深度研究：房企传统产业地产末班车，数据中心（IDC）胜过20年前的物流地产

1、中信产业基金力推数据中心

近期在第二届《中国资产流通年度会议》上，中信产业基金提出地产目前发展的主要赛道为物流、办公、住宅、零售商业、酒店、产业园、数据中心等，根据各大赛道所处的发展阶段和周期，可以分为四大阶段。

其中数据中心、物流园和产业园行业处在上升阶段，未来发展趋势更具备确定性。数据中心作为未来的发展方向，逐渐进入大众的视野。

2、什么是数据中心

IDC（Internet Data Center）即数据中心，通常是指一种拥有完善的设备（包括高速互联网接入带宽、高性能局域网络、安全可靠的服务器、存储设施和机房环境等）、专业化的管理、完善的应用服务平台。

IDC是数字行业发展的重要基础设施，承担数据存储处理等一系列功能，是我国新基建的核心组成部分，已上升到中央谋篇布局的层面。

IDC分为两类，一类是“冷IDC”处理不常调用的“冷数据”包括网盘资料、大型文件等，布局思路是在电力成本低、气候合适散热的地方，比如贵州（水电、低温），哈尔滨（低温）等区域。另一类是“热IDC”处理常调用的“热数据”包括日常用的APP一些服务等，这类布局需要属地化，以一二线城市为建设重点。

经过本文的研究我们发现：

（1）IDC需求非常强劲且具备确定性，是传统产业地产真正具备强成长性的未来战场

（2）IDC投资回报率可观，以KRR昆山数据中心出售基汇资本案例来看，单个项目资本回报在2倍左右，且在公募基础设施REITs下，未来估值提升仍有空间

（3）IDC牌照与“占坑效应”，使得开发商对于IDC开发运营业务具备高适配性

（4）在IDC横向拓展产业链，实现“开发建设+项目运营+整体租售的模式”，投资高端制造业实现前店后厂的产业联动，具备非常好的想象空间

（5）投资上重点可关注环一线、二线城市远郊区域，投资回报率相当可观。其次可关注广东、山东和江苏或将成为传统行业上云的重点区域。

本文目录：

1、为什么数据中心值得投资?

1.1数据中心（IDC）市场增长驱动过硬，未来规模可期

1.2商业模型成熟，项目标准化可复制，投资回报丰厚

1.3 IDC具备非常强的地域属性特征，资源具备稀缺性

1.4产业链条长，具备非常强的制造业和科技想象力得投资

2、数据中心建设的模式

2.1 IDC在建设前需要4证

2.2 IDC建设的基础模式

3、IDC行业投资布局方向

3.1我国IDC布局现况

3.2未来IDC重点可关注的投资方向

4、总结：IDC业务对于开发商的优势

附：IDC运营竞争情况

1、为什么数据中心值得投资？

1.1数据中心（IDC）市场增长驱动过硬，未来规模可期

随着移动流量使用的持续增加、5G建设、物联网、AI及创新终端上云等IT创新景气度不断增高，各大互联网公司、云计算公司对数据存储处理的需求也持续增多。我国数据中心机架数量达到227万架，据测算到2025年，若要完全满足中国数据中心的增长，需要430万个互联网数据中心（IDC）机柜。也就是说，在未来的5年到6年之内，国内IDC需要的缺口是203万个，年化复合增长率应在30%以上，呈现翻倍关系，且伴随互联网继续发展再翻倍的需求客观存在。

需求背后具备市场支撑与国家战略导向。（1）数据流量爆发：互联网的渗透率与应用深度的不断提升，数据流量正在爆发，叠加5G等传输技术推进+云计算云数据等产业发展，使得IDC成为发展刚需；（2）国家战略导向：国家战略下，政策导向支持，5G网络、数据中心、人工智能、工业互联网和物联网等均是中央明确提到的新基建内容，而这些新基建都依赖于IDC；（3）地方政府支持：地方政府高度重视以大数据、数字经济、智能制造等战略性新兴产业，希望数字+的模式可以带动区域产业升级，IDC被视为重要的招商基建进行主动发展。

1.2商业模型成熟，项目标准化可复制，投资回报丰厚

IDC产业链上游主要包括土地厂房业主、硬件设备生产或销售商（电源、空调、安全监控设备等）、软件服务商及电信运营商等，中游为IDC运营商，下游主要包括云服务商和各行业最终用户。

