叶檀：让碧桂园如此焦虑的到底是什么？

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文/叶檀 ?财经女侠 | 毒舌善心

碧桂园最近接连出事，这家房地产巨头心慌慌。

7月12日，杭州萧山碧桂园前宸府项目边上出现了一个大坑。事故殃及前宸府旁边居民楼，基坑的裂痕延伸到其地基，让边上一栋三层小楼成为危房。

6月24日，上海奉贤海湾镇，碧桂园项目售楼处6层屋面混凝土浇筑过程中出现模架坍塌，坍塌面积约300平方米，由中天建设集团有限公司建设，1人死亡9人受伤。

这些事故背后，透出一股浓浓的焦糊味，焦虑到了极致。

碧桂园为什么这么焦虑？

从数据上看，没有焦虑的理由。6月，碧桂园以778.1亿元的销售额，在国内房地产企业中夺冠。

7月17日，国家统计局公布了6月份的房价统计数据。

4个一线城市房价平稳，31个二线城市，一手房和二手房价同比上涨6.3%和4.6%， 35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨6.0%和4.3%。一、二、三线城市的环比房价都在上涨。

除了北京、上海等极少数城市外，无论同比环比，房价都在上涨。

2017年，碧桂园销售中来自三四线项目占比约为58%，2018年前四个月分别为70%、68%、71%、66%，碧桂园主攻的三四线城市房价也在涨。

然并卵，这些数据没什么大用，现在的形势是压力越来越大，这两年是投资人和开发商夺命而逃的最后机会。

房地产开发商的高负债水平令人担忧。截至2017年年末，碧桂园总资产为10496.69亿元，总负债为9330.57亿元，资产负债率高达89%。

根据中国指数研究院7月15日的数据，今年6月，碧桂园的销售额为778.1亿元，再次夺冠。今年上半年，销售额为4124.9亿元，同比上升42.8%，销售面积同比上升36.1%，看起来一切都是那么美妙。

但碧桂园很着急。

4月5日，总裁莫斌签发《关于提高周转速度、加快有质量供货的紧急通知》；4月8日，碧桂园集团专门开了“高周转”专题会议；网上流传出了《集团“高周转”专题会会议纪要》。4月11日，莫斌再次签发《关于提高集团各单位工作效率、促进项目高周转的通知》和《关于项目报建高周转的通知》。

碧桂园出台了针对三四五线城市项目新的奖罚办法，规定项目摘牌到开工超过40天，项目总将撤职。如项目摘牌即开工，奖项目总20万，每推迟1天，奖励递减1万，20天开工，奖励为0，第21天开工罚款1万，逐天递增，40天开工，罚款20万，41天开工即撤职。

我是梅西，已经不慌了

这样的周转有点疯狂。碧桂园看到了什么？听到了什么？让他们如此心焦？

作为中国城市的千年样板，北京跟雄安，房地产冻结了

通州，北京副中心，北京市委、市政府的新办公地点，在通州与廊坊的接壤位置，K2（石榴集团）十里春风的售楼处被一帮业主围攻，他们的白色T恤印着“退房”。

原因是房价下降，这些业主去年买房，开盘价4万左右，今年新一期开盘，降到了2万5上下。2008年，2011年，2017年，攻击楼盘的现象隔几年发生一次。

据我爱我家市场研究院统计，2018年上半年，北京全市二手住宅网签总量为76640套，同比下降10.9%，环比2017年下半年增长57.6%，在半年走势上结束了2017年的两连降。

这又怎么样？平均每月1万多套的规模只是北京二手房市场的正常交易水平。以北京800万套左右的存量规模，年换手率如果只有2%，一年有16万套、一个月1.4万套左右的交易量。

贝壳研究院的数据印证了，北京不可能回到市场高位。链家新增客源房源量都在减少，环比分别下滑16.2%、16.1%。

雄安，更不必说，根本没有商品房的立锥之地。

7月12日，住建部与雄安新区管委会签署战略合作协议，这大概意味着，雄安的房地产绝对不会放开。

房贷继续收紧，房地产金融被锁定

7月17日，《证券日报》报道，北京已有银行近期停止房贷。

北京目前首套房贷款利率主流是基准利率上浮10%，个别银行上浮30%，还有个别银行由于业务调整，近期不再办理个人按揭贷款业务。

多家银行对于贷款人资料的审核趋于严格，另有银行办理按揭贷款开始附加条件，例如，要求贷款人办理信用卡或存款等。

房贷收紧、房地产无法套现不仅局限在北京。

根据融360网站的数据，今年6月，根据监测的25座城市，全国房贷利率连续18个月上涨。当月全国首套房贷款平均利率为5.64%，相当于基准利率1.151倍，环比上升0.71%，同比去年首套房贷利率4.89%，上升15.34%。

6月全国533家银行分（支）行中，有169家银行首套基准利率上浮10%，约占32%；164家银行首套执行基准利率上浮15%，约占31%；116家银行上浮20%，约占22%；25家银行上浮25%，约占5%；16家银行首套执行基准利率上浮30%，约占3%。

