开发商不好过，为何还“死撑”不降价？曹德旺：有人不想房价下跌

2020年真的太难了。一只带毒的“黑天鹅”彻底搅乱了所有人的生活。连续几个月没有收入，很多人直呼“快撑不下去了”。尤其是那些年前就掏光积蓄按揭买了房的人，这个月的贷款还没着落，就开始担心下个月的贷款了。对有买房打算的人影响更大，机构调查结果显示，80%的购房者都向后延期了3-5个月的购房打算，而且至少20%的人甚至表示今年“不打算”买房了。

购房者日子不好过，地产开发商的日子其实更不好过。连实体大佬曹德旺都直言不讳，地产行业受影响巨大：一季度本来是地产商“甩货回款”的时期，现在购房者都没心思买房，很多开发商2个月一套房都没卖掉，都还是0业绩。加上开发商的资金流问题一直比较突出，这场“风波”更加重了房企的资金压力。他甚至断言，会有不少房地产企业倒下。

不得不承认，曹德旺确实有先见之明——今年前2个月已经有102家房企破产倒闭，很好地印证了曹的说法。

有人可能觉得惊诧，唯利是图的地产商日子怎么可能不好过？房地产开发商在大家的印象中都是财大气粗的。尤其是过去这几年楼市井喷发展，繁荣至极，千人、万人抢房的盛况频频出现，全国各地的楼盘都分分钟钟清盘，开发商早就赚得盆满钵盈了。现在才两个月不卖房，怎么他们就要死要活的了？

平心而论，开发商日子不好过确实不是夸大其词。他们的压力主要来自三方面：

第一，房子不好卖，没有回款，房企现金流越来越吃紧。这是全行业都面临的问题，销售同比腰斩或更严重，哪怕是行业第一也不好过。其实不止当下，即使是去年下半年，开发商也对“卖房难”有深刻感触——市场上根本没有那么多的购房需求。加上调控始终咬住不放松，房价上涨预期严重不足，购房者变得愈发理性，大多数人都在持币观望。2020开局不顺，购房者更没有理由现在进场了；

第二，融资不畅，尤其是中小开发商，早就面临断粮断炊的窘境了。央企国企有背景，融资自然不受限制，但中小地产商就没那么幸运了，各种融资渠道被封或被限制，跑断腿也借不到钱。此前有银行信贷经理透露，很多银行暗地里都不给排名50名开外的地产商发放贷款了。即使到了今年金融环境略微宽松的情况下，中小房企的融资总额还是直线下跌了86%；

第三，债务压顶，难上加难。平安证券估算，2020年全国房地产开发商企业境内债务、海外债务以及信托基金债务到期规模合计将达到1.5万亿。拿最近屡上头条的恒大举例，其实恒大“75折销售”也只是一场在债务和现金流压力下的无奈表演——2020年年中其约有3700余亿的债务将到期，另外，恒大目前有8000多亿元为借款金额，每年仅利息就需还好几百亿。

有人可能又要说了，这些都不是事，地方不会视而不见听而不闻的，开发商有难，地方势必会伸出援手，在政策上予以解绑，开发商就有救了。事实上，现在已经有近60个城市在“营救楼市”了。

对此，我解释过很多次了，今天再强调一遍：现在楼市调控不仅没松，反而更严了。一方面，近60城确实调整了政策，但这些政策只是延缓企业支付土地出让金，加快企业预售，确实可以说是“救房企资金链”，说实话，最多也就是缓和点企业压力。省下的那点钱对高负债资金周转压力巨大的开发商来说都是“杯水车薪”；另一方面，我们也看到了，广州、驻马店稍微“宽松点”的政策都被陆续撤回下架了，释放的信号很明确，房住不炒必须坚持，任何城市不准擅自刺激购房需求，影响市场走势。楼市大局稳定，比什么都重要。

开发商暗自承受着“三座大山”给的压力，而地方太出格的“救市”政策又不准出台，看起来开发商确实只能“自救”了。如何“自救”？答案也非常明显：打折促销，降价卖房，以价换量，加速回款。有钱了，企业面临的所有问题都能迎刃而解。

事实上，央媒经济参考报此前也有“暗示”：开发商当下完全可以采取打折促销加速回款的方式来化解企业资金危机。

开发商的日子已然如此艰难，但即便如此，绝大部分房企也并未全力降价销售争取回款。我通过几家头部房企的高层了解，得到的回复均是“仅少数项目少数房源有优惠”，大幅度全方位的打折促销，并没有到来。行业前十目前也只有恒大和融创开启了打折促销网上卖房抢跑，其它企业依然在“死撑”房价。

为何不见开发商集体的“降价促销”行为？他们的日子已然如此艰难了，为何哪怕是面临被收购，面临破产清算，也还是“死撑”不降价？

据聚富财经报道，曹德旺两年前接受记者采访时的一段正义直言的“怒批”给了我们答案：一方面，是有人在故意“阻挠”房价下跌。中国房地产现在发展得非常扭曲，很多人在房价上涨时享受到了很多收益，他们绝对不能允许房价下跌。也只有在我们国家，我们才能看到有楼盘降价，前期购买的老业主也好，投资炒房客也好，就会跑去“围攻”售楼处，吆喝退房，搞一些破坏，来威胁开发商，给地方施压，逼开发商撤回优惠。有这些人从中“阻挠”，开发商不敢轻易降价卖房的；

另一方面，有人不想房价下跌。中国绝大多数城市走的都是“靠出卖土地融资发展城市”的模式，这意味着房地产是全国绝大多数城市的主要财政来源，高房价有利于卖地。说实话，很多开发商有资金压力，确实可以通过降价卖房来解决，任何一种行业都可以这样操作。但是开发商不敢这么做，因为当地主管部门有“指导”，不能降价促销。你降价就可能会被“约谈”。说得直白一点，可能影响你以后拿地、贷款。开发商们都很清楚这个游戏规则，有人不想房价下跌，他们也就不敢明目张胆搞打折促销。