10大楼盘角逐孙村，高新东区置业利弊分析！

前段时间，孙村片区迎来新的规划调整。

与2016年版本相比，规划目标基本不变，依旧是产城融合的生态新城。但在发展规模、产业类型、总体布局等方面，都有比较明显的变动。

首先，片区规划居住人口减少，由24万减少到22万。

产业类型也发生变化，由“先进设备制造、电子信息和新能源等新兴产业”调整为“未来汽车、机器人及管控机床、智能设备研发”。

总体布局方面，居住用地、商业用地增多，工业用地减少，尤其是二级工业用地几乎全部被砍掉。

可以对比一下两个版本的用地规划图：

1、5号位置，也就是劝学里北侧和海信彩虹谷北侧工业用地，都变成居住用地；

6、7号位置的二级工业用地，变成一级工业用地；

另外片区的商业用地增多，从8、9、10、11号位置对比就能明显看出。

总的来说，规划变更后的孙村片区变得更加宜居，对购房者来说这无疑是一件好事。

我对孙村片区的最初印象是2016年，来这里练习科目三，坐在教练车上，第一次从经十东路上的孙村立交拐进春暄路时，就像穿越了一样，突然从车水马龙的喧闹，切换到一片安静祥和之地。那时正值春夏交替时分，崭新的柏油马路、刚粉刷好的交通指示线、稀疏的车辆、郁郁葱葱的树木，以及天马相城上头那匹奔腾的马，是我对孙村片区的第一印象。

之后的两个礼拜，我在这度过了一段愉快且难忘的练车时光。因为路边的树木粗壮且茂盛，树荫很浓，所以即便是30几度的高温，我们也几乎没有遭受过烈日的严刑拷打。

孙村片区的路很多，而且很宽敞，也可能是因为车少的缘故。记忆最深刻的是靠近山体的那条南北方向的路，（之后才知道山叫围子山，路叫春暄路），两侧是连绵起伏的山景，视野尽头也是大山，路边有各种野花，一路踩着油门，那种感觉就像在拍公路电影。

唯一的不足，就是中午吃饭有些困难，周围都是像浪潮、轻骑、中烟这样的大型产业园，没什么饭店，也没有超市，吃饭要跑到一个类似于农贸市场的地方，名字已经记不起来了，只记得很远。

那一年，我在孙村完成了从驾驶小白到老司机的蜕变，也是那一年，孙村也迎来新的身份转变。

2016年济南政府工作报告中提出济南要打造“一主一副五次中心”的城市建设规划，随着济南5大城市次中心之一的身份流出，孙村按下了发展的快捷键。

我们能看到，这些年孙村片区的城市界面越来越好，路网越建越密，产业基础也是经历了从无到有，从有到优的蜕变，如今片区内聚集了北车风电、山东中烟、浪潮产业园、轻骑工业园、鲁能工业园、桑乐太阳能、同欣电子、中车、中电装备等诸多企业，产业氛围日渐浓厚。

孙村的发展，引来了众多一线房企的布局。

在2018年之前，孙村只有重汽翡翠雅郡和高新控股的彩虹湖，以及天马相城项目，一度是很少人关注到的楼盘。

2018年，万科、中海、金茂、海信、龙湖、融创纷纷进驻，六大一线房企的角力角逐，八大楼盘集中面市，让孙村片区热度攀升，成功跻身济南楼市的热门版图。

2018年2月2日，中烟南侧4个组团地块出让，被龙湖27.87亿元摘得；其中A-1、A-2由龙湖自己操盘，开发龙湖春江彼岸，值得一提的是，A-2地块也是济南首个租售同权的地块。A-3地块由万科操盘，开发万科如园；A-4地块由中海操盘，为中海云麓公馆西侧地块。

2018年2月26日，奥特莱斯西侧4个组团地块出让，被中海地产以30.58亿总价拿下。其中A-1地块由海信操盘，开发海信彩虹谷；A-2、A-4由金茂操盘，开发了金茂墅和山语湖；A-3地块由中海操盘，为中海云麓公馆东地块。

