北京楼市：投资老公房要注意，满足这3点才能买

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　　提问：房姐你好，北京刚需首套房买甘露园的老破小可以吗，总价300万+ 两居，首付130万，担心等过个10年20年卖不出去啊，现在基本都是94年的房子了。

　　回答：老公房能不能买，关键看地段和价格的性价比。 老公房存在的基础，缺一不可： 1.上车需求的挤压 2.大量无法转移的人口 3.低总价，高得房率、得功能率 从这点上来说，基本只有北京和上海的老公房才有买入的价值基础。 广州由于上车容易挤压不强，且人口转移； 深圳城市年轻，年轻人口众多，且有大量低总价，得房率高的次新房上车盘。 老公房的价值，和上车需求紧密相连。 「买到」，也是需要付钱的商品。 老公房可以帮助北漂沪漂脱离小户型一居室新房的收割，以极低的额外代价买入可以长久居住的市中心两居老房子。 为什么是市中心？ 因为人口密集，即使城市人口迁移也是漫长的过程，市中心的老公房有长久的居住价值，收益稳定，出租从不缺租客，买卖从不缺下家。 脱离了人口稳定密集的地区，老公房的价值迅速打折。 老破小的核心价值在于： 纯粹的面积 纯粹的居住属性 优质地段屌丝价格 北京最优质地段东三环的老破小大概6.5万，涨幅也一直能跟上大盘。

　　提问：房姐好！住德外3居公寓房有学区，爱人西三环工作，家庭年收税后50，俩娃刚出生，全家6人凑子弹900，计划借400、贷200，stsd，投资+改善，投资为主，估计10年内都在德外学区房。因以后有经适房，这种情况应该不算刚需吧？初步考虑1500买个4居室，万一以后老人来京，可以住在一起。按您推荐的望京、朝青板块看了一些，感觉还是一头雾水，按照我们这种情况，您有什么好的建议？两个板块的好楼盘有啥推荐？到底是买1500的，还是再多一点？家人看上了一套嘉和丽园257平4居，1450，满五不唯一，加上税费是不是超的太多了？谢谢！

　　回答：算是投资加自住吧, 你看的嘉和丽园这套还可以 另外给你几个参考，可以看看九号公寓，还有丽水嘉园150-240平的 石佛营一带炫特136平5.5万以下的 朝青国美大面积4万下 亮马桥嘉5.5万左右

　　提问：敬业、专业的房姐：我在东直门首开幸福广场有套125平的南向两居，从07年交房后一直出租。想问您从保值的角度看有没有必要置换到朝阳公园旁高档小区（如棕榈泉）的两居？当然这样需要补250-300w。

　　回答：首开幸福广场可以出掉了，公寓式住宅涨幅一般的。棕榈泉涨幅一般，建议看富力城D区，乐城国际，东湖湾，橄榄城等板块

　　提问：您好房姐，新人首问： 您好智慧的房姐，我集体户口 首套二贷。手里600多的子弹，因为出差多不自住，想考虑纯投资。 综合升值和租金回报的话 1.cbd的蓝堡国际公寓、望京的季景 北京香颂、西北旺的春晖园 西山华府 、北苑的山水蓝维这几个地方您觉得排序怎么样？有其他这些附近推荐的楼盘吗？ 2.西北旺的新盘西山锦绣府值得考虑吗？ 3.法拍房能碰吗？之后出手好出吗？

　　回答：望京>国贸>西北旺>北苑 望京的季景 >西北旺的春晖园 西山华府>cbd的蓝堡国际公寓>北苑的山水蓝维 重点看朝青和望京或者天通苑 西山锦绣府在新盘里面可以看，相比二手的性价比更高 法拍看下精华帖，有过详细介绍，一般不建议碰，坑较多

　　提问：房姐您好，想了解下银行信用贷，目前在凑首付还差20w，想试试信用贷，如果申请了会影响后期办理银行贷款吗？信用贷利息高不高划算吗？期待回复，非常感谢

　　回答：信用贷会有影响，一般利用其它核下款，保证你的征信良好以及低负债率 信用贷不同产品差异大，一般8以内的都可以用

　　提问：房姐您好，我们的情况是，海淀中关村有一套一居老破小，价值480+，贷款还有60；还有一套中关村70年产权公寓价值480左右，贷款120；手上有350，现在在看世纪城的房子，1300左右小三居，和望京的1300左右的房子。 1、望京这边保利，融科，宝星三期，华鼎世家哪个有投资价值？ 2、原打算俩个小的全卖了，买一套大的，如果买世纪城大的就自住，孩子在海淀上学，如果买望京的就出租。 3、原本不想多贷款，可以看了您的文章后，感觉应该有更好的方式去配置资源。您看您有什么建议有更好的配置方式？ 4、两套都买掉？买哪里比较合适？ 5、还是卖一套留一套，留老破小还是留公寓？回龙观买一套？或者望京买一套？ 6、海淀世纪城这边的房子怎么样？有人大附小上学名额，感觉好出手。 7、您说朝阳被低估，我们这个情况买哪个区域更合适。

　　回答：你是投资的话，不建议考虑学区的情况，望京>世纪城 望京建议看 橄榄城、宝星三期、大西洋新城、上京新航线，这些长期看总涨幅差不多 世纪城自住的话 建议看 阳春光华、光大花园 老破小+公寓全出掉，置换成一套比较合适

　　提问：房姐，想请教下，像类似21层的塔楼，高楼层，中楼层和低楼层之间价差大概有多少？周围没有什么特别的景观。 我们看的那个盘楼层总数是21层，可以选的是6层东南朝向或者14层东北朝向，价格大概差7%-10%左右（6层东南更贵），不知道如何选更合适一些？ 另外我算了下，这个盘价格基本已经回到16年的水平了，不知道是不是建议立即入手哈！ 先谢过啦~

