留洋日本TV第18期：日本房子会不会被强拆？东京最牛钉子户是怎么回事？

在日本投资买房，「租售比」是一个经常被提起的概念，它意味着什么？为什么投资机构和基金都会特别重视这个数据？

在日本拥有一套房，如果遇到要拆迁，个人意愿如何发挥作用？拆迁补偿能拿到多少？

日本有「强拆」吗？在日本做钉子户是一种怎样的感觉？

留洋日本TV第18期上线，繁星集团CEO刘洋和旅日作家库索聊了聊，并且十分羡慕成田机场最牛钉子户的强大世界观。

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库索：我们之前关于日本的创业和投资，聊了非常多宏观的问题，其实在这个过程中，有很多细节性的东西也是大家非常想了解的。比如说在投资过程中，有一个关于租售比这样的概念，是判断投资买房一个比较重要的数字，它是什么？

刘洋：租售比其实不是陌生的，国内也有，只是国内的投资者更加侧重的是今天买完能涨价翻番，对于租售比这个事情根本就不关心了，并不是不知道。

简单来讲，它就是指你买的房子的价值如果靠租金赚回来的话，大概要花多长时间。比如说我买了一套房子，每年收租金，然后我收10年，可以把这个房子投资的钱全赚回来，这个租售比就非常合理，意味着我每年有10个点的回报。

库索：就是房价整个赚回来？

刘洋：对，房价整个赚回来。中国很多城市的租售比，如果这么来判断的话，比如北京上海，很多贵的房子可能100年200年也回不来，靠租金的话。但如果靠涨价的话，可能很快就回来了。

所以不同的投资市场对这个东西的重视程度不一样。在日本的市场里，对这个东西的重视程度非常高，几乎所有以收益为目标的投资者，比如那些大型的投资机构和基金，他们都是要看租金回报率的。我们的客户来到日本之后，在我们的引导下，也慢慢回归到这种平稳的投资思路上来——我投这个物业，靠租金大概多少年可以回来，如果说加了一些杠杆，大概能多少年回来，是这样的一个概念。

库索：根据市场的判断，现在谷町君给到客户的，大概是在多少年到多少年之间是一个合理的？

刘洋：以现在日本的市场状态的话，10到25年之间是非常合理的，10年就是10%，然后25年就是4%嘛。要看你买什么样的物业，如果说你买的是超级核心区的物业，可能回报率就比较低一些，因为它贵嘛，但是大家看中的是它的资产保值性和增值性。有一些物业，如果说跑到非常偏远的地方去买，回报率真的有可能达到10个点，这些都在日本的正常范围里面，就看你选择什么样的标地。

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库索：关于二手房，也许它再过了10年20年还是能以同样的价格卖出去，但我们上次也提到了，一个房子它在维修和后期保养上，其实会花很多的钱。老房子买了十几年之后再出售会不会很困难？在这个过程中它的定期的维修和保养工作，具体是一个什么样的情况？

刘洋：如果说你买的是一个新房子，基本上建筑商都会有10年的承保，10年之内基本上不会有什么大的操心。当然房屋内部有一些墙纸地板这些，肯定是要自己去换的，但从结构的角度上来讲的话，10年之内是不会有问题的。

当然了，很多新房子，租客如果比较爱惜的话，基本上10年以内也不用有特别大的翻修。基本上到15年左右的时候会有一次翻修，这个时候，如果是新房子区分公寓的话，大家平时都会交修缮费，会积累起来，到大修的时候拿出来，把整个楼梯啊外墙啊涂层啊结构啊哪个地方有裂缝啊，修修补补。

如果说是二手房，确实是修缮的概率比较高，所以一定要认真去研究这个事情。你在买一个二手房的时候，要看看它的修缮履历，如果它在你买之前的一年正好修缮过，可能就比较好一些，因为最起码未来的5年，你不用特别操心去修缮的问题。当然也要看修的是什么地方，如果说过去的两三年里不断在修某一个地方的话，可能这个地方就有问题，你买过来可能还得去修它。比如说房顶漏水工事，是很危险的，说明它已经产生了一些结构性的问题。如果说只是换换墙纸换换地板这种程度的修缮的话，基本上不用特别担心。