2018年5月17日，飞跃大道北春秀路东地块出让，被万科、海信、高新控股18亿元摘得，开发了劝学里；

2018年，融创通过收购天马相城项目，进入孙村片区，开发了融创望岳府；

2019年5月29日，世纪大道两侧地块出让，由高新控股与融创30.7亿元联合摘得，开发了烯谷国际中心。

而今年5月，孙村片区又迎来了一品牌房企的加码——碧桂园接手重汽翡翠雅郡，进入孙村片区，如今该项目已基本换血完毕，现用名碧桂园翡翠雅郡，前段时间刚刚完成一次交付。

接下来，据说绿城也要进驻孙村，这个月就要拿地，未来的孙村，各大房企激烈角逐的剧情，将更加精彩。

这几年，伴随着房地产的开发热潮，孙村片区“高新东区”的名号也是越叫越响。接到的楼盘推销电话，开场白都是以“高新东区XXX自居”。

出入各大售楼处，置业顾问对“高新东区”的未来展望是保留曲目，先捧上济南向东的发展真理，再搬出十几年前高新区产城融合的发家经历，就不难得一个结论：

孙村，就是济南下一个高新区。

孙村片区的发展模式，确实和十几年前的高新区有些相似——发展产业吸引人才聚集，进而带动整个片区价值的提升，但，距高新核心区直线距离约15公里的孙村片区，能否成为济南第二个高新区，只能交给时间。

我们都知道，城市发展不会无限扩张，任何一个经济规模都有一个边际效应递减的过程，十几年前的济南和现在的济南，发展势头自然不可同日而语，当然，现在孙村的利好也是不断增加，自贸区，科创走廊等等。

只是，在高新区和孙村中间，还横亘着一个唐冶。

除了距离远，孙村片区配套短缺也是一个问题。

这几年，随着一座座高楼拔地而起，片区居住氛围越来越浓，但落地的商业、医疗、教育等配套却是屈指可数。除了已经开业的百联奥特莱斯，和正在建设的蝴蝶广场商业项目，其他的，像创意岛、文化创意坊、活力中心、华熙LIVE等配套，大多仍停留在规划阶段。

不知道随着新规划的亮相，这些配套能否加速落地。

所以，孙村片区能否发展成为济南第二个高新区，只能交给时间。

不过，就目前而言，孙村片区依旧是很多购房者关注的区域。

一方面，片区环境确实好，东侧有彩虹湖公园，西侧还有围子山、玉皇山形成的山体景观带，可以说是有山有水。片区整体的绿化也不错，给人一种很清新的感觉。今年，彩虹湖公园还启动了升级改造工程，将来必定是一个市民休闲、游乐、健身的好去处。

交通也很方便，沿春晖路往北可连接世纪大道，往南可连接经十东路，目前春暄路—玉皇山隧道已经开建，预计明年年底通车，连接经十东路和旅游路东延线的春博路也在紧锣密鼓的建设中，未来又多了2条贯穿南北的道路。

产业基础殷实，能够推动片区发展，这也是很多人看好孙村片区的重要原因。

不过，我们也要看到，孙村片区也存在很多敏感点，除了前文提到了的距离问题和配套短缺的问题，以及工业企业多（利弊均有）。还有一个比较隐蔽的敏感点，就是存在采空区。

据媒体报道，2016年，济南孙村镇高家庄的地下就因为煤矿开采而被挖空，一到雨季，房屋地基随着淤湿的地面下沉，而墙壁也随之出现裂缝。

孙村彩虹湖也是因为采空区而挖。彩虹湖所在区域，早时下面是矿井，后来出现不同程度塌陷，索性把塌陷处挖成一个湖泊。2019年1月7日，彩虹湖公园内发生地面垮塌湖面漏水事件。可以说，这也算是历史遗留问题。

综上，孙村片区，就目前来看，可能更适合在片区内或者周边区域上班，或者厌倦繁华都市、渴望寄情山水的购房者。而对那些在通勤时间、生活便利性、教育、医疗等各方面需求比较多的客户而言，可能并不是一个理想之选。

