2020两会养老话题：物业+养老模式，多元化经营破局，谁主沉浮？

2020两会热点话题不断，各类重磅提案、政策频出。其中关于物业管理和养老服务的讨论，也不断吸引着人们的关注。

全国政协常委、华润集团董事长傅育宁提交了7份提案，其中就有关于养老与物业的问题：为了做好旧城改造结合养老产业发展的工作，傅育宁建议鼓励社会力量兴办养老机构，并将发展养老物业与旧城改造相结合，让养老机构能够以合理成本获得核心城区内，适于改造为康养用房的存量不动产。改善老旧小区基础设施，增加康养相关设备。同时建议各地政府出台配套政策，促进物业费科学合理的调整，理顺服务与价格之间的关系。

北京市也于近日印发《关于加快推进养老服务发展的实施方案》，将整合社会资源，推动社会力量建设社区养老服务驿站支持平台，建立养老服务顾问制度，探索实行“物业服务+养老服务”。

对于在两会期间，不断被热议的物业+养老模式，多位业内资深人士表示，虽然目前物业+养老的模式还有很多问题亟需解决，但是这一模式作为居家养老的重要组成部分，发展潜力巨大。

观点：

养老服务专业性高、小区需求差异大

物业需充分考察

北京物业管理行业协会副会长、银达物业董事长薛福志直言，养老服务相对来说是一个很新的行业，很多东西还在逐步探索完善。现阶段入局物业+养老模式，需要做充分的准备。养老服务是一个社区的概念，而不是小区的概念。很多小区对于养老服务的需求十分有限，物业服务企业必须充分考虑自身实际情况再做决定。

另一方面，养老服务需要很强的专业性，这也是物业服务企业进入养老服务领域最大的障碍。对此，薛福志给出了两点建议：一是引入专业机构，进行类似于医疗保健、心理慰藉、特殊生活照料、法律维权等专业服务；二是加大人才储备，提升物业服务人员素质，为社区老人提供更专业的服务。总结来说，就是“专门分工、各司其职、相互协助、共同发展”。

目前，很多物业服务企业已经开始在这一领域进行布局。如绿城物业通过打造绿城椿龄康养集团，利用养老生活服务与基础物业服务的协同效应，不断向全国承接养老社区及机构；长城物业以社区嵌入式养老服务和居家养老服务作为社区养老重点服务领域，提供社区嵌入式、高端颐养服务；银达物业通过成立合资公司——慈爱嘉养老，为社区提供专业养老服务；鸿坤物业近期也将重磅推出与第三方合资筹建养老服务公司——青檬科技，为社区老人提供“菜单式”增值服务。

据国家统计局数据显示，2019年，我国65岁及以上人口数量达到1.76亿，占总人口12.6%。中国老龄科学研究中心对于养老产业的需求也进行过一项测算，中国老龄产业产值将在2050年突破100万亿元，届时将占GDP三分之一以上，与养老相关的产业发展空间巨大。

“物业+养老模式将是物业服务企业拓展多元化经营的重大机遇。”鸿坤物业总经理吴国卿表示，作为社区运营管理者，物业服务企业在社区养老领域的优势非常明显。物业服务企业本身拥有社区的服务资源和设施资源，并掌握业主相关信息，再加上政策的支持，物业服务企业非常有希望在养老服务领域实现突破。

物业布局社区养老的优势和阻碍

通过头部物业服务企业在社区养老的探索可以看出，企业在养老产业具备多端切入的优势，有开展并做大养老服务的潜力。

首先是信任优势。物业服务企业作为社区的运营管理者，在物理距离上较养老机构近，物业服务人员日常通过为业主提供服务建立信任关系，为养老服务引进社区打下基础，老人对物业服务企业的信任是物业较其他养老机构最为核心的优势。

其次是需求精准把控优势。物业服务人员与老人接触频繁，可以相对准确掌握老人的需求，便于提供定制化、人性化的服务；老人的医疗、保健等服务需求一般比较迫切，经不起等待，社区是物流与各项服务传递链的终端，相对于其他机构，物业服务企业能为老人提供更为便利和快捷的老人服务。并且物业24小时不离小区，对老人紧急求助能够快速解决。

最后是运营成本优势。物业服务企业本身的主业是保洁、安保等基础物业服务，与部分养老服务内容具有一定的重合性，物业服务企业可利用既有物业服务资源、线下空间和整合社会养老资源，获得运营成本的优势。

制约物业服务企业大举开展养老服务主要在两方面：

一方面在于物企在养老服务上的专业性欠缺。特殊养老服务在专业性上具有高要求。无论是人员还是设备操作皆具有较高的专业门槛，这是物业行业服务的短板，社区养老主要是针对退休后的处在活力、低龄的老人，对养老的专业性门槛相对较低，也是现阶段物业企业可以尝试性步入养老服务的第一步。

但是深入到更为专业的养老服务，物企需要补足专业性方面的短板。如长城物业与国外专业非医疗养老服务企业HISC合作， 以此弥补自身专业性不足的问题；但是对众多中小企业不具备与此类高端专业服务商合作的实力，此处保利物业的小微机构嵌入的思路可以借鉴，物业服务企业可以先从桥梁做起，逐步深入养老服务。

另一方面，养老产业还未出现清晰的盈利模式，限制物企进一步扩大在养老产业的布局。当前物业服务企业在社区养老的探索皆是浅尝辄止，作为服务型企业，一方面资本的匮乏是物企进行大规模进入养老产业的阻碍。主动寻求与资本型企业的合作，输出管理经营模式是物业服务企业当前较快实现规模化、品牌化养老服务的路径。

盈利难是众多物企及资本未大规模进入养老领域的最大障碍。老年人的支付能力不足是养老产业盈利难的主要原因。破解盈利难的问题 ，一方面需要等待相关养老政策进一步完善，如长期护理保险试点范围扩大、护理保险偿付项目和水平提升、养老机构审批流程简化、床位设置补贴等等；另一方面，物企还需继续探索可行的商业模式。

除此之外，物业开展养老服务也存在一定的责任风险，在专业养老服务领域还面临一定的资质问题等。

长远来看，养老产业的广阔前景毋庸置疑。随着物业服务企业在养老产业的进一步布局和在专业性的深入，以及智能家居、5G等技术在养老照护、远程医疗方面的普及加持，或会降低物业开展养老服务的成本。未来有望涌现一批物业背景的专业化品牌养老服务企业。

当2022年我国跨入加速老龄化阶段，率先布局的企业在养老领域的投入或将迎来丰厚的回报。

内容来源：乐居财经、时代周报、物业深度观察

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