在技术层面，IDC技术已快速走向成熟，技术独占性快速下降，行业开始标准化，现金流模型清晰，投入产出比稳定，成为资本青睐的标准化投资品。

从投资回报来看，IDC行业核心段IDC服务利润率批发型（主要服务于云集团，利润率35%-45%）、零售型（主要服务于其他企业，利润率55%）利润率可观，整合前端基础设施建设后，毛利润可以提高到50%以上。从资本投资的来看，STT、平安信托、软性投资万国数据基本是5倍左右的回报。贝恩投资秦淮数据，获得碧桂园创投领投的新一轮融资，贝恩账面回报4倍左右。

而从具体项目投资建设，再出售的模式来看，以KRR昆山数据中心出售基汇资本案例来看，投资回报在2倍左右。从单个项目成本分解来看（单位：元/ITKW），项目回报很标准，且在公募基础设施REITs下，未来估值提升仍有空间。

1.3 IDC具备非常强的地域属性特征，资源具备稀缺性

争取资源和审批从来都是开发商的拿手戏，IDC具备牌照批准与能耗指标强化监管的特征。IDC本身具备牌照门槛，只有持牌企业才能运营IDC。

同时，政策对规模和能耗（PUE）的限制要求更加严格。北京、上海、广州为控制能耗指标依次加大限建政策执行力度，需求外移明显，IDC服务商选择向三地的周边区域布局，国内在运营数据中心主要集中在京津冀城市群、长三角城市群、粤港澳大湾区等地区，共同占据整体市场50%。

新政策下，IDC要求在地理位置上尽可能接近核心城市，而这个逻辑是和物流地产本质是一致的，一旦占有则具备较强的独占性，这也是如今物流地产可开发的土地稀缺的重要原因。

我们理解，现在的IDC就是20年前的物流地产，特别基于区域独占性、开发建设性质、长期运营性质等特征，适合地产企业进行布局。

1.4产业链条长，具备非常强的制造业和科技想象力

IDC前端的厂房拿地建设从来是开发商的拿手戏，而中端的运营如今竞争压力不大，后端需求稳定且持续增长。

中端，IDC运营龙头企业初显、集中程度尚低，如数据港、万国数据等企业快速做大，利润在规模化下趋于稳定且可持续，中小企业快速涌现，大型企业开始尝试并购整合，行业人才流动顺畅，而大量受过高等教育的技术人才毕业，支持了IDC行业的快速发展。

后端，数据中心客户转换成本极高，相比于物流地产的货物搬动，数据搬动、服务期维护、宕机对于数字经济都是致命的问题，故具备长期稳定租赁需求。

而从横向延伸至纵向，对于IDC设备采购、电源设备、IT设备的采购则是一门不折不扣的高端制造业。其中涉及了：

IT设备（服务器、路由器、交换机、光模块等），设备供应商的龙头企业包括华为、思科、浪潮信息、联想、中兴通讯、新华三。

电源设备（UPS、变压器、交直流转化设备）设备供应商的龙头企业包括艾默生、施耐德、科华恒盛、科士达等知名制造业企业。

可以设想一下：

在规模化发展IDC的前提下，促使供应商落地一些产业园区，或自建投资一些产业实现地产企业自身产业化转型，都是可行的。而关键是，这些产业资源都是与政府谈判的非常好的筹码，在土地资源、政策争取等方面都可以获得一定优势。

2、数据中心建设的模式

2.1 IDC在建设前需要4证

2.1.1基础设施建设相关许可

土地方面，部分一线城市对IDC用地的区位做出明确要求。如，北京市中心城区和城市副中心禁止新建和扩建互联网数据服务中的数据中心以及信息处理和存储服务中的数据中心。上海要求IDC项目建设宜在外环以外区域，既有工业区优先，严格禁止在中环以内区域新建。值得注意的是，IDC项目所用土地通常为工业用地，除通常会有一些如投资强度、税收指标等产业用地惯常的使用条件，而且还可能有对土地转让、出租的限制。

2.1.2企业投资项目备案

通常情况下，IDC项目备案机关是当地发展和改革部门或者经济和信息化主管部门。IDC项目备案为告知性备案，项目备案机关收到规定的全部信息即为备案，不过有事中和事后监管，且不排除事后撤销备案的可能性。