开发商对孙村片区的优劣势以及客群的定位还是比较清晰，目前片区内的产品，也都是以小高层、洋房和别墅为主。

海信彩虹谷

位于春晖路以西，科创路以北，济南轻骑产业园南侧，占地面积40006平，建筑面积81012平米，容积率2.0。项目规划13栋9-16层住宅，均为一梯两户，共606户，户型区间98-154平米，有毛坯，有精装。

金茂墅

位于春晖路与科新路交汇处西行100米。占地面积49556平米，总建筑面积约10.3万平米，容积率1.4。项目规划23栋住宅，包含5栋8层洋房，13栋6层叠拼，5栋4层叠拼。洋房产品已售罄，目前在售的是叠拼，户型面积147-182平米。

山语湖

位于金茂墅北侧，占地31736平米，总建筑面积约63472平米，容积率2.0。规划6栋10-16层住宅，以及8栋叠拼。目前推出的是10/11层洋房，精装修，户型105-130平米。

中海云麓公馆

位于海信彩虹谷以南，金茂墅以西，该项目体量较大，分为东西两个地块，占地面积138911平米，总建筑面积约30万平米，容积率1.4。产品包含120-170平米的6-11层洋房、244-276平米的4层合院、以及160-280平米的6层叠墅。

万科如园

位于中海云麓公馆西侧，占地61289平米，建筑面积约13万平米，容积率1.4。规划24栋住宅，包含18栋6层叠拼别墅，3栋7层叠拼别墅+平层，2栋4层叠拼别墅，1栋3层平层+复式洋房。

龙湖春江彼岸

位于科创路与春喧路交汇处，占地63181平米，建筑面积约17万平米，容积率2.0。项目包含A-1和A-2两个地块，其中A-2 由龙湖自持，不对外销售，优先租赁给驻区企业职工，这是济南首个租售同权地块。A-1地块共规划了19栋8-18层住宅，户型面积100/120/133平米三种，其中100平米户型为精装产品；120、133平米户型为毛坯。

碧桂园翡翠雅郡

目前在售楼栋位于科文路以北，三星路以西地块，为16-24层高层产品，户型跨度较大99-170平米。除了170平的户型为两梯两户，其余户型全部为两梯四户。相比于其他几个楼盘，碧桂园翡翠雅郡的优势在于开发多年，附近幼儿园、中小学都已经开学，缺点是，容积率高，户型相对落后。

劝学里

位于飞跃大道与春秀路交汇处，占地约13.3万平米。容积率2.5，建筑面积约33.4万平米，规划30栋住宅，包含15栋11层小高，15栋17-29层高层，共2940套房源。该项目有24万平米的房源规定为定向销售，面向高新区教师和入区企业职员，户型105、120、125㎡三种，售价不超过12000；正常销售房源户型有100、120、140㎡。

烯谷国际中心

该项目为孙村片区今年刚入市新项目，目前已启动认筹，首推A-1地块的一期（1-7#楼），16-24层高层，户型为106/125/138平米三种户型。

望岳府

位于春晖路与科创路交汇处，容积率0.7，体量不大，共46套独院别墅，建筑面积约480平米。

目前孙村片区主流价格在9000多到1万出头，当然这主要指的是洋房、小高、高层产品，叠拼从二三百万到三四百万不等，产品不同，价格也不同。

另一点就是区域竞争激烈，既有区域内的竞争，又有临近的唐冶、彩石、神武多个楼盘的竞争。6月24日孙村春秀路东侧、科创路西侧、科航路南侧一住宅地块出让，占地85025平米，容积率2.0，总体量约17万平米，最后竟是终止出让，从中也能看出片区竞争之激烈，让一众开发商望而却步。但绿城 还是要来了，不知道这是不是对这个区域的期待也很大？

除新项目烯谷国际中心外，其他楼盘基本都处于建成封顶的状态，预计明年年底将迎来一波集中交付。