下半年，刚需不再纠结！

昨天夜里，中央政治局会议落地，会议从多个角度分析了国内经济趋势，部署下半年经济工作。市场一度掀起波澜，大小媒体争相报道。

可以说，7月30日的这场会议，是2020年下半年最重要的一场。工作部署涉及经济民生全方面，条条框框非常清晰，大趋势了然于目。

当然，会议的文字只能告诉我们眼前的事情，所折射出的现象、趋势以及可能存在的机会，还需要我们去揣摩挖掘。

今天子木把跟楼市相关的内容都“摘”出来，解读分析，以飨读者。

1

保持信心

首先大会从多个角度解析了经济发展趋势。虽接下来任务艰巨，局势焦灼，但对当下的经济形势较为乐观，通告中讲到：

经济稳步恢复，复工复产逐月好转，二季度经济增长明显好于预期，三大攻坚战扎实推进，经济结构持续优化，产业数字化、智能化转型明显加快，改革开放继续深化，人民生活得到有力保障。

的确，二季度的经济增长显然超出了很多人的预期。

数据显示，二季度我国经济增速达到3.2%，是从一季度的-6.8%的“深蹲起跳”。

在当下大国中，这个GDP增速应该是全球最好的了，横向对比美国二季度经济增速，后者惨跌至-32.9%。

可以说，一场疫情，让人们看懂了中外的「控盘能力」，美国对这次疫情的防范跌破人们的预期，风险可抗力脆弱。

要知道中国在一季度，在阴霾中也只是-6.8%。

除此之外，外贸进出口、工业增加值、固定资产投资、消费、就业、物价等经济民生主要指标均在「恢复性增长」，这都意味着我们的社会运行正在加速返回轨道。

我们理应保持信心。

2

再确定经济模式

会议指出，当前经济形势仍然复杂严峻，不稳定性不确定性较大，我们遇到的很多问题是中长期的，必须从持久战的角度加以认识，加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。

内循环，这几天太过火爆，大多数人已经产生视觉疲劳了。

但我还要在这里解释一下“内循环”背后真正的含义。

其实，“内循环”在市场经济出现之前就已经存在了，并不是什么新词。

之前我们研究，如果在工业时代，经济完全市场化下，一个国家能够自主完成经济内循环，生产、投资、消耗环环相扣，自产自销不会出现“产能过剩”风险，那么这种模式是迄今为止全球最强的经济体。

在2008年全球金融危机之后，我们的经济模式就已经开始向“内循环”模式加速狂奔了，毕竟谁都不想被连累第二次。

在进出口方面，不断降低“对外贸易货物依存度”，在消费上，大力投资科技创新，刺激内需。

数据显示，2001年我们刚加入WTO，对外贸易货物依存度高达38.47%，5年后2006年，这个数值高达65.17%，当时我国经济重度依赖国外市场消费，甚至比日本这种典型的外向型经济国家还要高。

而在2008年之后，我们开始大力挖掘国内需求，这个数值从最高峰的65.17%，一路下滑至现在的33.99%，而出口依赖已经回归到了18.24%。

所以，经过10多年的努力，我们才敢重提“内循环”，是因为我们在靠近这条路上，还是有足够空间的。

当然这是被迫的选择，也是当下最好的选择。未来的经济增长点中，可能更多要依赖于科技创新，新基建等高质量增长渠道。

3

格局之变

我们国家的经济布局分化是非常严重的，例如沿海城市因为地利，对外贸易产业较为发达，而内陆城市，则是深耕第一产业和工业。

这次“内循环”为主的经济模式落定后，对城市格局发展有非常大的冲击。

首先纯靠外贸产业的城市，经济发展将会趋缓。例如这次在大国摩擦和国外疫情泛滥下，深圳、东莞、广州、苏州、厦门、珠海等沿海城市的大量外贸企业面临“被迫离场”。

而内陆城市，例如重庆、成都、武汉、长沙、郑州、合肥、西安等，将彻底进入加速崛起时代。因为相对于沿海城市，在铁路网和低劳动成本的双向利好加持下，内陆城市拥有更大的优势。

例如近期公布的上半年城市GDP增速排行榜中，重庆超越广州，上升到全国第四位，这就是一个很真实的信号。

当然，内陆城市的崛起，并不意味着沿海城市会像60年代的东三省一样，就此没落。

成熟的产业链，优质的生活气候，这些都是沿海城市得天独厚的优势。

只不过在未来，内陆城市和沿海城市将进入一个平等的竞争局面，而前者因为前期基础水平低，可发展空间更大，城市红利也更多。

4

刚需利好

对于房地产部分，有几句话需要注意：

1、要确保新增融资重点流向制造业、中小微企业。

2、推动城市群、都市圈一体化发展体制机制创新

3、要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。

这几句话，都是过去论调的重复，解读性不高。

唯一值得注意的是，这次会议是对前段时间10城座谈会、多城连续出台调控新政的“盖棺定论”，意思很简单，无论如何，房子是不能炒了。

很多人把当下的这种现象称之为全国“长沙化”。

我曾在2018年写过一篇文章，《长沙，誓与高房价抗争到底的斗士》，在文中阐述了长沙对于中国房地产路途的参考价值。

中国对高房价抑制最成功的城市，就是黄市长在期的重庆，以及连续调控的长沙。其主要方式，就是通过高压限购打击炒房概念，用「天量的土地供给」稀释需求，从本质上解决房价问题。

记得在2016年时，华中5市，郑州、武汉、合肥、南昌均价过万时，长沙房价才6000元/平米，而现在，连最弱的南昌房价都已经达到1.2万/平米以上，长沙依然维持在1万左右的水平。

如果把全国城市比作一个班级，在房地产市场方面，长沙无疑是班里的尖子生了，全国无一不得向长沙学习。

这次大会房地产再定调，意味着短期涨势化为泡影。在经济内循环模式成熟之前，房价很难放开，一切政策利好直指刚需。

例如近期深圳出台政策优先刚需家庭摇号选房，宁波出台政策要求开发商随机抽出不少于50%的房源供无房家庭选择，东莞近期出台政策顶尖人才工作8年直接送房……

刚需终于可以翻身做主人。

当然对于行情来讲，下半年一二线城市还有刚需撑着，三四线城市下半年无疑进入最艰难的时期。

下半年是买方市场，市场绝对理性，也是购房的好时机，还是建议大家死盯着二手房交易量趋势，如果走势趋稳，说明楼市已经沉静在底部，可以找好地段择机上车。

如果走势滑坡，证明房价有下跌的可能性，这种机会广泛存在于三四线城市。当然千万不要去关注新房市场，因为开发商联手媒体进行“舆论蒙蔽”，操控市场行情，你很难感受到真相。

你要做的就是找二手房中介打听消息，那种挂牌半年都卖不出的房子，去好好还价，会有惊喜出现。

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