如今的深圳楼市，用一个字形容就是“热”，而且是热得一塌糊涂。
最典型的莫过于华润城。
以华润城一期为例，华润城一期在2014年入市的时候，价格仅4.75万/㎡。现在已经涨到了17-20万/㎡。
5年涨幅差不多高达300%。
别急，还有宝中。
宝中从去年破10万+，到今年全体奔向10万+，也才不过短短半年的时间。
为什么它们能这么火？
关键在于，产业。
华润城，位于南山核心片区，坐享科技园数百万人才的购买力；
宝安中心，前海自贸区直接利好的板块。
不难看出，未来深圳竞争力就是产业，谁有产业，谁就拥有未来。
选择房产也是如此。
01
深圳房价高位盘整，罗湖迎来重大利好
有人说深圳楼市很魔幻，魔幻得让人无所适从。
这种魔幻是，即便你再有钱，也不一定能买到房子，即便你再聪明，你也会买错房子。
很多人不知道，深圳房价上涨并不是普涨，而是结构性的大涨，有点类似股市里的结构性行情。
- 第一梯队是宝安、南山、光明，从去年9月到现在，宝安部分楼盘上涨了30-40%，南山、光明涨了20-30%；
- 第二梯队是福田、龙华，学位房普涨了15-20%，普通住宅涨的不多；
- 第三梯队的东部罗湖、龙岗、盐田、大鹏基本涨幅则较小。
所以，你看到了一个让你无所适从的现象。
- 用来给年轻人落脚的西乡片区突破10万+
- 看海的碧海湾片区突破10万+...
- 农场和吃乳鸽的地方光明也突破7万+
“胆子要大，路子要野！”
疫情不但没有利空深圳，反而从三月份开始，深圳楼市便一路狂飙，刹不住车了！
这也意味着，在当下，并不是所有的房子都值得买，一些被爆炒了热点片区和楼盘存在被透支的可能性，再想获得可观的受益已不现实，甚至存在被套的风险。
楼市是轮动的，现在买房，就必须寻找新的热点片区以及被低估的楼盘。
那谁被低估？谁有潜力？
显然是罗湖。
同样是关内，南山的均价都已经上到了9.8万/㎡，福田的也8.1万/㎡，罗湖才5.8万/㎡。
罗湖会补涨是大概率的事件。
为啥？
一是在各种规划的推动下，罗湖会再次崛起。
根据2020年罗湖政府的工作规划，罗湖将会积极打造“一主两区三带”发展新格局，并且将高起点、大手笔打造蔡屋围-湖贝深南总部经济廊道、笋岗-清水河重点片区、深港口岸经济带、笔架山河沿线更新及全域复明工程等四大“千亿片区”。
罗湖区2020年主要工作预期目标
二是旧改的威力，将为罗湖带来多个罗湖版的“华润城”。
旧改能带来什么？
看看华润城就知道了，华润城就是由大冲旧改而来的。
- 2014年华润城一期入市的时候，价格仅4.75万/㎡。如今，二手房挂盘单价在17-20万/㎡的房源比比皆是。
- 二期在2016年9月入市，开盘均价为8.9-9.4万/㎡，现在二手挂牌单价也都是16-18万/㎡，3年涨幅在90%左右。
- 2018年6月，华润城三期受政策限制，备案价格大幅低于周边市场价，引得全民打新的热潮，认筹6776批客户，冻结资金超过135亿元，开盘当天741套房源日光。
不管是一期还是二、三期，二手房的价格都已经去到15万/㎡。
如今，罗湖区城市更新投资约2500亿，新开发产业及配套约2230万平方米，均为全市第二，仅次于前海新区。
其中最具有代表性的是布心—水贝珠宝片区大型旧改，这是即将升级的世界级珠宝产业带。
02
世界级的珠宝产业，百亿配套，
这里的房价会怎样？
我们可以看到，在房地产行业中，资金从政治中心、金融中心流向产业中心已经是趋势。
产业中心地区的楼市行情，是由产业聚集和配套引爆的。
以美国为例，苹果公司新总部所在地，加利福利亚州库比蒂诺市，此前发布了截至2016年6月的财年全面年度财务报告。
这份报告显示，在2016财年，该市房地产价格总额上涨了17亿美元，但这其中的48%，也就是8.2亿美元，全是拜苹果新总部所赐。
苹果新总部所引起的房地产价格上涨，还贡献了库比蒂诺市近一半的房地产税收。
这种情况同样发生在深圳。
回顾深圳过去30多年来的房地产历史，产业造就深圳，也影响着深圳的房价。
1996-2003年，深圳完成了从加工制造业向高科技产业的转变。
1996年9月，深圳科技园创立。2018年深圳高新区GDP产出244亿元/平方公里、税收43亿/平方公里。
而南山的房价就像是坐上火箭一样，蹭蹭蹭地往上涨，像后海的蔚蓝海岸从最初的4000元/㎡涨到了现在的10万+/㎡，涨幅逾25倍。
后海的房价这么多年为何不停上涨？
除了大家所熟知的区位优势外，强大的产业配套也是其中核心原因。
我们可以看到，后海被定位为深圳国际门户和国际金融区，主打总部经济、科技创新和金融服务。在如今后海总部基地，腾讯、阿里、华润、中海、恒大哪一个企业不是响当当，甚至是世界级。
在坂田，华为一家企业支撑了整个片区的房价。
而一年前，当华为终端部分搬迁至东莞时，不少人担忧“华为跑了”。
华为搬去东莞之后，其所在地的房价则直线飙升，由原先的1万多大幅上涨到如今的4万多。
这就是产业的威力，也是最基础的支撑力。
在珠宝圈，流行着这么一句话：“世界珠宝看中国，中国珠宝看深圳，深圳珠宝看水贝。”