　　回答：如何折价10%已经有套利空间了，楼层折价没那么大，应该是在户型上。建议选择6 东南朝向。有合适的即可入

　　提问：问个简单的问题，夫妻只有一个有京户，想买第三套怎么操作呢？有京户的下面已有两套房。无京户的办不了工作居住证。

　　回答：夫妻挪移大法是我国人民最广泛使用的。 如果一方有北京户口，另一方没有资格，通过更名无资格一方持有所有产权，有资格一方净身出户以后，可以继续买入。 主要的难点在，怎么解决贷款。 贷款能力，购房资格，不一定能完美分散到两个人身上。

　　提问：新人首问:房姐您好！目前北京租房住，租金3600每月，马上生二胎，在京有二套购房资质，老人有首套资质，河北香河孔雀城有套房，目前月供3500左右，香河最高2万时没卖，现在单价1.1万.老公现在非常想在京买房，自有资金50万，老公意思香河涨价太慢，卖了能剩50万，凑100万首付，用父母名义接力贷首套买套老破小，等着升值，老公和我年收入加起来24万左右，还要养两个孩子，感觉目前不是我家合适买房时机，经济压力太大，老公非常坚持卖香河买北京，我结合最近政策，感觉香河房价还能涨，可以等等再置换，请问房姐，结合现在情况，我家怎么样处理比较合适，让资产增值

　　回答：香山如果不自住，纯投资是不如北京的，北京外溢才会到环京 100首付能看250上下的标的，月供大概7K左右。如果能承受可以置换至少持有3-5年。风险是第一位考虑，如果期间月供或压力太大不建议硬上

　　提问：您好，请问预算900万，孩子在西城长椿街附近上学，是选择西城长椿街附近小区还是马家堡附近新小区？长椿街物业和环境好一点的小区推荐哪个？马家堡玺萌公馆、恋日的小区推荐哪个呢？谢谢

　　回答：推荐马家堡，价格更合理，同总价居住品质高于长椿街，西城全部学区溢价会牺牲很多品质属性 玺萌公馆>恋日

　　提问：你好房姐老师，看上一套北苑单价4万多的2房，中介约的星期天去和业主谈房价，但是价格和我预期还差十几万，还是晾业主几天再谈？

　　回答：现在的市场如果是优质房源，谁晾谁还不一定了。 北苑一般不选，4万多应该是老北苑的几个小区。 选筹是第一位的。

　　提问：房姐您好，新人一枚，北京高校硕士刚毕业，在金融街工作，有北京户口，目前计划买房安家，现金子弹300w，暂想以后结婚生子(5年左右)后再置换学区房，不知考虑是否成熟？目前想买总价600w以内房，无新房癌，想上班通勤60分钟以内，目前看了地铁站草桥附近小区，考虑之后地铁19号线开通，可直接通金融街上班方便。 问题1:请问是直接买学区房还是以后孩子6岁再置换？ 问题2：烦请推荐适合我情况的小区及入手单价？东西南北位置不限，但想靠近金融街？ 感谢！

　　回答：学区房需要时候再买，不用提前 草桥一片是丰台不多的价值洼地，建议淘次新单价6左右的标的为主，看下 草桥欣园、恋日花都

　　提问：房姐，新年好！目前刚需，在二环内二手房和二环外新建商品房犹豫。预计10年左右有上学需要；预计5年后继续入手。现在主要考虑通勤（日常需要去1、2、4号线交汇点）和自住需要（二居或者3居，小区管理得当）。总价预计800，stsd。请问，建议买二手还是新房？是在二环内还是二环外？有推荐的小区么（可以将在建未建地铁纳入考虑因素）？

　　回答：现在北京主要看二手，你的情况不需要考虑学区，二环外更合适 800以上看双井，淘以下次新两居或者老破大3居

　　提问：您好，首都机场生活区是否值得入手？它那边小区有一部分属于朝阳产权，一部分属于顺义产权，哪个产权好些？我子弹130w，存刚需，而且是二套，目前看中了一个66平的正规2居，朝阳产权1992年的房子，215w满五唯一，但装修特烂而且是顶楼，值得入手吗？如果入手了未来是否有升值空间？五六年之后是不是卖了比较好？因为92年的房子五六年之后也算是很老的房子了。同事劝我买机场樱花园的房子，说是要拆迁，是真的要拆迁的话，可以入手吗？

　　回答：别听同事的，搏拆迁概率极低，机场生活区不推荐，长期跑速大盘,这期间的资金成本和机会成本也是损失 如果你考虑5年后卖掉，不如投资朝阳核心地段公房，自己先租房更合适

　　提问：房姐，您好！我家目前的情况是，昌平城区一套房子，2020年11月房本满五年，准备卖了加钱在海淀区买一套带有学区属性的房子。孩子2022年入学，本来看好上地实验小学，但是那边的房子上地东里、西里都很破，而且我担心溢价太高，又想看看清河那边的橡树湾，橡树湾的小区品质和户型我们都比较满意，小学比不上上地实验，但是在海淀区也还可以，126平的目前报价是1180万左右，首付预计1030万，年底预计能凑850万的首付。我想请问，您觉得我家的情况买哪里合适呢？如果买橡树湾，首付还差200万左右，您建议怎么贷款呢，非常感谢~

　　回答：我的建议是自住和学区分离，单独买品质盘+一套学区老破小的组合更好 1180万总价 首付1030 是准备全款么？850万首付按二贷也足够了

　　很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。