2.1.3节能审查意见

IDC项目节能审查的重要指标是PUE值，即数据中心消耗的所有能源与IT负载消耗的能源之比。一线城市则对PUE值管控提出了更为严格的标准：《上海三年计划》明确要求存量改造数据中心PUE不高于1.4，新建数据中心PUE限制在1.3以下；《北京市新增产业的禁止和限制目录(2018年版)》则规定，全市范围内，除PUE值在1.4以下的云计算数据中心之外，禁止新建和扩建互联网数据服务、信息处理和存储支持服务中的数据中心。

2.1.4增值电信业务经营许可证（IDC许可证）

从事电信业务的，需要取得《增值电信业务经营许可证》。B11类业务核心是管理基于“利用相应机房设施”的应用，包括电信资源本身（例如带宽、通信线路的代理租用）以及与电信资源相关的设备和服务（例如网络相关设备的放置和管理服务、服务器及其空间的租用）。再结合IDC产业链上各主体的业务范围来看，需要持有B11类业务《增值电信业务经营许可证》的公司主要是前述的IDC运营商和云服务商。

2.2 IDC建设的基础模式

IDC牌照公司可以自行持有及使用底层资产从事数据中心业务，也可以采取向第三方租赁上述底层资产的方式从事数据中心业务。根据数据中心底层资产的持有模式，IDC牌照公司的经营模式可以划分为如下两种模式：(1)自建机房模式；(2)租赁机房模式。

自建机房模式下，IDC牌照公司本身持有数据中心的全部底层资产，并且IDC牌照公司需要取得IDC牌照方可从事数据中心业务。

租赁机房模式下，IDC牌照公司并非机房物业及非IT设施设备的所有权人，而是向持有机房物业及非IT设施设备的所有权人(“资产公司”)租赁取得。资产公司的经营业务是向IDC牌照公司出租机房物业和非IT设施设备，因此资产公司无需取得IDC牌照。通常是IDC牌照公司自行持有或向其他拥有IDC牌照的公司租赁IT设施设备；而资产公司不持有IDC牌照，也不持有IT设施设备。

目前，IDC行业内的上下游整合也不鲜见，例如，电信运营商在提供带宽资源的同时也自营IDC数据中心、部分IDC运营商也同时运营云服务等。

开发商对于IDC建设，可以以开发建设 + 项目运营 + 整体租售的模式进行，未来额链接设备制造，可以为开发商走出一条新路。

3、IDC行业投资布局方向

3.1我国IDC布局现况

产业布局方面，全国28个省、自治区、直辖市均建有大型或超大型数据中心。我国IDC 市场布局整体呈现“东部沿海居多，核心城市集中，中西北部偏少”的格局，时效性高的“热数据”处理需求较大使得我国IDC主要集中在北上广及周边区，呈现如此格局的主要原因是：

1) 大部分互联网企业分布在核心城市，有较多的时效性高的“热数据”需要处理，形成了一线城市数据中心供不应求的现状；

2) 核心网主要分布在一线城市，这些地区数据中心的建设可满足客户对于低时延及运行稳定的要求，提高效率节省成本；

3) 中西部地区的数据中心的建设需求主要为处理一些实效性不高的“冷数据”，此外电力成本较低，远端部署，降低成本。

3.2未来IDC重点可关注的投资方向

未来数据中心分布发展趋势：数据中心大型化+ 云计算核心地带分布+ 边缘计算分布式部署。

重点可关注环一线、二线城市远郊区域，投资回报率相当可观。

北京市人民政府2016年印发了《北京市“十三五”时期信息化发展规划》及《北京市“十三五”时期信息化发展规划》，提出“推进京津冀云计算数据中心统筹规划布局和共建共享”。又如，《上海市推进新一代信息基础设施建设助力提升城市能级和核心竞争力三年行动计划（2018-2020年）》（“《上海三年计划》”）及上海市人民政府今年初出台的《关于进一步加快智慧城市建设的若干意见》与《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》相呼应，都强调加强长三角区域协同，建立基于直连的毗邻区数据中心新模式。但值得注意的是，上述政策导致一线城市新建IDC项目的难度大幅增加（《上海三年计划》将新建机架控制在6万个，总规模控制在16万个），进一步导致一线城市IDC市场紧缺的新增供给。在旺盛的需求的配合下，一线城市的机房资源变得稀缺，升值潜力也加强了。此外，随着5G正式商用后，边缘计算作用大大增加，未来小规模但离用户更近的边缘数据中心的需求会不断增加，与大型和超大型数据中心相呼应共同组成数据中心版图。

