楼市火热的深圳，有一大批企业正在死去

　　如果你此刻正在深圳，一定也能明显感受到市场热度。「喝茶费」重出江湖，房东跳涨，交易量剧增，三个现象，在房住不炒的大背景下，显得格格不入。但是它们却在深圳，真真切切地发生着。图源证券时报降薪，裁员，人员优化，只给保底工资在家待业，等待复工，在这样收入极度不稳定的环境下，大多数刚需购房者，都变怂了。谁都不愿意在工作随时可能被裁的时候，激进地选择贷款买房，背负一个沉重的月供。所以，其实楼市里的刚需市场，需求是在萎缩的。而楼市火爆的豪宅，则是很多资金进入楼市避险的现象，撑起的涨幅。

　　气温还没热起来的深圳，楼市先热了。

　　市场有多热，我向你描述三个场景，你就能感知一二。宝中的新盘，海纳公馆，如果你想买这个楼盘不到90平米的房子，除了接受近10万每平的价格外，需要额外再给100万的「喝茶费」，才有购买资格。南山区，中介门店里，一套去年就挂出来900万的华侨城的房子，当时买家嫌价格太贵没买，过完年双方又一次坐下来，这次卖家报价1080万。结果出人意料的是，买家刚开口砍价，业主直接起身走人。价格更高，等着跟业主谈的买家反而更多了。
深圳保税区片区，房产中介小张，手里维护特别久的房源，在一周之内，基本上全部卖空了。小张手里成交的几套房，没有一个买家，能在卖方的报价基础上，降价入手的。这三个场景，是当下深圳楼市的一个缩影。

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　　楼市火热的深圳，有一大批企业正在死去

　　作为一个最年轻的一线城市，深圳的魔幻程度，远远不仅限于此。更魔幻的场景，发生在工商局的服务大厅里。工商所作为政府单位，很大一部分业务，是负责各种企业注册公司和注销公司。在国内外都受到疫情的影响下，内贸和外贸的企业，日子都过的很艰难。大多数直接就面临倒闭和关厂的危机了，非常多的企业都在遣散工人，或者缩减规模，非常多的小微企业，在倒闭和快倒闭的途中。再加上复工人数不多，很多餐饮业，服务业，根本扛不住，复工的第一件事，就是去工商局申请，把公司注销掉了。所以工商所负责注销公司的窗口，忙得排起了长队。但不只是注销公司的政府服务窗口在忙碌，为公司办理注册手续的窗口，也非常忙碌。在生意不好做的情况下，居然有人拼命开新公司，这本身就是一件很反常的事情。这些人到底想干嘛呢？世界就是如此荒诞，楼市的上涨和疯狂注册公司的热潮，两股力量就在这里发生了交集。

　　02

　　本该属于企业的贷款，正在变成豪宅的首付

　　这一切，就是银行的贷款业务引起的。今年的经济情况，大家肉眼可见。工厂，餐饮，制造业等等所有的实体经济，都在苦苦支撑。为了帮助小微企业们扛过疫情带来的内贸和外贸的影响，国家的降准和降息公告一次又一次，给银行的放贷业务量，翻了好几倍。这样就造成了今天的现状，银行业务员，追着企业法人们的屁股，着急把钱贷出去。把利息压得比房贷都低，年化甚至低到4.6%。可是小微企业们，缺的是钱么？当然不是，小微企业缺的是订单，业务和利润。接不到订单，没有利润，贷来再多的钱，赔本把厂开下去，也是一件毫无意义的事情。所以，就算钱再便宜，小企业也不愿意借了。银行业务员完不成业绩，可是要失业的。于是，银行的放贷业务员们，开始动起了歪心思。既然这笔贷款的利息，比房贷都低，那为什么不推荐给房贷客户呢？就这样，很多房贷客户，成功把房贷转换成利息更低的经营贷和抵押贷。房贷客户每月利息更少，另一方面，银行业务员们也完成了业绩。两全其美的“大好事”，就这样发生了。

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　　冰火两重天的深圳，不该引起普通人的恐慌

　　在房贷和经营贷利息差的存在下，很多人看到了其中的投机机会。一方面，疫情之下，物价都在跃跃欲试。连海底捞的捞派牛肉，价格都在试图翻倍。另一方面，银行又提供如此低息的贷款，可以使用。那么，把手里的钱叠加一部分银行贷款，就可以换成保值的房子。这样的事情，何乐而不为？就这样，一整条产业链就形成了。本来流入扶持小微企业渡过难关的钱，被民间以公司的名义成功套出，拿去抢购豪宅了。四月初，蛇口有一个豪宅项目，太子湾·湾玺，开盘54套公寓，每套价格在2943-5478万/套之间，开盘当天，就卖掉了快50套。当天下着很大的春雨，抢购豪宅的人们，都是冒着雨来的。一边是很多企业在失业边缘，很多员工也在面临失业。另一方面，本该用于帮助企业渡过难关的钱，流入到楼市，变成推高楼市的帮凶。

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　　比起恐慌上车，普通人保住工作更重要

　　如此魔幻的市场下，普通购房者，应该如何做出更理性的决策？首先，对这轮深圳楼市的行情，做一个总结：深圳这一轮的楼市上涨，豪宅涨，改善住宅涨。但是刚需房和上车盘，价格波动并不大。凡是穿越过12年前那次楼市周期的人，对这种涨价结构，都不会感到陌生。我们前面说了，热钱流入楼市，推高了楼市。但这只限于豪宅市场，刚需市场的购买力，本质上是在下降或者弱化的。最近，我身边很多朋友，都在抱怨疫情对自己的影响。其中，最多的，就是关于薪资的影响。

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　　豪宅上涨的未来，是不可持续的

　　在经济环境面临不确定性的时代，豪宅能够实现资产保值，这件事是有根据的。在2019权威财富报告里，有关于高端地产市场的一份行业分析。分析里面指出，2010年以来，高净值人群的投资偏好，直指高端地产，且主要用于投资高端公寓这类优质房产。从国外的经验来看，这种趋势大概率是正确的。而深圳，作为国内最具活力的一线城市，深圳湾和南山的豪宅，在风雨飘摇的时候，自然成了富人保护现有财富的最佳安全港。尽管我认同富人的资金避险方案，但是，在房住不炒的大方针下，已经明令禁止大量资金流向房地产。而深圳最近楼市里涌入豪宅的热钱，却来自本该属于的实体经济。这样明目张胆的挪移进楼市，被换成了深圳的砖头。这真的能够持续么？