房地产的上半场发生了什么？下半场已经开始，还有机会参与吗？

今天要来说说房地产下半场，走老路到不了新地方。下半场？肯定有朋友要问我，上半场是什么时候？1978年，广州东山区为了缓解资金与住房需求的矛盾，创新性的用补偿贸易的合作形式与港商共建的中国第一个商品房社区，中国第一个有物业的社区。

1998年，随着住房货币化改革的深入，这轮房改中的三大核心政策奠定了此后二十年房地产市场的惊涛骇浪：1、逐步实施住房分配货币化政策，并建立了相对完善的房地产企业、中介、销售等方面的管理；2、进一步完善了土地招拍挂政策；3、全面推行住房公积金制度，出台住房信贷政策。

以上就是两个故事都是房地产上半场的开篇。

房地产上半场都发生了什么事情？

居民杠杆率一路飙升到了47.4%，居民杠杆率是指居民债务与GDP之比，欧美发达国家会到60%左右就已经很危险了；

居民债务占可支配收入到了77.1%，居民负债高会严重导致内消不足，经济滞缓。

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中国城镇化数据也已经到了58.5%的平均水平，一线城市的城镇化已经接近尾声。

二、中场
这些都是房地产上半场发生的故事，从1978年到2018年，40年中国城市的蓬勃发展，房地产的故事就是城市发展的重要篇章。上半场，我们能听得见李嘉诚先生说的“地段地段还是地段”的买资产理论，上半场我们也能看见一些大V靠着撬动足够的杠杆走上人生巅峰的故事，但问题是，上半场已经过去了。从李嘉诚先生把国内众多资产售出的那时候，从大V们在财务自由以后转而做购房顾问的时候，我们就应该知道，上半场的故事结束了。我们作为普通人，要看的是下半场。如果上半场是捡钱的故事，那下半场就是找钱的故事；如果上半场是闭着眼睛的任性，那下半场就是睁着眼睛的理性。沿着老路，走不到新地方，是因为城镇化已经进入到扫尾的阶段；沿着老路，走不到新地方，是因为居民负债已经支撑不了大幅度上涨；沿着老路，走不到新地方，是因为能引领民族复兴不能只靠房地产；

三、下半场
如果让我说对于我们普通人的房地产的下半场的故事要点，我想有三：一是产业、二是人口、三是规划。
我在很多次都说过，一个没有产业的地方是没有未来的，为什么？因为只有产业才能源源不断吸引人口增长，只有产业，才能创造可持续的GDP，只有产业，才能带动地方就业让老百姓钱包鼓起来，也只有产业，才能让城市有发展的尊严。上海为什么好？因为上海有全中国最好的金融产业链；广州为什么好，因为广州的第二产业傲娇全国；苏州为什么这几年崛起了？因为苏州的制造业已经形成了产业链能极大降低生产成本；杭州为什么从一个旅游城市崛起了？你看看杭州的互联网产业就知道了。
二是人口，上半场，哪里都是人，每个城市都是人口增长的故事；下半场，人就这么多，每个城市人口都是此消彼长的故事；有人的地方，房子叫资产，没人的地方，房子叫建筑物，因为房子终究是为人服务的。你看看鹤岗的故事，看看鄂尔多斯的故事就也会知道人对房地产是多么的重要。
三是规划，规划就是看政府，国家投不投，地方政府投不投，他们投了你跟着才有保靠。很多朋友问我政府投什么重点关注，我告诉大家，高铁站排第一，地铁排第二，隧道排第三，高架排第四，高速排第五。至于博物馆，展览馆，幼儿园，商场等等可以通通忽略。

房地产的下半场从2016年习总书记强调房住不炒就开始了，下半场会有多久，20年吧。这20年我们依然有机会参与发展，依然有机会享受到一些城市的红利，依然有机会见证很多故事。但机会需要理性寻找。