物业停运电梯，老人爬楼猝死，物业公司未必承担法律责任

如今，业主欠缴物业费是再正常不过的事情得了，原因大多是业主对物业公司提供的物业服务不满意、或认为物业公司收费没有依据。大多数情况下，物业公司只能选择通过向法院起诉来解决这个问题。也有一部分物业公司采取了其他手段来“胁迫”业主缴纳物业费，比如停电、停水、停止物业服务等。

今天的这起案例中，小区电梯被罢工，老人只好爬楼回家，结果在爬楼过程中心源性猝死，业主由此与物业公司（原业委会成员设立）发生纠纷。那么，在法律上，物业公司需要承担法律责任吗？

目前来看，要求物业公司承担法律责任比较难，即便承担法律责任，责任比例也会比较小。

第一，从物业公司（业委会）发布的电梯停用通知来看，电梯停运是因为管理及收费问题导致。如果确实是因为小区众多业主欠缴物业费，导致小区经费不足，物业工作无法开展，电梯无法维保，无法继续运行，那本质上物业公司并没有多大过错，因为电梯没有维保，继续运行，风险太大，物业公司也已经提前告知了业主停运电梯的事情。但记住，这里是有前提的（加粗部分）。

第二，如果电梯停运确实是因为管理及收费问题导致，但并没有影响到物业服务工作的开展，比如对电梯进行维保、保障电梯运行，物业公司仅仅是想通过该种方式逼迫其他业主缴纳物业费，那么物业公司在这件事上就是存在过错的。从法律上来说，物业公司原则上是不能采取这些手段来主张物业费的，只能通过司法途径。除非小区业主授权物业公司如此。

第三，老人死亡原因是心源性猝死，所以，老人属于因其自身原因而死亡。但如果是物业公司原因电梯未运行，导致老人突发情况时不能及时获得救助，物业公司可能会承担一定的管理责任，但责任比例通常不会超过30%。猝死的黄金救助时间也只有4-5分钟。（如果是在江苏南京，法院可能不会支持一分钱，因为法院会认为老人的死亡与物业提供的服务没有因果关系，而且，物业公司在提供物业服务时不能预见到老人会发生心源性猝死的情形）

《物业管理条例》第二条规定：
物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

那在什么情况下，业主欠缴物业费，物业公司可以尝试停运电梯呢？

我们可以先看一个前段时间的一个新闻，一户业主欠缴物业费，物业公司把他家电停了，之后，这户业主就赶紧把物业费补缴了，没电可真就没法生活了。不是说物业公司不能以业主欠缴物业费而停电吗，这个物业公司这么做，难道合理合法？

没错，合理合法！

为什么呢，因为物业公司这么做是依据小区的业主管理规约，业主管理规约对该事项进行了授权。而业主管理规约是小区业主共同制定的，对全体业主均具有法律上的约束力，因此，本质上还是全体业主停了那户小区业主的电，并非物业公司，物业公司只不过替全体业主去做这个事情。

所以，业主欠缴物业费，物业公司如果想停运电梯，必须有业主管理规约的授权。

可以看到，业主管理规约对欠缴物业费问题的解决发挥了巨大的作用。

有人可能会疑问，凭什么业主管理规约制定这个东西呢，我就是对物业公司物业服务不满意。

要知道，一个小区，上百甚至上千户，不可能所有人都对物业公司提供的物业服务满意，但小区又必须有一个规则来管理，不然谁都不服谁，小区就乱套了。业主管理规约制定的内容至少代表了小区双过半（面积过半、人数过半）业主的意见，可以说代表了绝大多数业主的意见。

为什么小区大多数业主要帮物业公司去解决这个物业费的事情呢？

其实本质上，业主并不是帮物业公司，而是帮自己，因为业主欠缴物业费，会导致一个恶性循环，那就是业主欠缴物业费、物业公司降低服务品质、更多业主感觉物业服务质量差、更多业主拒交物业费……，如此循环，必然损害的是更多业主的利益。

那业主对物业公司服务不满意，如何解决呢？

如果大多数业主都对物业公司服务不满意，那就可以启动业主大会程序，把物业公司换了。依据《物业管理条例》的规定，业主共同决定选聘、解聘物业服务企业，但需要有双三分之二（面积三分之二、人数三分之二）以上业主的同意。

也来说说你的看法吧，业主、物业公司、物业费，等等。

想了解更多精彩内容，快来关注金陵讼师解惑