库索：大家比较关心的耐震性修缮也是定期在做的吗？

刘洋：耐震性的修缮几乎是不能做的，因为耐震性是跟结构相关的。在结构这个层面上，日本这个国家，我认为几乎所有的建筑公司都不敢出事情。

库索：哪怕是二手房，是旧的房子，它在那个时期的耐震性也……

刘洋：从1981年以后，耐震性都是一个新的标准，其实之前也是有标准的，只是1981年以后可能标准又提高了一个等级，也就是说最差都会按照这个标准去盖。剩下的，如果说能盖得好的，或者说耐震标准更高的，可能是一些品牌开发商，他们能够用规模优势把价格给压下去，做出更好的产品来，或者说有些品牌的开发商，可以通过自己的品牌议价卖到更高的价格，也能把产品做得更好。

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库索：在谈到土地的时候，大家很会关心的，这个房子会不会存在强拆？如果要拆建的时候怎么办？

刘洋：在日本拆房子太难了，这也是为什么你看到很多的房子非常老的原因。好像要管理组合投票，也就是业主委员会投票，要拿到75%以上的票，才可以决定这个房子拆不拆，而且哪怕拿到了票，决定要拆了，还有另外一个层面的环节，万一哪个房子里还住着租客，你还得跟租客谈判：你能不能搬出去？因为居住权是国家最保护的。

如果有某个租客住在里面，他就是不愿意搬走，这个时候你可能还要花相当一大笔的钱去把这个租客请走。比如说你要帮他搬家，找到新的住处，然后你还要赔他，比如他在你那个房子住了20年，你可能要把这20年的租金全退了，他才愿意搬。现在很多楼在拆掉重盖的时候，夸张到什么程度？夸张到一个房间，就跟你要赔偿金几千万日元，几乎能买一套房子了。我是个租客，我在这住了10年20年，你现在要拆重新盖是吧？Ok，你送我一套房子，我让你拆。这个是非常常见的，一点都不夸张。

库索：所以就真的给他了？

刘洋：如果开发商算完账之后觉得还能赚，就给咯。因为跟他耗的话，打官司可能要打两年，市场行情就没了。所以在日本拆房子确实是一个比较困难的事情。

库索：不用担心你的房子会被强拆，这是肯定的。其次，其实如果拆迁的话，就意味着其实可以拿到比较不错的补偿？

刘洋：也不是，要看你有没有工夫去做这件事情，或者说你愿不愿意去做这件事情。你作为一个业主，如果投票通过了，这个时候基本上你是要服从的。当然如果你就是要做钉子户，在日本做钉子户肯定是要比在中国做钉子户成功率高得多得多。如果你想来日本做钉子户的话也行，也是一个好买卖，不用耗20年，你就不走呗，就住在里面，谁也不敢拆嘛。

库索：我怎么能预判这个房子是不是未来要拆呢？还得是个玄学。

刘洋：对，所以就不要去想这些事情了，因为本身做钉子户的这些朋友，很多的时候也是机缘巧合才做的，谁也不知道自己家会拆迁，会赚钱，会怎么样，对吧？

库索：据你了解，一旦这个房子决定要拆了，大家同意要拆了，里面的住户能拿到的补偿是一个什么样的情况？

刘洋：如果常规要拆的话，开发商要来开发这个地域了，它实际上是一家一家去谈买取（收购），他会按照比例出一个方案：我要买你家房子，你愿不愿意卖？你愿意卖我，给你钱，你不愿意卖，那我们下一步再谈。

库索：所以大家是先了解到卖房的价格情况才进行投票的？

刘洋：它肯定是没有先后关系的，肯定是不断在商量拉锯。而且为什么日本的开发商搞不到那些大的小区，做不出来大型的公寓项目，就是因为拆迁太难。很多的大型塔楼项目，光拿地就拿了几十年，我们之前在东京看一个项目，目黑车站上面的塔楼，那块地拿了40年。你想象一下，如果一个开发商拿地要拿40年，在中国是不可能有人干的，但在日本是可行的，开发商真的就拿了40年，通过一家一家谈判，有的可能谈不下去，靠耗死你，我等你死掉行不行？40年才把这个项目谈下来，光是负责人可能都换了十几波，然后才把这个项目拿下来。

还有一个案例，与成田机场里面不是有一块地吗？那块地就是1964年开东京奥运会的时候，要建机场，那个农民就是不搬，就是要在那里种地，到现在还在那儿种地呢。给他的补偿金可能都已经超越了他对财富的认知，但是财富对他来说没那么重要——因为我从小到大就在这生活，就在这种地的，这块地每年种的地对我来说成就感或者安全感，远远大于你给的补偿，我不知道我拿着这个补偿我能去什么样的地方，不管他是怎么想的，他就是不走。

库索：现在后来机场的规划是？

刘洋：绕开他。所以你想一下，国家要建机场，你都可以做钉子户，更何况在其他的地方。所以说很难谈，赶上就麻烦了。