房企迷茫样本：大名城投身资本亏8亿，俞培俤80亿回整主业

闽系房企以爱拼著称，激进无疑是其关键词。作为另类，34岁高龄的大名城，却在多年潮流中，迷失了方向，销售额多年徘徊在百名开外。与位列前10强的同龄世茂没法比就算了，还被后起的融信、正荣、阳光城等前50强房企，远远拉开了距离。

楼市资本论获悉，7月9日，大名城以8.14亿摘得上海临港一商住地，年内拿地已累积斥资近80亿元。这次大手笔操作，让阔别上海土地市场许久的大名城，怒刷了一波存在感。也让此前因常暗访工地督查，被建筑商戏称“魔鬼”的大名城掌舵人俞培俤，再次站在了聚光灯下。

楼市资本论发现，近年来，大名城从稳健房企到投身资本赚快钱，结果却在2018年亏了近8亿，2019年营收更是萎缩至仅55.7万元，2020年别无可选，只能再回整地产主业。摇摆不定的发展战略与俞培俤不专注的性格相互交织影响，勾勒出一个典型的房企战略迷茫样本。

俞培俤

从地产到资本，再从资本到房地产。

如今斥巨资补仓土储，意欲再回地产主赛道的大名城，能突出重围吗？

【一】战略迷茫：赶风潮重仓金控，亏损近8亿

走错路不可怕，可怕的是产业聚焦发生重大失误。

这句话一语点破大名城的问题，对于企业发展来说，战略迷茫就是最大的迷茫。

大名城，起家福州，成立于1986年，是一家涵盖房地产综合开发、商业地产运营、产业地产运营、物业服务管理、金融投资等领域的非典型闽系房企。这么说是因为，行走地产圈30余年，大名城如今也就两百亿规模，与传统的激进闽系房企大相径庭。

数据来源：克而瑞

到了2015年前后，地产行业兴起转型潮，赶潮流的大名城，位列其中。楼市资本论了解到，这一年，大名城发布“产业+资本”双轮驱动协同发展战略，并成立名城金控作为施行金融投资及租赁业务的平台。

2016年，名城金控开始在资本市场频频出手，先是设立“名城大消费产业基金”，随后接连举牌上市公司博信股份、安纳达。最引人关注的是从中植系手中耗资25亿元，将中程租赁揽入囊中。直接花费掉2015年全年68.9亿销售额的三分之一，可见大名城在资本市场的战略决心。

是年，大名城的金控板块实现营业收入8.4亿元，占总收入的9.5%，毛利率达53.6%，成为大名城新的盈利增长点。此消彼长，同年少了资金投入的大名城地产板块，土储急剧下降82.5%。显然，发展金控板块严重分散了地产业务的注意力。

2017年，金控板块项业务继续增收，为大名城带来12.1亿元的收入，占总收入的比例上升至11.8%，但毛利率出现下滑，下降至45.6%。同年地产土储持续走低。

但就像股市，来钱快的往往去钱也快。受稳杠杆及政策管控趋严影响，大名城的金控板块在2018年急转而下：毛利率骤降至-109.48%，营收同比下滑77.7%至2.7亿元，营业成本则高达5.66亿元，直接亏损近3亿元。

楼市资本论了解到，大名城金控板块主要有金融投资和租赁两部分。数据显示，2018年这两部分均有资产减值损失，其中金融投资和证券投资产生波动和损失28776.13万元，处置中程租赁股权减少公司当期经营业绩46518.40万元，加起来共损失约7.53亿元。

2019年，不堪重负的大名城金控板块营收仅55.7万元，占比近乎为0。

大名城轰轰烈烈的转型运动，维持三年后黯然落幕。大名城方面表示，2020年将进一步聚焦房地产主业，集中自身资源发展房地产业务。但是，因被忽视发展滞后的地产板块还能堪重任么。

【二】布局迷茫：华东土储挂零，80亿急补仓

战略迷茫的直接影响就是，大名城在主业地产板块的土储投入不足，布局结构失衡。

楼市资本论了解到，2016-2019年，大名城房地产销售额分别为137.79亿元、150.55亿元、143.58亿元和188.96 亿元，近3年增长率分别为9.26%、-4.62%、31.6%，规模未能突破两百亿，业绩增长不容乐观。

数据来源：大名城年报

进一步了解后，楼市资本论发现，大名城规模增长的根源其实在于土地储备紧缺，尤其是2019年贡献了41.5亿元营收额的华东区域竟然直接“挂零”。道理很简单，开发商最重要的业务其实就是买地卖房，地都不好好买，卖房的业绩又怎么能好得了。

