在深圳摇不起豪宅，刚需最应该摇哪里？

现在买房子，不看专业不看脸，看命。凡是好点的房子，都要摇号，都会被抢，平白添了很多烦恼。

从目前看，遭到哄抢的主要还是豪宅。豪宅为什么遭抢，因为稀缺，因为价差大。我之前写过三篇文章，谈我的买房逻辑。

《那种房子最赚钱？低估的有护城河的成长型地段》

《好城市和差城市未来房价的差别，就是贵州茅台和中石油十年股价的差别》

《买房大道理：买入一个好城市，买入一个好价钱》

今天的豪宅遭抢，都符合上面这些逻辑，好地段+好价格，豪宅地段上属于“中心城市的城市中心”，价钱上属于“限价制造出来的好价格”。

但毕竟深圳买得起豪宅的人属极少数，大部分人需要去选择“刚需盘”、“改刚盘”，这样的盘，我们要怎么选择。

下面是中原统计的下半年可能要卖的楼盘，大家看看，约有80个，按照上面的逻辑，在这些里面选出“上涨动能较强/较适合居住/价格较低估”的楼盘，还是蛮考验人的。说到底，再怎么看命，你也不会随便把钱砸出去。就算是要抢，我也要去抢那种最能长跑的。

因此，现在的市场可以这么描述：限价提供了“好价格”（择时），但如果你买不起豪宅，那么“次好的地段”（择盘）是哪些，还是需要我们去比较一番的。

我做了一些对比，提炼一个针对“刚需+改刚”的买房观点：城市副中心地标盘。

1、要在城市副中心里去选盘。

深圳现在有5个副中心，龙华中心、光明中心、龙岗中心、坪山中心、盐田中心。如果大空港不纳入前海的话，也可算做副中心。只要深圳经济继续向上，这些副中心怎样都不会差的。因为这些地方，是将来仅次于中心的区域——人口流入的重心，产业发展的战略节点，公共投资的重点，也是轨道建设等基础设施密布的核心。

2、要在副中心选地标盘。

有人会说，你一下子说了6个地方，太多了。我还没讲完，这里面当然也有先后，因为这些副中心发展阶段都不同步，有的已经相当于中心，也就是成熟了，价格也涨了很多（比如龙华），而有的又起步太晚，太生瓜蛋子了，等待期会很长。综合比较，短期内，我个人偏看重大空港、光明中心、龙岗中心这三个。

解读这个逻辑，我建议站在“深圳多中心”、“都市圈+大湾区”的双重概念下去看，能看得更透一些。

1、深圳多中心。这个比较好懂，深圳一直在谋求多中心的城市结构，副中心要承担很多的产业、人口、交通等等功能，最终目标是成为“独立新城”。在深圳截至2020年的十三五规划里，深圳规划了3条城市发展轴——西部（前海-空港新城-松岗）、中部（福田-龙华中心-光明中心）、东部（罗湖-龙岗中心-坪地，龙岗-坪山中心-坑梓）。上述那些副中心，落点在这些发展轴上的，更有成长性。

下图是深圳未来的城市布局图：两大中心+六大副中心。

事实上，深圳推副中心也成功了。比如龙华新区、大运新城作为较早启动的区块，其实建设得都很棒，都渐渐“独立”起来了。当然，房价也非常可观，龙华现在堪比福田，大运新城的居住环境也是一流，学区房价格也蹿到6-7万。

2、都市圈概念下，这些副中心要辐射外城。深圳正在编制新一轮的城市总规，从公开信息看，这一轮城市总规的一大看点就是立足于整个大湾区来做布局。现在已有征兆，深圳正在对一些副中心进行“定位提升”。比如龙岗-坪山中心，之前已经确定要成为辐射粤东的“东部中心”，已经不仅仅是深圳的龙岗-坪山了。

最新是光明新区，大家只注意光明在5月份升级为行政区，这个当然是光明的大利好，但还有一个，大家并没有注意到。

今年1月份深圳两会期间，市长陈如桂列席光明代表团会议。媒体公开报道如下：

光明新区党工委书记王宏彬建议：

“在新一版城市总体规划中提升光明新区的定位，明确将光明新区定位为深圳北部中心，辐射带动深圳北部的观澜、松岗和东莞黄江、大朗等区域，与东莞松山湖连为一体，打造成为广深科技创新走廊上的重要科技创新中心；市政府要在光明新区集中规划建设多类型、多层次、相互支撑协作的重大科技基础设施集群，形成围绕设施群的国际化前沿技术研发机构群，为重大源头创新与前沿突破提供强力支撑，并力争建设成为国家级综合性科学中心。”

