新盘探秘|2020年了，首付40万还能在广州买名校三房？！

这一届的上车族，太难了！ 遭遇疫情黑天鹅，收入降低，但住房 需求 还在，要命的是 小孩 也快到上小学年龄了。

最近，有粉丝问，40万左右首付，能买到大社区、学位不错的一手楼吗？

小前线盘点了下，还真有，就看你要不要来了。

区位

两镇街交界，交通可期

广州增城万科城位于增城区永宁街新新大道北叶岭村段。

虽然项目地处永宁，但实际是中新镇和永宁街的边界位置，距离中新镇中心更近些，向北 直线5公里左右，而永宁街中心在其南面直线7公里外。

从卫星图上可以看到，项目周边全是绿油油的，代表建筑的颜色不足十分之一。 既是说明 周边 自然环境不错，也 说明了周边的荒凉 。

目前，项目所在片区以农林用地为主，居住用地为辅，属于规划空白地带。不过，交通却是项目的一大亮点。

项目西临双向6车道的主干道新新公路北段，往北600米为在建中的花莞高速，南侧三百米处规划有增天高速。

最值得期待的，就是增天高速了，串联增城和珠江新城、金融城、黄埔三大黄金节点，规划时速100~120公里。通车后，自驾从项目到天河中心用时将大大缩短。

这两条高速在项目附 近有都有出入口，特别是增天高速匝道只有寸步之遥。

问题来了，一是噪音问题，舒适性存疑；二是三大主干道的包围，按照发展惯性，项目可能会成为孤岛。

另外，项目距在建新白广城际荔湖城站直线3公里，通车后从荔湖城站乘坐城际列车到白云国际机场20分钟左右。

反倒是公共交通较为薄弱，地铁是没有的，最近的是6公里外的21号线中新站，未来也无地铁规划。

△左：叶岭坳站；右：增城万科城站

公交方面，项目南侧约500米有叶岭坳站（增城万科城站已建好，未来将取代叶岭坳站），有且仅有增城35路途经。可以乘坐该路公交前往21号线中新站，约20分钟。不过间隔太长，15-20分钟一班。

配套

唯有自力更生

因为所在片区开发程度不高，周边的配套不足，项目只有自力更生一途。

教育：广大附小

教育，是项目的最大亮点——公立广大附中实验小学+公立幼儿园。

△广大附小，注意左下角广告牌

这也是项目开盘当天能去化8成，甚至一秒卖6套的秘诀所在。毕竟，孩子的教育，是上车族最普遍的焦虑。

目前，小学和幼儿园基本建好，预计2021年9月投入使用，万科甚至打出了“交付即开学”的标语。

△广大附小内部

广大附小共设置24个班，由重本率高达94.7%的广大附中打造。

名校加持，家长热棒，这是万科在片区内大杀四方，无有抗手的关键因素。这样的教育资源，别说在同区域，哪怕是整个增城也是够看的。

△18班公立幼儿园

美中不足，片区没有优质初中，从以往的分配来看，项目小学毕业生或将入读永新中学。想读好中学，民办吧。

要注意的是，牛奶厂四盘5000户尚且配置两所36班的小学，项目4092户只一所24班小学，学位或有不足。

△售楼处藏书

不得不提的是，项目售楼处同时也是一座公共图书馆（广州图书馆分馆），藏书近3万册，布置非常给力，喜欢看书的人就不要来了，会丧失抵抗力的。

生活商业：家门口解决

项目周边两三公里范围，基本没有什么配套，大型商圈，要么中新商圈，要么新塘商圈等。

为了解决业主的生活和商业需求，万科自建了3500㎡的商业街区，有小型超市，有餐饮店，奶茶店等，部分店铺已开业。

△商业街

要到售楼处，必须经过这长达150米的商业街。为了给准业主信心，万科很拼。

据悉，世界知名餐饮品牌金拱门已签约，或于6月开业。

至于医疗，最近的医 院是中新医院， 6公里外，还是乡镇级别的。 三甲医院则要驾车14公里到新塘的南方医院增城分院。

产品

刚需刚需刚需

项目占地133652㎡，建筑面积568933㎡，共规划20栋住宅，层数18、34、46、50、51层不等， 两梯六户或三梯六户 ，合计4092户，车位4753个。

