明年起，二手房过户不用“赎楼”了？

　　二手房买卖过户，如果房产抵押在银行，一般需要先还清银行欠款，“赎楼”后再过户到买家名下。不过，这一情况或在2021年1月1日《民法典》施行后发生变化。

　　《民法典》第四百零六条指出:抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

　　对此，有专家指出，由于关于抵押财产的转让，民法典做出了不同的规定，民法典生效后，业主将不必赎楼。这项重要修改意味着，抵押财产转让由不能带抵押转变为可带抵押转让，承认了物权的追及效力，促进了物的流通，降低了交易成本。

　　对于二手房市场的影响，坊间有观点认为，《民法典》该条例的实行，降低了二手房的转让成本，利好市场。那么，该法条在实际运用中究竟如何？《南方日报》、南方+特邀广东华商律师事务所律师周争锋做解读，他认为:

　　1、二手房交易要看最终制度设计

　　这个法条在二手房交易的最终应用，主要还是要看银行最终的制度设计，如果太繁琐，会给买家带来风险，对二手房市场买卖不实用。因为，找担保公司额度赎楼的担保费钱不多，不建议为了省担保费而冒险。

　　一方面，因为银行按揭贷款未更名，房产的银行借款人还是原业主，原业主如果欠钱断供，银行照样拍卖该处房产。这种情况之下，即使《民法典》中可以不赎楼过户，买家也未必愿意。

　　另一方面则是，房产价值不一样了，用原业主的银行贷款额度，买家不赎楼过户需要付更多现金。比如，10年前买的房子价值100万，三成首付后银行贷款70万；如今这套房子价值700万，如果是不赎楼过户，相当于只在银行贷款不到70万，首付630多万。对于买家来讲，相当于全款买房了。

　　实际上，理想的制度设计应该是在原来深圳“一笔款赎楼”交易模式的基础上进一步优化调整，删繁就简，在去掉了担保公司的同时，把买家申请的按揭贷款用于替业主赎楼，是注销抵押登记程序的后置。具体就是，在买家先过户抵押后再赎楼，还是走“一笔款赎楼”流程，同一笔钱在同一家银行里面，由买卖双方授权银行操作法定抵销；还是买家申请的按揭贷款，只是分别在不同的环节偿还业主欠银行的抵押贷款——以前是过户前，现在是安排在过户抵押后。银行对此制度安排应该是欢迎的，毕竟肥水不流外人田，保证交易的房产在自家银行循环按揭抵押贷款。

　　按此前“一笔款赎楼”流程，先赎楼后过户，对于买家而言风险非常大。因为替原业主赎完楼以后，在过户前原业主的房子有可能会被别人查封，导致买家鸡飞蛋打。现在在法律允许房产带抵押过户后，调整为买家过完户抵押以后再用自家申请的按揭贷款偿还业主欠的抵押贷款赎楼，就没有后顾之忧了。

　　2、利好离婚过户、继承人过户

　　离婚后的房产更名问题引发的纠纷很常见。比如登记在男方一人名下的房产，离婚协议中约定归女方，因考虑赎楼费及赎楼后再办理抵押贷款年限短利率高的因素，女方迟迟不办理更名手续，此时男方欠外债，最终法院查封男方名下的房产拍卖。这时女方去提执行异议，主张房子所有权时，一些法院支持女方主张，但是大部分法院还是驳回执行异议继续执行房产，理由是女方没有办理登记尚没有取得房产的物权。《民法典》生效后，女方可以带抵押更名，实现实际权利人和登记产权人保持一致。因此，该法条利好离婚过户。

　　另外一种情况则是，被继承人死亡以后，继承人一般也不急于办理更名，主要是更名要找人赎楼，赎楼后不享受按揭贷款的优惠利率政策。但是继承人死亡后，再有继承人的新继承人出现，这时出现纠纷，会给法院审理增加难度。《民法典》生效后，按照该法条，被继承人房子名下有抵押贷款的，继承人继承房子以后，还按照原有抵押贷款合同的优惠利率和贷款年限条件还银行贷款，也是个利好。

　　因为，无论是离婚过户还是继承人过户，赎楼更名后，只能做经营贷等短期的抵押贷。这和按揭贷比起来成本是比较高的:一要花一笔赎楼费，第二是贷款利率、房屋贷款年限都不占优势。

　　所以，该法条规定的不解除抵押过户，目前看主要是利于夫妻之间离婚过户，或被继承人死亡以后的过户，而是否能实际运用到二手房买卖中，要看最终的制度设计。

　　基本概念:一笔款赎楼是指担保公司作为担保人，以买家的名义向买家所抵押的银行贷出一笔款，再将这笔款打到业主房产证所按揭的银行来赎出房产证。（买家供楼以放款当天计算）

　　举例:比如业主欠中国银行的钱40万，买家在工商银行按揭50万，那么赎楼时实际上是工商银行直接一次性将客户的50万发放给担保公司，同时买家开始计算供楼，然后担保公司拿着其中的40万去还业主在中国银行的欠款，等所有事情办理完毕后再将剩余的10万元打给业主。这就是“一笔款赎楼”。没有短期利息产生，但是要买家提前供楼。如果在担保期间出现问题，银行直接向担保公司追要50万，然后担保公司向买家追要（因为这笔贷款的原申请人是买家）。

　　【撰文】冯少文

　　【作者】

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