也就是说，未来的光明，不再仅仅是中部发展轴的尾端副中心，而是连接东莞构建大都市圈的“北部中心”+“科创中心”（+“广深港交通枢纽”）。

关于光明区，趁这个机会再补充再多说几句，因为像大空港、大运，大家研究的都底朝天了，但是光明相对信息披露的没有那么多。

还是在上述那个会上，官方其实传递了很多信息，尤其是陈如桂市长对光明的四点提炼，值得我们去分析。

“首先，光明新区的生态优势非常明显，要充分利用这一优势，突出创新发展和打造宜居环境，建设不一样的城市副中心。其次，光明新区离中心城区不远，有比较好的产业空间优势，要继续坚持发展实体经济，坚持高科技引领，大力发展高端制造业，营造良好营商环境，打造智能制造的产业集群。第三，光明新区有空港带动优势，要强化空港的带动引领作用，以高效率的物流配送助力发展。第四，光明新区有轨道交通优势，地铁、高铁等良好的基础交通将会全面带动辖区范围内的现代服务业，尤其是生产性服务业的发展，带动人才聚集。”

从这些要点去分析，光明其实是目前深圳的几个副中心里面，“均好性”最好的一个。所谓均好性，是指它没有什么短板。

在最重要的产业规划上，光明规划是做高新产业，新型战略行业2017年占比达到40.7%，和深圳的平均水平相若。

轨道交通建设方面，光明不但是全深圳地铁快线最密集的地区（6号、13号、18号线），还是高铁+地铁的复合概念股（广深港高铁光明城站）。这意味着，未来的光明将是大湾区的交通枢纽之一。

教育上，光明在建设光明大学城，中山大学已经开工建设，规模5000亩超过深大。

这些都比我们想象中推进的要快速。

回到上面，无论是龙岗-坪山要做“东部中心”，还是光明要做“北部中心”（估计下面大空港要做“西部中心”），这些都是非常重要的打破城市界限的信号，我一直建议，我们搞房地产的，要开始站在大深圳的视角下去理解深圳：在未来的深莞惠都市圈概念下，中心是福田-南山-前海，二级中心是大空港、光明中心、龙岗-坪山中心这些“副中心新城”，在往外是“临深新城”，比如塘厦、惠阳等等。

只有这样去理解，才能更好的理解这些地方的房地产。

刚才也说了，我个人更偏重大空港、光明中心、龙岗中心这三个地方，原因除了上述分析之外，还有一点：规划建设成熟度。我们介入一个区域，不能等待太久（这也是为什么在都市圈概念之前我们不能去大亚湾一样），自然也不能太晚，你等它成熟了再介入房价也都很高了。这里面最重要的一点是：要观察区域的成长性，在它进入高成长的通道中介入。

从经济成长性上来说，目前深圳的行政区中，关注度较少的光明反而很抢眼，GDP连续多年增速第一，去年是第二。当然，大空港、大运新城都没有单列，数据不可比。但至少可以证明：光明未来将是一个高成长性区域。

这三个里面都有比较的楼盘可选，我的建议是选区域的地标盘，或是地标旁边的盘。因为这样的地段，会是这个区域公共投资最多的，地铁建设、学位配备、公园场馆规划、超高层地标、大型购物中心等等。

所以按照这样的标准，像在龙岗中心，可以在世茂地标旁边选择，比如我后台有读者买了好几套佳兆业未来城，对面就是800米地标，不过这个盘现在基本没货了；在大空港，我个人最感兴趣的盘是海岸城，可惜今年出不来，如果一定要今年买可以选自带教育配套的万科星城。而在光明，没有悬念，最好的盘肯定是龙光玖龙台，这个就是光明的“头号豪宅”。它地段就是放在全深圳，都是非常罕见的：光明区最中心地段，双地铁上盖，双市政公园，自身即是都市综合体地标（200米高双子塔），光明最大商业中心。因此，虽然它的价格现在5万看起来是区域最贵，但以垄断性+稀缺性来看，这样的产品不多见，符合我们说的“护城河”的逻辑，这个价格可以说是个“合理价格”。以同类产品对照，垄断产品是有能力走出独有行情的。

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