年报显示，大名城在房地产方面持有待开发土地的面积136.35万平方米，同比减少12.08%。值得注意的是，土储主要位于东南、西北以及大湾区。

楼市资本论注意到，其实早在2015年，大名城土储就呈现出急剧下降趋势。数据显示，2015-2019年，大名城的期末土储（规划计容建面）分别约为2397.5万方、419.0万方、408.9万方、357.2万方及237.9万方。对比规模接近的大发地产，2019年度销售额210亿元，土储面积502万方，是大名城的2倍多。

7月9日，大名城子公司以底价8.14亿元竞得上海临港一宗商住地。这已是大名城今年内第七次拿地，且其中6宗地块均位于上海。截至目前已斥资近80亿元。大名城正是想要补上中国经济实力最强的区域之一，华东板块布局的缺口。现在再看开头所说的事件，就清晰了很多。

只是，大名城这次亡羊补牢式的花钱买地背后，财务压力也不小。

3月11日，大名城发布公告称拟申请发行总规模为不超过60亿元（含60亿元）的公司债券。5月21日发债规模骤然缩水至20.24亿元，7月7日再次缩水至15.24亿元，不及申请的三分之一。此外，为了给子公司提供180亿担保额度，还向大股东借款50亿。并且，公告显示大名城股东、高管等多次质押公司股份，以实现公司募资需求。以上种种，两个字概括就是“缺钱”。

从2019财报来看，大名城总资产419.53亿元，较上年减少12.31%；2019年末公司负债总额276.8亿元，有息负债88.8亿。最新数据，2020年一季度，公司在手现金为56亿，一年内需偿还负债10.8亿，值得关注。

楼市资本论认为，房企在土储上“节衣缩食”，乃至重点区域“裸奔”，对业绩发展可不是好现象，也希望大名城这次破釜沉舟般的补救能加速企业回归正轨。

【三】领导人迷茫：福清老乡俞培俤与曹德旺相较

事实上，所有的迷茫归根究底都是人的迷茫。芝麻没捡着还丢了西瓜的大名城，与其掌舵人俞培俤命理气运有莫大关系。

楼市资本论了解到，俞培俤生于1959年，现年61岁，属猪。印尼华侨，祖籍福清三山镇嘉儒村。据中国命理学，59年出生的俞培俤，五行属土，性格特点是目标易散，同时又重情义，责任感强。

俞培俤

纵观俞培俤的一路发展，常常是风往哪边吹，劲往哪边使，随波逐流的痕迹十分明显。

据了解，早在民国时期，其父俞炎金便到印尼白手起家。俞培俤后随父到印尼，并子承父业。当时俞培俤在印尼投资创办了三力品牌，从事机电贸易，凭借丰富的人脉和市场资源，逐渐发展壮大，一度成为东南亚家电市场的“老大”。

1986年，在政府鼓励华侨到家乡投资办厂之际，俞培俤回乡在福州投资创办名城企业集团，投身于福州城市建设中，开发的首个项目就是“大名城”。随后紧接着“名城花园”、“东方名城”、“名城国际”等纷纷崛起，“名城”品牌在福州就此打响，得到了不少家乡父老及海外乡亲的青睐。

从机电贸易到房地产开发再到金融投资，可以说改革开发40年以来的热门行业，俞培俤都深度参与其中。

值得一提的是，俞培俤的福清老乡曹德旺则完全走出另一条路。1946年出生的曹，20岁入职玻璃厂当采购员，到1987年创办福耀玻璃，再到1993年福耀玻璃在A股上市，产品在中国的市场占有率已经达到70%。随后拓展海外市场，2016年福耀玻璃的美国工厂竣工投产。曹德旺50多年只专一行，如今终成全球知名的玻璃大王。大名城却还在地产行业100名徘徊。

福布斯公布的2019中国400富豪榜上俞培俤排名第216位，财富值120.9亿元。与此同时，据胡润慈善榜统计，曹德旺迄今捐款累计已超110亿元，单是财富也较同乡俞培俤超出许多。

在楼市资本论看来，不论是同行业房企相比，还是与曹德旺同乡比较，同为闽系商人，一个向左一个向右，俞培俤与大家完全走出来两条不同道路，根源还是在战略聚焦的坚持。不得不说，企业和企业的差距，最后都是战略的差距。

不过，俞培俤责任感强，重情义，也常被人称道。

楼市资本论注意到，在最新的大名城的高管中，不少是俞培俤的亲信。其妻陈华云为公司股东；其长子俞锦为董事局副主席兼总经理；女儿俞丽及次子俞凯均为非独立董事。

楼市资本论认为，缺钱又缺地的大名城，目前亟待坚定中国房地产行业升级环境下的战略聚焦，带领下一代放手一搏。希望年过60的“福清哥”俞培俤，这一次豪掷80亿的补仓，能为大名城的未来找到感觉。