在罗湖，水贝的珠宝产业也是世界级的。
以正在推进的特发保税黄金珠宝产业中心旧改为例，其建成之后形成集高端珠宝、金融服务、文化创意、技术研发为一体的现代服务业综合体，成为名副其实的“国际珠宝生态创意城区”，从而汇集大量的珠宝及高新技术产业。
同时，不仅仅是特发保税黄金珠宝产业中心，还有水贝整个片区也将以产业规划为引领，全面打造水贝—布心国际珠宝生态创意城区，形成“一带、双核、三区，大绿环”的整体产业空间布局及总体规划的结构。
“一带”即珠宝文化艺术大道。以贝丽北路作为珠宝大道启动示范区，以珠宝元素为主体，形成全球独一无二的珠宝大道。
水贝-布心珠宝大道(规划图)
“双核”则是指国际珠宝艺术中心、布心智能高端制造中心。
具体来讲，国际珠宝艺术中心以水贝北片区为核心，集聚国内外知名珠宝企业，并配套珠宝艺术广场、珠宝博物馆等公共实施。
布心智能高端制造中心，则布心工业区重点发展智能制造、高级定制等产业链，以珠宝产业为内涵，以大时尚产业为外延，推动跨界融合，突出新技术研发，时尚工业设计等。
“三区”指的是布心生态创新工业社区、水贝北珠宝产业集聚区、水贝南生态宜居配套社区。
“大绿环”：主要针对围岭珠宝森林公园、洪湖婚庆公园、翠竹生态文化公园，形成衔接和贯穿三个片区的绿地系统、慢行系统及景观视线通廊，生态环境将会有极大的改善。
届时，水贝不仅是罗湖的水贝，作为全国最大的黄金珠宝首饰交易中心，它将会拥有超3800家珠宝企业，超2400个珠宝品牌，它的产业价值是中国的水贝和世界的水贝。
未来，“一带一路”泛珠宝时尚产业联盟将落户水贝，并会引进50-80家世界级泛珠宝品牌企业供应超100万㎡，预计带动约12万高端人才进入片区办公、居住、生活。
作为普通市民，如果要分享到这一波庞大的产业红利，机会就在楼市。
03
对标世界级珠宝产业的核心资产，
卖一套少一套
对深圳这样的城市而言，未来楼市的运行逻辑是跟着产业和配套走的。
比如腾讯、中兴等高科技公司支撑了南山楼市十多年的火爆，华为带火了坂田和东莞。
水贝作为一个世界级的珠宝城，在城市更新的助推下，必定要有与之匹配的楼盘和房价。泰丰贝悦汇就是其中一个。
泰丰·贝悦汇位于罗湖区翠竹街道，水贝珠宝产业园目前唯一在售都市垂直综合体，极具亮点，可以说是核心资产，卖一套少一套。
（1）总价低的稀缺门槛资产
贝悦汇提供公寓、办公、商业等多业态产品选择，以主力面积32-48平米小面积产品为主，低总价，是传说中的门槛资产，也就是俗称的上车盘。
门槛资产也意味着相对来说首付、月供都会比较低，购置人群压力较小。
（2）以国际珠宝城为依托，且为三地铁物业，承租能力强
水贝片区未来将打造国际珠宝中心，“一带一路”泛珠宝时尚产业联盟落户水贝，未来引进50- 80家世界级珠宝企业，带来约1万承租能力强商务人群。
同时，贝悦汇属于三地铁物业，700米范围内汇聚3、5、7号地铁线贯穿深圳主要行政区及核心CBD区域，日均客流约270万人次，便捷交通吸引大量白领居住。
而周边小区租金约为4000元左右，贝悦汇项目租金可比周边高500-1000元左右的租金水平。
数据来源：链家网已成交数据
（以上贝悦汇租金仅为推理设想，不作为租金承诺）
（3）公寓、办公产品多样，随心选择
办公产品拥有4.5米层高，灵动空间随心打造，为生活和办公各种不同生活场景创造更多可能性。
在公寓产品的设计上，贝悦汇以人性需求为切入点，30多平米的空间打造了多个功能区，并配以超高的使用率和储物空间，让业主在其居住的每个闲暇空间，更具品质感。
样板房效果图，非交付标准
同时，处于在贝悦汇大厦还可俯瞰罗湖无敌景观，畅想美好办公及生活感受。
站在泰丰贝悦汇35楼南向看罗湖（实景拍摄）
站在泰丰贝悦汇35楼东向看罗湖（实景拍摄）
（4）提供为业主代租、为业主代管的管理服务，缔造安心、省心社区
在物业管理方面，依托中国物业管理一级资质企业-金地物业，通过两大资产管理服务—为业主代租、为业主代管，从而缔造最安心、最省心社区。
为业主代租：物业提供寻找租客、签订合同、代收租金等专属服务，解决业主出租繁琐问题，解除业主低效工作。
为业主代管：为租客提供房屋清洁、房屋维修、访客授权等服务，满足租客日常居住需求，减少租客同业主沟通时间。
（5）智能安防，保障业主的居家安全
为了关注都市女性白领及其他业主的居住安全，泰丰集团重金打造高等级安防体系，人脸识别、智能梯控和门禁识别，保障入住无忧。
而且针对住户、快递/外卖、访客等人群进行不同权限区分管理，保障业主居住安全。
像住户只授权其居住楼层，快递/外卖人员授权其所需要到达的楼层，并给予一定时间约束等。
同时，贝悦汇为了解决停车难的问题，采用先进的智能停车技术—机械停车，从而大幅提高停车利用率和存取速度。
可以预见，抢占世界级珠宝产业中心的核心资产，精明的投资者已经将目光和资金聚焦在了这里！
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