房哥夜谈04期｜除了后悔和焦虑，没钱的刚需在西安如何买房？

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上了礼拜是买房的人非常焦虑的一周，所谓的房荒？首付上调？全款买房？把大家半年多以来积攒的焦虑推到了顶点；开发商情绪高涨，傲慢的不予接待，媒体高潮不断，流量刷的爽歪歪；唯一不爽的就是刚需，被各方带着节奏，站在售楼部门口像无助的孩子。

市场行情的看涨，价格的走高，只是行业内账面上好看的数据，对于那些手里本就没有钱但想在西安安个家的人而言，并没有什么意义，房价涨了不代表手里准备的买房钱也就多了；没钱的刚需是不是更需要关注呢？

我们大部分人并不是一出手就是拿着100万去全款的土豪，首付的那些钱还不是家里赞助加上自己辛苦攒一些来的，这些东西开发商并不关心。

后悔和焦虑

后悔和焦虑，这应该是房哥最近听到过最多的两个词，后悔于早些年迟疑并没有买，焦虑于房价走高下自己怎么办；纵然有更多的房源推出，但这只是解决了有的买的问题，而买不起的问题只会加剧，钱不够的现状该面对还是要面对。

一说房价，骂的人很多，因为从来没有任何一个话题可以像房价这样牵动所有人的神经；都说房子是用来住的，但我们也都明白，这也不是轻易能住进去的；

对于我们而言，除了钢筋水泥构建的这个空间，用来住着一家三口；房子更是家庭资产的核心，也是别人眼中生活品质的一个体现，更是丈母娘的潜意识里能否把女儿放心交给你的必要条件，甚至收入的高低也是通过房价来衡量。

大部分时候，买房只是一个礼拜的功夫，看房+选房+交钱，然后期待入住。但背后的代价却是父母攒了很久的首付，以及自己每个月要还的几千块贷款（30年）；

买房签字一时爽，房贷还款火葬场，正是因为买的代价太高，所以大多数人的选择都是迟疑，迟疑的背后不就是心里没底，手里没钱嘛，这一类需求就是我们，叫刚需。

我常说刚需早点买，就有业主给我留言，房哥你知不知道，最不相信这句话的就是刚需。相比较那些就是买来出租，来炒房的，对于房子的要求比较简单，低价的时候，先落到一套房子，至于其他的配套交通这些再说，大不了房子撂上几年，也扛不起。

刚需的取舍

而到刚需这边，这种代价是扛不住的，在钱不多的前提下，要满足更多的条件，比如地铁，公园，医院，学校，商场，因为这套房子本身就是家庭资产的核心，也是生活的核心，因此不得不考虑到这些生活要素；

越考虑的多，越迟疑，突然房价涨了，买不起了，焦虑和后悔的情绪达到顶点；等这种情绪过去，就会再次陷入这种循环中，这就是刚需的烦恼；

早点买的核心就是让大家先住进入，有了一个窝了，市场变动的风险与刚需的关系就小了很多，行情好了涨价了还蛮开心的，纵然行情不好，咱不是还落了一套房子么。

那么，在预算实在紧张又要尽快买房的情况下，如何尽快上车，我以为首先就是需求的退让：

刚需买房时几个需求点的排名是，价格，地段，户型，配套（交通，商业，学校），价格就是硬门槛，房哥点评那么多楼盘，分析市场前景，区域发展；

业主给我留言，房哥你说的都对，对于不差钱的人，这些都要关注，对于没钱的人这些本并没有毛用；融创在高端，龙湖万科再好，我买不起那些和我有什么关系，我关注度的只是我买得起的范围内，去看哪些，这是刚需中的现实刚需。

地铁的取舍

以前都说买房一定要挨着地铁，因为有地铁，大家才会考虑接受位置偏僻的地方，才会寄希望这些区域是可以发展起来的，因为地铁是城市的硬性投资，地铁的规划本就代表了这个城市未来的发展框架；