房贷利率上升，等额本息100万，30年大概要多还16.7万的利息。

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房地产套资金越来越难，个人抵押贷款部分被叫停。

今年2月底，中信银行暂停“北京地区200万元以上的个人住房抵押贷款”。7月，在深圳，有个私募基金经理告诉我，他的房子找不到抵押贷款的银行，不说不行，就是不办。

看来，暂停的现象在蔓延。

货币继续紧缩，资金压力增大，棚改不会放松

收紧房贷、抵押贷，还收紧开发贷。开发商会面临巨大的考验。

7月16日，华尔街见闻报道，北京土地储备整理中心消息人士称，下半年北京土拍将强化监管竞拍主体的资金来源。

强调银行贷款、转贷、股东借款和私募资金都不能用于支付土地出让金，对于以企业应付账为基础的供应链ABN融资资金等结构复杂的非自有资金，也将联合央行大数据进行穿透、禁止。

今年6月20日，审计署的报告释放出强烈信号，将严厉监控和规范银行表外资产流向房地产。

大家都知道，资金穿透式监管意味着什么。

开发商不得不拿地，6月还在加快拿地，原因是规模缩小，贷不到款，发不出债，资金链立马断裂。

但拿高价地，资金链紧崩，开发商不得不加快周转，这两年买房，我们对开发的质量，实在是不能放心。

拿土拍资金不现实，地价在上升，限制却越来越多。到6月底，北京土地市场出现7次流标，2018年之前，北京土地史上只出现过31次流标。

三四线城市同样让人不安，棚改政策一波三折，虽然住建部发文打了个补丁，但收紧的趋势不会改变。

不要说棚改，为了资金的事，财政部和央行的专家还怼了起来，指望积极财政，或者央行撒钱，都不现实。

目前，货币市场既不能放水，又要扶植实体，十分尴尬。就算放点水，对房地产也都盯着。

高位缩量盘整，最终一定下跌

价格不跌，成交量下跌，其行不远。

贝壳研究院监测了全国16个重点城市今年上半年的成交情况，从去年“3·17”政策调控以来，市场整体低温，从今年2月份开始，北京、成都等少数几个城市小幅向上修复。

主要看成交量。

7月4日，上海易居房地产研究院发布《2018年上半年10城二手房市场报告》，数据显示，今年上半年，监测的10大城市（北京、深圳、杭州、成都、南京、厦门、苏州、青岛、无锡、金华）二手房累计成交约34.3万套，同比下降20%，降幅较1至5月收窄2个百分点。

上半年成交量环比2017年下半年略有回升，仍处于近六年平均水平附近，明显低于本轮周期最高位2016年的水平，市场下行趋势没变。

根据链家监测的16个重点城市的交易数据，2017年317新政以来，市场经历了大幅降温—低位企稳—向上修复三个阶段，当前阶段市场热度和调控前仍然处于低位。

从成交数据来看，2018年前5月成交量环比2017年后5月增加21.8%，前五个月月均成交量是2017年3月的一半。

市场以温水煮青蛙的方式逐渐降温，有时候成交量还有反弹，但是秋后的蚂蚱。在股市里面，就是高位缩量盘整，即使反弹，其行不远。

收房产税之心迫切，国统局再提“房地产税”

7月16日，国家统计局新闻发言人表示，加快推进房地产税相关政策举措，实现多主体供给、多渠道保障，加快推进租售同权等一系列配套政策的落实。

显然，国统局从数据判断，房地产热度还是太高，需要泼点冷水。另一方面，征收房产税，有关部门是十分迫切，加快推进的意思是，条件一成熟就推出，通常在两三年，现在已经等得太久了。

什么时候推出？条件一成熟就推出。

从程序上看，2017年底，国土资源部不动产统一登记全国联网，登记机构、登记依据、登记簿册和信息平台“四统一”，但地方的数据可能没有全面录入。

试点城市不成熟，上海、重庆不能说是成功的。

还有，立法没有完成，按照其他税种法律立法程序，前期需要形成草案国务院通过，看来目前房地产税处于送审稿及修改形成草案阶段。2013年11月，十八届三中全会提出“加快房地产税立法并适时推进改革”，财政部、全国人大常委会这几年来不断提及，从2015年8月开始，连续 4 年，房地产税都在人大常委预备审议立法项目中。很有可能争议不断、修改不断，估计大致已经完成。

从房地产市场说，房产税推出的成熟条件是，等到成交量下降，部分人出逃，以免祸及太多的人。现在有N多人换房，卖掉老公房，买进大平层，估计是为未来做的准备、

从实体经济来看，要看实体企业基本稳定，川普不那么疯狂、外界压力下降的时候。

碧桂园的焦虑，是在压力之下的焦虑，也是看到中国房地产革命性变革之时的焦虑。