50多家地产百强抢着做酒店，最牛的竟然是富力！

黄金周结束了，相信大部分小伙伴已经回归工作岗位。根据文化和旅游部数据，今年假期，全国共接待国内游客近8亿次，同比增长了7.81%！很多小伙伴告诉明源君，假期出游，虽然景区人山人海，但是晚上睡得还是很不错的，因为现在住宿可选择的太多了——经济型酒店、民宿、精品酒店、各种主题酒店、五星级酒店……总有一款适合你！

明源君注意到，在组成酒店市场的各路人马中，开发商系是一道靓丽的风景线。在2019年中国酒店集团规模50强（按中国境内持有/运营/品牌方的酒店的房间数排名）中，就有富力（排名13）、万达（排名14）、碧桂园（排名16）、绿地（排名32）、世茂（排名39）入榜！

虽然增量开发在未来十余年还将维持在15-20万亿的高位，但是，整个房地产市场已慢慢步入存量时代。为此，众多房企在住宅开发之外，也在探索新的业态。酒店就是很多房企商业版图中的重要一块。除上述入榜房企之外，保利、龙湖等也纷纷布局酒店领域。

酒店作为存量商业地产的重要部分，向来有着投资周期长、利润增长缓慢的特点，为啥还有这么多房企争先恐后涉足？

一是目前我国房地产正处于增量开发到存量经营的转轨期，众多房企都在进行新业态及多元化布局。首先，酒店作为持有型物业，运营得当，不仅可以获取稳定的现金流，而且还能获得资产增值收益；其次，酒店品牌做起来后，房企可对外输出酒店品牌，走上轻重资产并举之路。

二是旅游市场火爆，消费升级，带动酒店市场的整体回暖。与此同时，国内酒店业正值新旧更迭之际，国际高端酒店密集撤出，国内自主品牌酒店有望上位，打响知名度，占领市场份额，未来成长空间十分巨大。

在所有布局酒店的房企中，富力不仅排名第一，而且，早在2017年就是全球最大豪华酒店业主。很多人至今还在争论富力2017年的收购是否划算，殊不知人家已经拿到了未来的船票。

2017年收购万达74个酒店

占据了酒店房企系第一位置

在《2019中国酒店集团规模TOP50排行榜》中，华住酒店集团位列第二，其创始人兼董事长季琦认为，对酒店行业来说，规模和效率就是未来，只得其一是不够的。

当然，如果非要区分规模和效率孰轻孰重，那一定是先有规模，然后再努力提升效率，因为跟房地产增量开发一样，没有规模，甚至都很难生存。

这也是为什么近年来，各大房企都在大力布局酒店行业，扩大规模的缘故——比如绿地计划新增20家酒店、世茂要在4年内开业100家酒店……

在这一条赛道上，位列各大房企第一的富力，优势十分明显。这主要得益于两点：一是其布局时间够早，二是2017年果断收购万达的74个酒店（含大连万达中心写字楼），一举成为全球最大的豪华酒店业主。

早在2004年，富力就开始涉足酒店板块。不过，在较长的一段时间内，其在酒店领域的扩张并不快，截至2016年底，富力拥有14家在运营中的酒店，在建或关业筹备中的酒店10家——平均每年开业1家，即便算上筹备的，一年也不到2家。

这跟富力在酒店领域布局的定位紧密相关。富力酒店大多选择在中国一、二线城市与核心枢纽城市进行布局，在城市内的位置均处于核心区域。如此一来，酒店资产在与周边区域联动和开发之后，可以形成区域地标性建筑，便于使资产价值不断增值。可是，能达到这种条件的地块，并不容易拿。

2017年富力地产突然发力，于7月19日与万达商业、融创集团签订战略合作协议，以6折的价格199.06亿元收购万达77家酒店（2017年11月23日，富力地产与万达商业签订补充协议，最终以189.55亿元的对价收购了万达商业地产的74家酒店），这给富力带来了几大好处：

一是由于是以低于公允价值的价格收购万达项目酒店，当即就产生了131亿元的非经常项目损益。截至2019年6月，根据第三方评估机构估算，富力运营中90家酒店市场估值近520亿，较整体酒店资产账面价值高34%。

二是让富力一举夺得全球最大豪华酒店业主宝座。富力收购万达的74家万达酒店，虽有部分是下沉到三四线城市（均具有较高的人口基数和极强消费能力，保证了酒店资产的利用率和持续盈利能力），但大部分是位于高能级城市的豪华酒店。

公开数据显示，74家酒店资产的总建筑面积超过300万平方米，客房合计超过2万间，这种规模如果富力自建需要15-20年。

如今，行业形势瞬息万变，对开发商来说晚一年转型，都可能会面临掉队、淘汰的风险，富力通过并购整合，以最快的速度实现了弯道超车和卡位，为自己赢得了存量经营领域头部阵营的门票，可谓快准狠！