这样即便荒凉个三五年，人还有个奔头，但现在这个需求怕是要舍弃了；目前已经开通的地铁周边的在售楼盘情况是这样的：

一号线：

后卫寨（紫境城小产权）、三桥站（华宇凤凰城小开发商）、保利金香槟（小面积公寓）、沣景国际（只有一栋楼）、皂河站（西旅逸都）、长乐坡站（天悦东都、灞业大境）、浐河站（半坡国际广场）、半坡站（臻园阳光）、纺织城站（林河春天），目前沿线有房多小开发商项目以及小产权；

二号线：

北客站（明丰阿基米德）、行政中心站（双威理想城二期、麟凤尊汇）、大明宫西站（名京九合院、宫园中央）、航天城站（红星紫御半山）、韦曲南站（智慧新城、融创南长安街壹号）沿线小开发商城改盘居多，品质并不高；

三号线：

鱼化寨站（华洲城、铭城国际社区）、丈八北路站（金辉高新云璟、伟业公馆、金辉E客公寓）、石家街站（天伦佐治公馆、上和郡）、务庄站（紫薇花园洲）

同样的周边所剩楼盘无几，价格较高；

四号线：

航天大道站（大华锦绣前城）、金乎沱（万科城市之光，金辉世界城）、含元殿站（白桦林明天北区） 、余家寨（中海太华府，瑞和大唐府邸），沿线大开发商项目多价格高；

五号线：

荣家寨（万科东方传奇、阳光城丽兹公馆）几乎没房；

六号线：

韦斗路（天琴湾）、纺南路站（中铁建花语城）几乎没房；

上面是西安目前在修的几条线周边新盘的情况，在售待售的都有，具体每个楼盘的语音点评我近期会分别录制，留意公众号消息。因为地铁这个概念被炒的很厉害，沿线无论大小开发商都宣传自己地铁盘，一般来说步行15分钟之内的都算。

选择荒还是乱

第二点地段的取舍，虽然每个人对于地段的定义不太一样，但共同的点就是配套要好，人流量要大，规划要好，按照目前西安楼市的现状，真正说地段又好交通又行，价格又低的是不存在的；

大家所述说的地段其实都是赌未来五到十年的发展的，虽然都是潜力区域，但还是要遵循一个原则，可以荒但不能乱；

举了沣东和城西的例子，两者现在在大家看来都是属于待改造区域，但城西就是典型的乱，沣东则是在荒的行列，都说浐灞曲江环境好，城东城西不行，原因在土地上；

一个区域的规划和环境其实在土地拍卖批复的时候就决定了，建筑密度多大，容积率多大，容积率多大就决定了区域风貌，曲江楼层限高，容积率低，绿化高，所以大家觉得环境好，反之城西相反。

城西作为老工业区，本身区域内工业企业、老小区，国企家属院、即便是现在重新改造，因为区域本身人多，容积率高，即便是马路重新铺了，房子推到重盖，依旧改变不了人多楼密的现状，环境是好不到哪里去的。

再说沣东，也是属于拓荒阶段，但本身区域内并没有太多人口，推到重新规划是有基础的，容积率绿化因为有地方还可以保证，改造成本也低，荒不怕，一旦开发进来，小区连片的规划，人口涌入，区域内配套是可以起来的，前提是土地容积率不能太高，因此选荒不选乱也是需要了解的。

地铁，地段这两点是预算不足下，刚需早上车需要做出的退让，至于配套如何，主要看区域内有无大小区的规划；要相信，有人的地方就有人来做生意，配套是可以起来的，户型则要另外说了，没有统一标准。

两点退让之后，其实留给刚需的并不多，毕竟预算有限；在目前动辄上万的均价下，真正价格低的小区无非一下三种：

安置房、小产权和老小区，以往都属于不受待见的，但在目前高房价的背景下，满足最基本居住需求是足够的，纵然有环境不好，容积率偏高，物业较差的问题，但这也是没办法的事情，预算有限有所取舍的结果。

