深圳土地年报：卖地近700亿，地王被刷新，“国家队”成最大赢家

在土地稀缺的深圳，住宅用地长期供不应求，多年来，无数开发商深陷无地之苦，哪怕“面粉贵过面包”，不少人也愿意为之一战。

2019年，是深圳近三年来宅地的供应高峰。据统计，今年深圳一共推出13宗居住用地，遍布全市，创下三年来的宅地供应纪录。对开发商来说，这本应是难得的补仓好机会，每一块地都值得花大力气去争抢，毕竟要先有米才能下锅。

但是事实上并非如此，13宗宅地之中，有1宗地因无人竞买而流拍，3宗地以底价出让，市场预估的火爆现象并未延续一整年，年底的两场土拍场面冷清，只有“国家队”敢于笑着在寒风中逆市补仓，现场难见民企举牌身影。

深圳的土地市场宛如经历了一场过山车，在情绪累积到达顶点之后急转直下。

龙华出地王，“双限双竞”给土拍降温

回顾今年深圳的土地市场，就会发现深圳在供应开闸的同时，呈现了完全不同的三场土拍。

今年6月，在那场被业内誉为“史诗级土拍”的现场，人潮涌动，5宗地块无一例外，全部都达到了最高限价。其中，龙华民治地块更是被龙光以65.85亿元+配建人才房36700平方米地价格拿下，可售楼面价约6.7万元/平方米，刷新了此前在2016年由金茂电建联合体创造的5.68万元/平方米区域地王记录，成为龙华区新的“单价地王”。

而相对应的是，11月的“百亿土拍”意外遇冷，现场参与者兴致寥寥。出让的6宗“双竞双限”地块之中，坪山坑梓地块还因无人竞价惨遭流拍，无一宗地块最终达到最高限价。12月底的土拍，即使桂湾宅地是整个前海片区内唯4的居住用地，但开发商举牌却始终保持理智，在距离最高限价4000万时及时刹车。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在12月26日向指出，情况的变化与竞拍规则的变化直接相关。

年底的两次土拍，均采取限销售房价和成交底价、竞成交地价和人才住房面积的“双竞双限”竞拍方式，“双限双竞出让模式下，开发商能够获利的，就是那30%可自由定价的非普通商品房部分。这样的方式，其实对开发商的挑战非常大。”

以11月土拍之中度最高的龙华民治地块为例，根据公告显示，该地块限制后期售价在7.14万元/平方米以内，但此次成交可售楼面价就达到了4.58万元/平方米，考虑到建安成本、财务成本、税费等一系列费用，背后的利润空间十分有限。

过高的拿地成本、严苛的人才住房面积要求，和极低的利润空间，导致不少开发商直接选择放弃参与。而就算参与的房企，报价也谨小慎微，举牌基本都在主持人三次报价，响槌成交前的那一个瞬间。

事实上，这并非深圳首次采用这种方式，早在2016年12月，深圳就已经采用“双限双竞”模式拍地，成功出让了两宗地块。两年后，首个“双限双竞”项目坪山碧桂园凤凰国际公馆开盘入市，项目推出348套住宅，均价约3.06万元/平方米，半日去化率约57%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，深圳此番再次推出“双竞双限”的竞拍模式，主要是为了继续强调稳地价、稳房价、稳预期的价值导向。“深圳市近期房地产市场热度较高，大湾区、先行示范区的利好非常明显，导致地价上涨的预期非常强烈，所以才适当的增加一些限制性。”

但让深圳政府没有料想到的是，与上次的成功经验不同，这次市场并不买账。

宅地供应创3年新高，“国家队”是绝对主力

深圳市规土委数据显示，今年深圳共出让73宗地块，6宗流拍，总成交金额超过694亿元。

其中，工业用地占多数，共出让44宗工业用地，几乎都是以底价成交，这与深圳历年来的趋势保持一致。

不过，与往年不同的是，今年宅地出让数量之多，面积之大，历史罕见。据统计，今年深圳一共成交12宗居住用地，总金额高达397.9亿元，土地面积高达44.59万平方米。

而在2018年、2017年，这个数字分别是21.21万平方米、6.67万平方米，两者相加都没有超过2019年宅地供应面积。与此同时， 2018年出让的11宗居住用地之中，有7宗是定向出让给人才安居集团的全自持租赁用地，实际出让的可售宅地仅有4宗，面积仅8.48万平方米。

深圳近3年居住用地出让情况一览表 制图：

不难发现，深圳已经有两年时间宅地供应不足，这也导致深圳存量不足。深圳中原研究中心数据指出，截至2019年11月，深圳全市新房住宅存量为267.8万平，不足9个月时间便可消化完毕。

“其实深圳在这几年基本上没供什么地，直接导致今年底市场需求明显的反弹”，李宇嘉表示，如果现在土地还供应不上来的话，房价存在较大的反弹压力。

他认为，此次大规模宅地供应，背后的根本原因还是因为深圳作为长效机制率先探索的城市，房地产调控必须转向供给侧，必须通过供应端的大规模增加来解决未来可能存在的需求的爆棚。

在今年宅地供应大幅增长的同时，深圳土拍市场还呈现出另一个特点。据统计，今年出让的12宗居住用地之中，民企中除了龙光地产有所收获，其余11宗地块均被有国资背景的央企、国企所斩获，“国家队”成最大赢家。

2019年深圳成功出让的居住用地一览表 制图：

这一方面，是由于行业下行、融资缩紧所导致的。2019年以来，随着银保监会颁布了“23号文”，下半年国家针对房地产信托、境内外发债、ABS等加强监管，房地产企业资金状况不佳。

“缺钱”一下成为行业主旋律，开发商手里余粮有限，尤其民企的资金面更加严峻。在此情况之下，无论是融资成本还是融资渠道都更具优势的国企，显然能撬动的资金下场拿地。

另一方面，与民企不同，对于国企而言，深圳作为社会主义先行示范区，国企也有政治任务要支持深圳建设。 “就算是微利或者不赚钱，国企也会选择下场拿地，带动土地开发以及区域开发，与周边进行互联互通。”李宇嘉指出。