德川时代的土地制度，是通过检地和兵农分离建立起来的石高分封制，其土地制大致可以分为幕藩领主的土地所有和农民的土地所有。将军拥有全国土地的最高所有权和支配权，并且是全国第一大地主，17世纪中叶，其直辖领地达680万石之多，占全国总石数的近1/4。直辖领地以外的土地，分给皇室3万石、公卿贵族7万石、寺社40万石，其余则以恩赏的形式分给270个左右大名。
幕府直辖领地的260万石左右作为采邑赏给部分直属将军的武士一一旗本，“旗本总数的5200人中，得到地方知行者约2300人，其领地称为‘旗本知行所”’，旗本的石高在100石以上。
大名的土地石高多则100余万石，少则1万石。据德川中期的统计，50万石以上是7人，20至50万石为15人，10至20万石32人，5至10万石46人，5万石以下共166人。大名也象将军一样，除留下一部分外，也将其余部分封给自己的陪臣。
大名等大封建主的石高是一万石以上，中等武士封建主是一百石，而全体封建主则平均拥有三十五石以下的地租收入，大体上和农民的经济水平相当。武士等级的成员全部居住在城下町，清除了在地性，完全不具有直营地，将全部地都交给农民经营，确立起一地一作人的耕作制度和农民对土地的世袭占有权。
这样，通过将军、大名，到一般武士的层层分封，就在全国建立起了金字塔式的封建土地制度、身份等级制度和主从关系制度。德川幕府的分封制，封地是以丈量土地之后所定土地面积和收获量为基准，将所有农业生产力都换算成米，然后按米的收获量的形式表现出来。
领主的土地所有权是位于金字塔之颠峰的将军，独占全国的土地所有权，而且拥有最高所有权，可以任意支配土地。将军分封出去并非是土地所有权，而仅仅是土地上的地租——石高，决定各封建主权力、身份和地位的是米谷的收入，而并非是直接的土地所有权。大封建主分封给其臣下的也同样是石高。
领主所有的土地权处于被统治和从属于将军的关系下，他们无权转让和买卖土地，且领地的继承也须得到将军的许可。将军和大名任何一方更迭时，都须重新确立恩偿与效忠的新的主从关系。德川幕府的土地分封，意在确立所有大封建主的领地都是由将军赏赐的，是将军交给他们管理的，即使是在德川幕府建立前就通过自己的实力而获得的土地也不例外。17 世纪，将军就以图谋叛乱、行为不端和无嗣子等理由，没收了160 家大名的领地，削减了35 家大名的领地，然后将这些土地或是分给其他大名，或是据为己有。
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