深圳卓越“两年前已备战前海”

深圳前海土地首拍，半路杀出了个程咬金总部位于深圳的卓越置业集团有限公司（下称“深圳卓越”）。

7月26日，深圳市前海深港现代服务业合作区（下称“前海合作区”）公布，前海当天首次“一次竞价”出让的两幅地块桂湾片区的T201-0077和T201-0075地块，分别以51.89亿元人民币和71.8亿元人民币总价成交，溢价率分别为48.26%、52.78%，竞得人均为深圳卓越。

两幅地块报价123.69亿元人民币，击败万科、华润、绿地等龙头，深圳卓越有何能量？

“两年前已备战前海”

对于深圳卓越的突然杀出，深圳当地开发商并未太感意外。

“这两幅地块最终被卓越竞得，你们外地媒体可能会觉得奇怪，但我们当地的开发商并不觉得是多大的冷门。”深圳某民营房企负责人昨日说，至少在开发的经验、能力方面，“我们是不觉得特别意外的。”

据他介绍，卓越在深圳当地市场的影响力比较大，“卓越这几年在深圳的市场表现很不错，对商业类土地兴趣比较大，也比较有经验，积累的资源也较为充足。作为一家本地企业，卓越对深圳市场的操作、认知方面，包括对地块的想象力方面，会有一些优势。”

官网资料显示，卓越集团是经过国家工商总局核准成立的跨行业、跨地区的外商投资集团公司，成立于1996年，主要从事房地产开发、物业管理、不动产担保等业务。集团总部位于深圳市福田中心区。卓越集团董事局主席李华，社会兼职颇多，包括中国光彩事业促进会深圳分会副会长、深圳市侨联荣誉主席、香港东华三院总理、深圳市南通商会名誉会长，等等。

按上述资料所述，卓越集团目前为深圳CBD商务开发规模最大企业；截至2012年9月，已开发房地产面积600万平方米，现有总资产约500亿港元；2012年房地产销售业绩突破百亿，成为全国房地产销售规模50强。目前，卓越在沪至少已有两次拿地经历。

卓越对于前海地块也早已关注。按该公司发布的新闻稿，早在两年前，卓越就已开始对进入前海做了各项充分准备。此次成功拍得两幅地块，“进一步奠定了卓越集团‘商住并举’开发策略的战略基础。”

而前海规划建设处处长胡灿昨日给出的说法则是，在这两幅地块竞拍前，参与竞标的房企有的与政府部门沟通过，有的没有，“他们有兴趣来了解，我们也就介绍给他们听。但卓越好像没有来咨询沟通过。”

不过，胡灿强调，不管是本土企业还是全国性企业，只要符合竞拍条件，都可以来投。

“实际价格有点贵”

不过，对于此次拿地的价格，卓越方面并不愿过多评述。

在成功拿地当天， 卓越集团总裁李晓平曾表示，目前，深圳宝安中心区的房价已达5万元人民币/平方米，前海土地开发建成后，售价将参照宝安中心区。

由于两幅地块总计须向前海管理局无偿移交14万平方米的办公楼物业，以及部分设备用房。据测算，剔除上述无偿移交的建筑面积后，T201－0077地块的楼板价为19304元人民币/平方米，T201－0075的楼板价为20479元人民币/平方米。

对于近2万元/平方米的楼板价，前述深圳民营房企负责人认为，并不像外界想象的那么高。

“我们自己也做了测算，就我们对深圳市场及前海地区的认知、了解，从最终的楼板价看，是有操作空间、可以承受的。”该负责人说，只是总的资金成本有些高，“如果资金准备到位，运作良好，未来的利润是会很高的。”

某央企开发商深圳分公司总经理也认为，从成交的楼板价看，算是在情理之中。但从目前前海已有的配套成熟度上看，从现有政策定位的清晰度上看，都较为欠缺。从这方面看，实际价格还是有些贵。由于总的资金量较大，该总经理认为，卓越肯定要找合作伙伴，不可能独立开发。

值得一提的是，按此前公告，7月26日成交的两幅前海地块，付款要求颇高。如果是分期付款，竞得人应自签订《出让合同》之日起5个工作日内，支付不低于成交总价50%的价款，余款1年内不计利息付清。

前述深圳民营房企负责人称，这两块地从公告到实际竞拍时间很短，且总地价很高，对卓越这样的民营房企而言，如果不提前做好准备，短期内是很难准备这么多资金的。

这家房企和卓越存在竞争关系。

10分钟，“一次竞价”

按计划，前海首批地块出让包括三幅地块，除了7月26日成交的两幅地块，T201—0078地块也计划在8月16日进行现场报价，该地块的起始价高达67.2亿元人民币。和前述两幅地块一样，该地块也将采取“一次竞价”方式，报价时间为10分钟。

胡灿说，采取一次竞价的方式，是不想炒地，“如果是多轮竞价，可能最终的价格就不是现在这个价了。”

按此前发布的出让公告，T201—0078地块对竞买申请人的要求极为严苛。须满足三个条件：香港联合交易所上市企业，2013年6月24日市值不低于400亿港元；2012年会计年度的营业收入须不低于200亿元人民币或等值外币；在竞买前，与不少于3家境外的世界500强金融机构或其控股的—级子公司签署入驻该项目的合作意向。

而且，T201—0078地块的竞得人，还需在竞得该宗地—年内，在前海合作区设立具有独立法人资格的全国性或区域性运营总部，到2015年实现年度营业收入不低于100亿元人民币；该项目建成后两年内，吸引入驻企业合并纳入前海合作区统计核算的年度纳税额不低于10亿元人民币。

此外，T201-0078地块办公楼物业中的16.9725万平方米面积限自用，该部分自取得工程竣工验收备案或通过规划验收之日起10年内不得转让。

首批地块的出让，也拉开了前海土地出让的序幕。按前海管理局7月26日发布的公告，前海计划在年内再推出8－10块产业项目用地，力争年内实现500万平方米建筑面积产业项目动工建设。

作者：陆鸣