酒店能提供现金流和用于融资

还能帮助房企拿地和打造品牌

富力遇到的机会可谓千载难逢，而且抓住了。可是，由于酒店行业前期投入大、资产重，对现金流占用高，盈利周期一般在6年左右，因此，在外界来看，短期内富力做的是一笔亏本买卖。

明源君认为，这是典型的以增量开发的思维看待酒店经营业务，对富力的行为有非议也就在所难免了。

实际上，对优质酒店资产来说，前期的少量亏损完全可以由其他收益覆盖。富力董事长李思廉就表示，2018年酒店整体的净利润返还给业主的已达13.5亿元，足够覆盖富力整个酒店的支出。

首先，酒店板块优质的现金流，可以支持集团战略发展。

每家优秀的房企都有自身的核心能力，但也有活不下去的时候——阶段性的资金流动枯竭。

对房企而言，高增长固然重要，但具有稳健的现金流才是公司得以生存的根本。富力早早布局酒店板块，视其为经营的核心组成部分，其意正在于此。

得益于富力自身常年积累的区位开发经验，进行精准的选址、布局与开发，以及强强联合（聘请万豪、凯悦、希尔顿等国际一流酒店管理团队，管理酒店资产），使得富力的酒店资产能源源不断提供稳定的现金流，可以平衡宏观环境波动给公司带来的不确定性。

以广州富力丽思卡尔顿酒店及公寓为例，2008年开业，年EBITDA达到40%，年均ROI（投资回报率）达到10%。

并购万达酒店之后，富力酒店板块收益持续保持着稳健增长， 2018年，富力酒店板块运营收入由2017年的24.3亿元增至70.9亿元。随着酒店营业额增长，富力所拥有酒店的经营净利润（不包括融资成本及折旧）增加192%！

其次，优质酒店资产是“硬通货”，可以借到便宜的钱。

如前所述，富力酒店资产均处于核心城市、枢纽城市和区位经济良好的城市，很多酒店已成为区域的地标性建筑。

如此优质的酒店资产，对投资者而言是一种“硬通货”，因为其具有良好的保值、增值功能，既可以长期持有，在需要现金时又可以将其用于融资。

2019年上半年，富力酒店运营收入达33.7亿元，经营净利润增长7%至6.3亿元。其中，国际品牌酒店所产生的经营净利润（NOP）较去年同期增长8%，万达品牌酒店所产生的经营净利润（NOP）较去年同期增长6%。优质的资产与优良的经营现金流，使富力酒店成为资本市场青睐的稳健资产。

2019年中期业绩发布后，摩根大通、花旗银行等国际投行维持对富力的买入投资评级。花旗银行对富力的评价是“估值吸引，盈利加速强劲”，而摩根大通则认为“富力是一个拥有成长性、利润率、股息率及确定性的组合”。

在2018年度业绩会上，李思廉表示，公司针对酒店有很多计划，包括在中国通过酒店资产包在市场融资。

目前，第一期酒店类REITs项目53.89亿元已获批待发行中。

今年，各房企普遍觉得融资难融资贵。根据富力地产的公告，截止今年6月30日，公司借款余额较2018年末增加319.95亿元。

而且，富力借到的钱很便宜。

克而瑞发布的数据显示，2018年64家重点房企的平均融资成本为6.61%。

相比之下，富力2018年的平均借贷利率为5.74%，只比2017年全年略微上调了一点，融资成本控制在行业平均水平之下。

一金融机构大佬告诉明源君，就凭富力自持这么多优质资产，其要借到便宜的钱就比别人要简单。

此外，持有经营酒店对房企拿地、打造品牌（李思廉在2018年度业绩会上表示，成为世界最大的豪华酒店业主，“起码自己在出差的时候，可以受到特别的关注。”）也有极大的帮助。

长期看，高端酒店空间巨大

还可以赚取物业增值的收益

虽然富力大力布局酒店，受到不少非议，但富力仍有计划扩大公司的酒店规模。李思廉在2018年度业绩会上表示，“目前富力有十几间酒店在建，两年内公司酒店数量会增加到100间左右。”

富力之所以如此坚决，是因为酒店黄金收获期是开业后6-20年，高端酒店市场正处于发展起步阶段，市场空间巨大，已经跑在最前面的富力，只要不断优化管理，就可以牢牢占据房企在该领域第一的位置。

