发行的总量和类型上看，我国REITS的发展还处于起步的阶段。截至2019年12月31日，国内已成功发行的商业不动产资产证券化产品共计192单，累计发行规模4147.0亿元，主要包含类REITs、CMBS、CMBN产品，共计持有底层物业423处，其中类REITs发行68单，发行规模1320.7亿元，底层物业资产共计195处；CMBS发行产品102单，发行规模2517.3亿元，底层物业资产共计178处；CMBN发行产品22单，发行规模309.0亿元，底层物业资产共计50处。从物业类型上看，已发行产品涉及办公、零售、综合体、酒店、公寓及工业物流物业类别。

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从产业园区的角度看REITs

2.1产业园区直接受益于公募REITs，预计五年后市场累计规模可达809亿

从行业类型来看，购物中心和写字楼占比最大，分为为31%、23%，园区占比为5%，规模为24.38亿元。因此随着公募REITs的加速发展，园区项目REITs规模将更上一层楼。与中国相比，美国的REITs发展已经相对成熟，REITs的发行规模从1971年发展初期的14.94亿元增长到了2019年的13288.06亿元，截至2020年4月工业类型REITs占比为11%。

1)2021-2025年我国类REITs发行金额的年均复合增长率为45%；

2)2021-2025年产业园区类REITs项目占比分别为6%、7%、8%、9%、10%基于以上假设，可以测算出5年后产业园区类REITs项目的累计发行规模为809.62亿元。

2.2权属清晰、重点区域内的成熟优质产业园区将最先受益，办公、零售、工业/物流、酒店等商业地产型REITs更受青睐

根据最新政策规定，试点项目需具备的主要特征包括:1)权属清晰；2)经营3年以上，已产生持续、稳定的收益及现金流，投资回报良好，并具有持续经营的能力、较好的增长潜力；3)现金流来源具备较高分散度，且主要有市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经常性收入。

在签订租约的条件下，办公、零售和工业/物流资产具有稳定的现金流保证，且交易市场更加活跃，资产流动性更强。同样，在酒店资产达到经营成熟期以后，酒店型REITs亦能保证稳定的现金流。产业园区REITs试点将加速提升产业园区企业的资产运营水平，管理优势逐步凸显。目前，产业园区的运营仍处于市场化初期，管理优势并未完全显现。公募RETIs试点政策中对管理能力的要求将推动产业园企业加强自身的资产运营实力，完成由资源优势向管理优势蜕变。目前，优质资产越来越少，一线城市核心区域的资产将受到哄抢。

2.3国内REITs发展进入快车道，资产包退出模式，帮助二三线城市等非优质产品实现退出

以亚洲市场为例，2019年新加坡、香港上市REITs在中国内地的不动产交易十分活跃，共发生12笔大宗交易，涉及19处物业资产，其中收购物业16处，出售3处。收购的物业中二线城市物业数量最多，为9处，占收购物业总数的56%。资产类型方面，19处物业资产均为零售或工业物流，内地消费升级及电商的快速发展促使两地REITs更多地关注零售类、工业物流类物业。

虽然一线城市核心区域的资产相对优质，更受资本市场的青睐，但是二线城市退出的数量却是最多的，本质上通过资产打包的方式，优质资产带动非优质资产退出，盘活二三线城市市场。

2.4数据中心领域REITs兴起，未来逐渐成为发展趋势

近年来，随着大数据的发展，数据中心行业逐渐兴起，并且朝着规模化方向发展。这一新兴物业类型也逐渐受到REITs投资市场的关注。虽然目前专注于数据中心领域的REITs数量尚少，仅有新加坡吉宝数据中心房地产投资信托一支，另外丰树工业信托和腾飞房地产信托的投资组合也有涉及，但未来可能成为更多投资组合多元化发展的趋势之一。

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东风已至:公募REITs指引落地，REITs市场启航

随着一大批优质企业赴新加坡、香港等退出，中国面临优质资产外流的风险，我国基础设施体量庞大，发展REITs是社会发展的必然选择。基于海外成熟REITs市场的发展经验，以及我国过去5、6年“类REITs”的实践积累，在当前时点开展基础设施REITs的试点具备可行性，但也有亟待克服解决的问题。如REITs构建过程中复杂的税收问题、资产管理机构中专业REITs团队建设、REITs管理模式中外部管理运营或存在一定的代理问题等，但不管怎样REITs东风已至，困扰开发商的退出问题已经有了新出路，真正构建了“投融管退”的闭环。

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