买房前一定要确定这些细节问题，不然你可能会多亏几十万！

买房时候，面积、单价、总价，位置、学区、交通，小区、环境、物业，户型、楼层、得房率，每一个细节出现问题，可能都会导致你自用或置换时需要多花几十万去弥补。

高标准要求、精挑细选，买房一事也是可以让你额外赚到几十万的，难道这不是你的钱吗？因为一手房受各种因素制约，今天就聊聊影响你转让时收益的二手房。

一、面积、单价、总价

就出手难易程度而言，90方以下面积、低单价、低总价的房子转手容易，因为这样的房子就叫刚需房。这是买房人群数量最大、需求最强的人群需要的。

面积在60方以上、越小、单价越低、总价越低，房子就越好卖，价格也越高。

90方以上的大套需求主要是城市核心区域家庭居住改善，像杭州主要集中在城西文教板块周边，新楼盘单价出售单价已涨至6万左右，品质优秀的二手房也需要6万左右。

就杭州地区而言，绝大多数人，可接受的总价大致在800万以内，上海、深圳等一线城市应当在1000万附近，其他二三线城市大约在600万周边，超过这个数额，能负担人群数量就会即大幅度的下降，买的人少自然价格要低。

二、位置、学区、交通

地段越核心、学区越好、交通越便利，房价自然也会越高。

地段主要以周边配套和规划为主，例如杭州钱江新城、奥体因为政府大力发展，房价涨幅是急剧在上升的；当前靠近西湖的房子也是一样的道理。

学区这个大家应该都知道，因为就近上学原则是很难改变的，所以，有没有去一所好学校读书最关键的就是你们家是不是住学校周边，这也是杭州城西为什么有那么多的老破小房子却单价高达8万的最致命的原因。也是很多刚需置换第二套房子考虑的最核心的因素。

交通更好理解，在城市主要是地铁盘为主，因为开车一个小时的路程地铁可能四十分钟，上班什么都方便太多，与地铁站距离很多时候意味着你要不要在你自己买的房子住。

三、小区、环境、物业

就小区和环境来说，很多点需要大家注意：

1.小区房屋密度怎么样，是不是太过密集，让人感觉有点压抑，尤其是很多老小区就会让人有住在城中村的感觉。

这也是为啥杭州古荡新村这里的房子出售价格整体较低的主要原因。

2.小区里面绿化如何，建成时间在20年前的房子，很多就是简单的有个房，没有绿化。杭州很多拆迁房、城中村就是这种，舒适程度其他绿化和规划好的房子差太多。

这也是科技新村、美都新村这几个小区会比康乐新村、紫金公寓等商品房价格高出好几千的主要原因。

3.小区房子质量如何，这一条要求房子整体质量ok，外立面干净，房子外立面破破烂烂总是会让人感觉不舒服的，影响购买欲望。

4.小区居住人员整体素质，这一点也很重要，和一帮老师、干部住在一起的感觉，对比城中村里面复杂的人员环境，不管是安全、舒适度差别还是很大的。

就连噪音可能都会与众不同，一个是弹奏钢琴的美妙声音，一个是喝酒后的大声争吵，你选哪个？

5.物业的给力程度，决定了你的安全、舒适等等很多地方，安防布控是否到位、排水是否通畅、物品损坏后维修是否及时等等，也包括物业费高低都会影响你的生活，乃至小区给人的整体外在形象，从而影响到他人的购买欲望和价格。

类似绿城的物业，总是杭州很多房子的一个卖点。

四、户型、楼层、得房率

直接关系到你的居住舒适和便利程度，非常重要。

买房户型很重要

1.要求要方正，很多房子出现三角形、梯形、超长条型，一方面是房屋实用性不高，毕竟一个三角形空间，你想住人还是想做客厅？超长条型的则是要走穿过好几个房间才能走到客厅，上厕所什么的都超级不方便。

2.户型中还有一个比较重要的点是房间窗户的多少、采光的好坏，一般是洗手间最好也有窗户，关系到洗手间换气和除湿。见过杭州新安嘉苑房子，小区本身树木高大感觉有点压抑，房间因为窗户设计问题采光极差，哪怕中午也有下午感觉，居住感觉极度不舒服。

3.房屋通风条件也是很重的一个问题，南北通透是最优选择，毕竟春夏天气略微有点热的晚上吹着晚风不舒服吗？

楼层选择也需要谨慎

1.一楼潮湿、顶楼太热，老小区顶楼还有漏水的可能性，底层房子难卖而且价格会比其他楼层低出30%左右。

2.还要注意的是，一般绿化比较好的小区，3楼以下会有树木太高遮挡导致房间光照严重不足的情况。

3.老小区无电梯，楼层太高爬楼困难也是很麻烦的事情，就装修一点上楼费就得多花上万费用。所以没有电梯，也很影响房子价格的。

得房率，同样面积买两房还是三房就看它了。

1.很多新楼盘，开发商会送面积，故意搞出一个设备间或者很大的阳台，这些都不算套内面积，属于白送给你的，这也是为什么很多89房房子却可以三个房间。

2.很多房子，户型不合理，且电梯间等面积计算过多，这就让得房率变得极低，很多小区明明一百方却只能做两房，而且还感觉很挤，就是这个原因。

大体就这么多，各位新手要买房的话，多看看，花了几百万买出的经验之谈，不要让自己买房以后再后悔没研究好亏了几十万。