一是旅游市场火爆+消费升级，带动高端酒店需求。

2011年我国的人均GDP约5000美元，2018年我国人均GDP约1万美元，早已进入成熟的度假经济时期（如下图所示）。

▲来源：明源地产研究院

2018年，我国国内旅游人数达55.39亿人次，同比增长7.8%；入出境旅游总人数达2.91亿人次，同比增长7.8%。

发达国家的入境游客自不必说，而随着国民收入水平的增长以及消费升级，国内游客对品质与品牌也越发注重，二者共同拉动高星酒店的需求。

高端酒店市场在过去一年呈现房价和入住率齐涨态势，在此情况下，全国五星级酒店平均客房收益也达到历史新高。《2019年国内饭店业务统计数据》最新数据显示，过去一年，全国五星级酒店平均每间客房收益（RerPAR）为483元，首次超过2011年的历史最高点477元！

目前，我国经济型酒店已处于衰退期，正谋求转型；中端酒店处于成长期，但竞争较激烈；高端酒店这正处于起步发展期，市场成长空间巨大。

来源：根据公开资料整理

目前，富力拥有的90间运营中的酒店中包括奢华品牌10家、超高端品牌32家、高端品牌43家以及超中端品牌5家，能够满足不同消费群体的需求。

二是在品牌管理、成本压缩和技术应用上，富力有很大操作空间。

2017年7月19日，万达商业、融创集团、富力地产联合公告三方分别签署转让协议，主要内容中有如下一条：

富力地产以199.06亿元收购该77家城市酒店全部股权。签约后2日内付20亿元定金，2018年1月31日前付清全部转让价款，完成酒店交割。77家酒店的酒店管理合同不受本次转让影响，继续执行，直至合同期限届满。

委托管理

特许经营+第三方管理

定义

业主方按照酒店管理公司品牌的标准建造酒店，把这个酒店委托给酒店品牌公司去委托管理。

酒店品牌公司将其旗下的品牌使用权和知识产权，以及品牌的建造和运营标准全部特许给酒店业主方使用，并由酒店业务方聘用第三方管理公司团队来运营的管理模式。

费用

酒店管理公司收取系列管理费，如基本管理费、奖励管理费等。

酒店业主方支付加盟费、前期技术服务费、品牌使用费、质量监督管理费等。

支配权

在人员、财物、物品支配权上：由酒店品牌公司控制。

在人员、财物、物品支配权上：酒店业主方掌控，酒店品牌公司起监督作用。

简单地说，富力收购的酒店是委托管理的。与国际品牌酒店以委托管理的方式合作，有助于毛利与经营净利润的持续增长与资产的保值增值。可是，这并非绝对的。而且，委托管理的费用十分高昂。业内人士统计，特许经营付给酒店品牌公司的费用比委托管理降低了一半甚至更多。

如今委托管理方式渐渐转变为了特许经营方式，越来越多的国际高端酒店对国内业主开放了特许经营。降低的成本，就是利润。此外，技术的应用，也可以极大降低人工成本，提高管理效率。

超前布局，百家豪华酒店的规模化运营，意味着富力已经积累了大量运营、管理数据及经验，这些将有助于富力采众家所长，培养自己的管理团队，为将来提供更精细化的运营做积累。

三是优质酒店有巨大升值空间，可以获取增值收益。

前不久，华住集团（在全国400多座城市，运营4000多家酒店）与光大安石联手，联合成立了投资平台——安住此间，共同发起设立泛居住地产投资基金，专项投资于中国境内的酒店及公寓等居住类不动产物业。

光大安石董事总经理杨鹏认为，酒店类资产投资在中国内地依然是一个新兴领域。华住集团战略投资副总裁叶菲则表示，“重资产物业经过改造，再加上运营提升之后，它所带来的资产增值空间比较确定。我们觉得华住有这个能力去管理重资产并获益。”

至于退出项目的时间表，杨鹏表示，安住此间对于项目的正常持有期限在3-5年左右。

高端酒店周边一般都配套大型商圈，五六年后，随着运营的日益完善，作为不动产这些酒店物业本身也会有很大的增值空间。

而且，优质的酒店是具备无限可能的资产，蕴含着改造升级的价值和机会。随着酒店业务整合，以及资产运营颗粒度的提升，预期富力酒店的营收总量将持续走高，资产增值潜力可期。

小结

2013年之后几年，酒店经营收入大幅下滑，坪效业绩相应地遭遇滑铁卢。然而，也正因为如此，高端酒店市场化的大门开启，而且，2016年已经重拾上升势头。提早布局者，已经或即将享受到红利。

相比跨行业的多元化，通过酒店开启多元化战略对房企来说更加驾轻就熟，这也是保利、绿地、金茂、世茂、龙湖等纷纷抢滩酒店市场的原因。

富力已在此赛道抢占先机，虽然要付出短期现金流承压的代价，但进可攻退可守，未来的胜算更大。（作者：明源地产研究院 凌峰）