活下去 | 楼市看风向！中海地产的活法 利润王的规模梦

活下去，喊到今天，不管是当初是否出于自身企业处境还是预示楼市大环境，首先我们来回顾下今年的形势。

来自中原地产研究中心的统计数据显示，2019年1-8月，全国房地产调控政策高达367次！相比2018年1-8月份的315次上涨了17%。累计次数刷新了房地产调控记录。而仅仅8月份的房地产调控政策，就多达60次。1月到7月的调控次数分别为68次、21次、15次，60次、41次、46次和56次。

随着政策趋紧，针对房地产行业的调控政策已经从销售端逐步走向融资端，7月份以来，银保监会和央行连续5次发布政策，加强房企融资行为管控。

在目前楼市“住房不炒”的基调下，房企不能像过去那样粗线条发展，只有在持续创新中做强做大。对于中小房企或许是时候考虑转型、出局了，对于大型房企来说，是一次大的博弈，强者愈强。

盘点大房企过去一年以来的活法，会有些新的发现。

中海地产的活法

利润王渴望规模

图片来源：视觉中国

求变，加速扩储 拿地凶猛

聚焦一二线城市及周边区域

2018年利润王

2018年业绩报告显示，全年实现销售额3012.4亿港元，同比增加29.8%；实现营业收入1714.6亿港元，股东应占净利润为449亿港元，净利润率高达26.2%，被誉为“利润王”。

中海地产在地产圈最让人称道的是“利润王”这个称号。这也是其他央企一直羡慕的。

而这一称号背后的，“低成本融资+港企思路拿地开发+产品设计成本采购高度中央集权+严控营销费用+恐怖的工程管控”几项能力，被业界称为中海模式。也是包括万科在内的头部房企最为佩服中海的地方。

拿地凶猛

2017年、2018年两年，中海地产拿地金额分别为1152亿元、760亿元，均位于房企新增货值排行榜TOP5。财报显示，2018年，中海在29个城市新增63幅土地，支付权益地价1084.4亿港元。

2019年1-7月，中海地产共新拿35宗地块，总土地面积228万平米，总耗资731.31亿元；中国海外宏洋前7月耗资约182.90亿元收购土地面积137.94万平米。中国海外发展有限公司董事局主席、行政总裁颜建国透露，2019年，中海的计划新购地权益投资额1350亿港元，对中海而言，买地货值要超过当年的销售额，这是底线。

2019年净利润率继续领先

2019年中期业绩，中海地产上半年实现合约销售额1942亿港元，同比增长28.7%，完成全年目标的55.5%。高达26.7%的净利润率创下新高，也继续保持行业领先。同期，万科的净利润率约为8.5%，碧桂园的净利润率为7.74%。

财务稳健融资成本低

中报数据显示，中海地产的资产负债率和净负债率维持在行业低位，分别为60.1%和35%，净负债率与万科保持在同一水平。截至上半年末，中海在手现金1120.4亿港元，加权平均融资成本为4.28%，位于行业最低区间。

备注：中信建投统计数据显示，中海2014-2018年，融资成本分别为4.3%、4.2%、4.76%、4.27％、4.3%，最高不超过5%，长期稳定在4.3%左右。

求变的中海

在中海地产933.8亿港元的营业收入中，来自地产开发的营业收入为908.2亿港元；来自租金收入为21.2亿港元；来自酒店运营、建筑及规划设计顾问服务等其他业务营业收入为4.4亿港元。

中海地产确定了面向今天、明天、后天的三个层次业务，立足今天投入约90%的资源用于住宅开发；著眼于明天，以当前持有运营的45栋写字楼、13家购物中心、12家星级酒店为基础，配置7-8%的资源，预计在五年内实现持有物业总营业收入过百亿的阶段性目标；作为后天的业务，配置1-2%的资源，探索布局教育、养老、物流、公用事业等。

当其他企业在大喊“活下去”的时候，中海一路高歌猛进，最终2019年中海将发生什么样的变化，我们拭目以待。

（中华网财经综合 非鱼 部分信息来源百度检索）