安置房要买吗

先说城改安置房，其实就是早些年西安做城中村改造后，给村民还建的房子，因为手续不全，即便到现在价格也远比市场价低；

这类小区的优势劣势也很明显；通病是小区环境不行，物业管理混乱（村民管理）、小区环境差无绿化（受制于高容积率）、户型结构较差，梯户比高；

优势首当其冲就是价格低，基本相当于同区域内商品房一半的价格，另外大多数就地安置的都在城市的发达地段，周边生活交通其实很方便，另外交易中因为没有证件，银行做不了按揭贷款；

虽然相比商品房价格便宜很多，但往往是需要全款购买的，比如100平小三室，一下子掏五六十万，并且考虑这类房子的多是手头较为紧张的刚需，资金问题就变得尤为突出。当然还有部分不在意房产证，后头有钱，做投资出租使用的人群另说。

小产权敢买吗

再就是小产权，小产权和城改安置房还不太一样，前者是可以上市交易的，只不过安置房的产权证一般下来的时候都比较长，今年2月城改办的会议也明确，今年要完成三万户安置房的房产证办理；

而小产权则不行，是没有房产证的，严格意义上就是违章建筑，即便遇到拆迁，也不会有补偿，原则上是这么规定，但其实西安小产权的房子也非常多，全国对于小产权的政策也很模糊，因此在这种政策不明的情况下，买来只是为了自己住也不考虑转手也是一种选择。

价格上小产权比城改安置房更低，因为多为低层小区，其实住着不算挤，但物业管理乱和无绿化也是存在的；

西安小产权房比较多的区域有三桥附近，比如美美佳园、百合花园，欣欣家园、沁园花都等，坐一号线三桥站下，前前后后一大片，小区门口就贴了很多出租出售的单子；梨园路区域，御园温泉小区，沁园春小区都是；北三环外北辰（1、2、3、4社区都是）；

最后是老小区，这个老是有年限的，一般来说房龄超过十年的小区就不建议看了，往前推就是以08年为界限，这个时候的小区大多数还是以本地小开发商为主，大开发商集中进入西安也就这几年的事情。

老小区能买吗

相比较安置房和小产权，老小区优劣势则更为明显，地段确实没得挑，周边地铁公交都很方便，因为修建的时候城市刚起步，各种配套也很齐全。再加上西安很多好点的小学中学都处在闹市区，一些老小区是带学区的；

除此之外，价格确实低，但弊端就是房龄太长，加上老户型设计多为60-70平方米做成紧凑两室居多，一家三口住就紧张了，房子看起来也很破旧，再加上多为砖混结构，质量和现在高层的钢筋水泥比差一点，买后得翻新装修，老房子的装修一般都比较差，尤其是厨房和卫生间，下水不太好；

在加上心理学有个叫破窗效应，即一个房子如果窗户破了，没有人去修补，隔不久，其它的窗户也会莫名其妙地被人打破；一个很干净的地方，人们不好意思丢垃圾，但是一旦地上有垃圾出现之后，人就会毫不犹豫地抛垃圾，这点大家应该深有体会；

老小区其实多多少少都存在这个问题，因为都住了很多年，业主心里首先认同房老了、破了、旧了，从心里上对它产生了反感，不值得珍惜这一想法。很多二手房小区环境脏、乱，和业主有一定的关系。房屋的质量差，很大一部分原因和业主不爱惜有关。所以说为什么房龄不能超过十年呢，越老一点的小区这种现状越严重。

最后一点的争议就比较大，那就是邻居，老小区住的多为年纪大的人，有的人说这种小区氛围好，大家都热情不像住高层这么冷淡，但有的人也觉得中老年人生活习惯等各方面，都和年轻人不一样，难以融于环境，这些都是见仁见智的事儿了。

虽然说安置房，小产权，老小区因为弊端大于优势，往往都是不推荐购买的，但现在价格这么高，预算严重不够的人想要尽快住进去，在西安有套房子，或许这就是无奈中无奈的选择了，相比较住的舒服与否，先有的住才是更实际一些的需求了。