图 - 我国骨干网节点及数据中心机架数匹配图

其次可关注广东、山东和江苏 或 将成为传统行业上云的重点区域，数据中心亦可重点布局。

广东、山东和江苏是我国工业、交通运输业和批发零售业最为集中的区域：从各个省份的行业 GDP 占比来看，广东、江苏和山东占全国工业 GDP 贡献比重最高，分别为 11.7%、11.3%、9.5%；广东、山东和江苏占全国交通运输业GDP比重最高，分别为 9.3%、8.5%、8.0%；山东、广东和江苏占全国批发零售业 GDP 比重最高，分别为11.7%、10.3%、10.1%。结合上述网络布点，广东省有广东骨干网节点、江苏省有南京骨干网节点，在网络的质量及效率上由于山东省省内没有骨干节点，或许稍弱一些。但结合行业及区域，我们认为广东、江苏、山东或将成为云商布局传统行业的重点，数据中心亦可跟随云商客户的走向进行布局。由此，我们认为未来结合行业及区域，广东、江苏、山东或将成为云商布局传统行业重点，数据中心亦可跟随云商客户的走向进行布局。

4、IDC业务对于开发商的优势

（1）数据中心是开发商做传统产业地产的末班车

需求低、空置率高，优质位置土地难以获取、缺乏产业招商资源，这都是开发商布局传统产业地产的痛点。如今数据中心使得区位优势模糊化，招商资源与老牌产业地产企业基本站在一个起跑线上。

数据中心需求增长具备确定性、资源具备独占性，模式可复制，整体投资逻辑与传统地产相同。在公募基础设施REITs下，项目综合投资回报率可观，是传统租售模式下产业地产的崛起新星。

数据中心所对应的牌照资源、审批资源，都是开发商擅长与政府勾兑的范畴。

规模化的数据中心使得房企有机会直接进入产业领域，可以尝试与其他业务实现联动，进而发展自身产业业务。

（2）数据中心的创新，从存储数据到运营数据

数据中心其本质具备非常好的链接下，未来在数据资产运营方面或具备渠道优势，也是未来开发商真正融入城市运营的关键。

（3）房企转型一定是有体量的成长性行业，IDC可能是最后一班末班车

房企产业转型，关键还是业务自身要有收益。

所谓双轮驱动，关键得两个轮子都有力，不能说一个轮子，带着另一个轮子转。

两个轮子都有力的基础上，再考虑轮子的协同作用。

那就要两个轮子的匹配，即规模的匹配、发展速度与确定性。

很多企业其实错失了物流地产的机遇，那IDC对应的数字中心建设运营，可能是数字经济时代真正的大未来，也是传统产业地产最后的末班车。

参考资料：

1.中伦视界 新基建主题系列——IDC行业有关运营和架构的法律考量

2.华创证券 数据中心投建选址影响因素研究及探讨

3. 民生证券 数据中心：沧海流量，信息基石

附：IDC运营竞争情况：

如今IDC运营市场，其最大头为三大电信运营商，大概占到70%左右的份额，从分类来看，可以分为批发型和零售型，未来批发为主，零售结合是重要发展模式。

（1）批发型数据中心大客户收入占比高，主要面向云计算互联网客户（万国数据和数据港作为批发型IDC企业，主要绑定BAT等核心互联网企业），上架率较高，但是单机柜租金收入较低，导致毛利率整体较低（国内约为 35%-45%）；

（2）零售型数据中心主要面向中小客户群，因上架节奏的不同导致上架率较低，单机柜租金收入高于批发型，整体毛利率较高（国内最高可达 55%）。批发型数据中心收入主要来源于云计算厂商，这符合产业发展大趋势，增长前景广阔。零售型客户结构较为平衡，虽然云企业占比小但金融行业、政企和制造业企业的上云趋势明显，在稳定客流、提升客户黏性和减少流失率方面具备竞争优势的IDC企业将迎来产业机遇。

END