或许是为了保证采光和通风，项目弧形布局。目前，在售3#和18#，两梯六户，户型有三：78㎡三房一卫、86㎡/90㎡三房两卫，异地样板间。

1

78㎡三房

这是整个项目里最小的户型，适合上车，也是片区里最为刚需的户型。

该户型全部北向，或偏东偏西。整体方正，布局紧凑，房间都有飘窗，一定程度上使得视角效果更为宽敞。

不足在于，入户花园与玄关重叠，有些浪费空间，且面积较小不好改造。

2

86/89㎡三房

该户型全部南向，不同的楼栋会偏东或偏西。

基本上，该户型与78㎡单位布局较为相近，但更加方正规整，主卧带有卫生间，更加实用。

值得一提的是，公卫干湿分离，实用度更高。

左右滑动查看更多

3

90/95㎡三房

该户型也是全部南向，不同楼栋稍偏东或偏西。由于位于中间位置，可能阳台视野和厨房采光会被86㎡单位影响。

户型方正，横厅布局，避免了通常竖厅设计而形成的长过道。

得益于更大的空间，主卧带卫生间的同时，还预留有独立衣帽间的小空间。有个小不足，公卫没有干湿分离，且开门正对餐厅，这是个有味道的餐厅~

左右滑动查看更多

价格

均价1.9万/㎡

在这样一个地方，配套只能自力更生，楼面价却高达1万元/㎡。为了卖货，万科也是颇费心思，名校加持，商业先行，甚至有违常理的将售楼部放在了项目最里面。

0 1

首付约40万买名校3房

小前线算了一套中高楼层的86㎡三房，总价178万，单价高达20697元/㎡。另外，86㎡和90㎡单位的总价相差不大。 也就是说，同样的总价预算，86㎡和90㎡户型都可以选择。

最低145万/套，这是78㎡三房，折合18589元/㎡，部分天地楼层单价最低1.78万/㎡。加上其他杂项费用，首付约45万，而且还可以分期。

△项目都会生活馆

不到45万首付买名校三房，万科精准命中刚需上车族的G点。

0 2

片区低至1.5万/㎡

均价1.9万/㎡的增城万科城，周边3公里范围有金地香山湖、得天和苑、时代倾城等一手楼盘。 其中， 金地香山湖 、 时代倾城 主打改善。

金地香山湖，目前主推140-170㎡四房大户型，均价1.5万/㎡。

△金地香山湖效果图

中新时代倾城，在售75-120㎡二至四房，均价1.95万/㎡（也更近中新镇中心及中新站）。

得天和苑，刚需为主，在售89-120㎡三至四房，带装修均价1.65万/㎡。

凭着名校学位及出色的设计功底，小面积低总价，万科把刚需盘卖出了改善价。

0 3

投资要谨慎

值得注意的是，项目更多的是居住属性，投资属性不强。

一来欠缺优质中学，二来居住环境麻麻。大车经过门前新新大道，尘土滚滚扑面而来。

更关键的是，项目被两条高速一条主干道分割包围，形成发展上的孤岛。

什么是孤岛，天河广氮就是。由于被广园快速路、科韵路、环城高速包围，在过去十多年，广 氮 一直是天河的小透明。直到近两年天河几近无地可用，变身天河智谷一部分，才迎来发展转机。

△天河智谷片区 来源：市规划和自然资源局

即便如此，广氮片区9年楼龄的天健上城，也不过是持平23年楼龄骏景花园，二手均价同为4.7万/㎡。

而增城，少说也要十几二十年之后才会无地可用。 况且，万科城四周都被主干道、高速或匝道包围，十足的孤岛，不像广 氮 地大有足够的发展空间，以后可能会逐渐被边缘化。

所以，不是为了读书自住的，建议谨慎。