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太古地产溢利之谜:下跌53%与增长138%

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3月12日,太古地产有限公司(01972.HK)发布了2019年业绩。

过去的9个月,对包括太古地产在内的众多香港企业来说,堪称“严峻”和“黯淡”,香港的社会因素以及新冠病毒疫情,不可避免影响到了太古地产旗下的商场、写字楼及酒店业务。

从2019年度股东应占溢利下跌53%和基本溢利上涨138%这样截然相反的两个组数据中,可以窥见这个在香港耕耘了150年的老牌企业身处的环境及应对方式。

出售非核心资产

2019年度,太古地产实现基本溢利241.3亿港元,同比上涨138%,增幅来自出售两座位于太古城的办公楼及香港其他投资物业的溢利。

太古地产在该年度先后完成了两个公司股权的出售,分别是持有太古城两栋办公楼的附属公司100%的权益,以及持有香港英皇道办公楼的公司全部50%的权益。

出售投资物业权益的溢利138.7亿元,帮助太古地产把债务净额从2018年的299亿元大幅降至2019年的152.9亿元。

同期的资本净负债比率也由10.6%降至5.3%,相应的利息倍数、现金利息倍数等偿债能力指标也较2018年大幅提升。

太古地产董事局主席施铭伦表示,以非常有吸引力的估值出售多项非核心资产,符合太古地产的发展战略,2019年底的财务状况是稳健的。未来不排除通过出售非核心资产获得资金,投入更多资源在核心资产部分。

目前,太古地产的收入来源以香港、中国内地和美国为主。

从最近3年的收入表现看,来自中国内地、美国的收入逐年缓慢上升,但增长幅度无法弥补来自香港收入的减少,因而整体收入呈现下降趋势。

在卖出资产的同时,太古地产在2019年补充了土地储备,在香港购入了两幅土地,在印度尼西亚雅加达购入一幅土地。

谈及香港的住宅市场,施铭伦认为,香港的住宅供应紧张、需求健康、利息很低,虽然因为香港发生的事情,太古地产近期会有一些小的调整,但中长期非常有信心。

对中国内地市场,太古地产财务董事刘美璇表示,有雄心在大湾区已有的基础上进一步发展业务。目前,太古地产在大湾区11个城市中的香港和广州已有业务,同时在深圳开了第一个办公室,已有同事开始工作,会积极寻找机遇。

除了降低债务和拓展业务,基本溢利的增加也保证了派息不受经济形势影响。

太古地产称,其股息政策是,“达致股息可持续增长,并于未来派付一半的基本溢利作为普通股息”。

近5年内,太古地产的股息占基本溢利41%。2019年,太古地产全年派息每股0.88港元,合计51.5亿港元,占基本溢利的21%。

管理层解释,因有太多不明朗因素,派息采取了审慎的策略。

投资物业估值变动

不明朗的因素,已对太古地产产生影响。

2019年,太古地产股东应占溢利为134.2亿港元,同比减少53%,其中最主要的影响因子是,投资物业公平值从2018年的194.5亿港元降低为37.2亿港元。

投资物业估值的变化离不开社会和经济环境因素。

一直以来,太古地产以在香港、中国内地持有大量城市级商业项目为人熟知,例如香港的太古广场和太古城、成都和北京的太古里、上海和广州的太古汇等。除此之外,太古还持有大量写字楼、酒店等,在过去的9个月,这些资产面临考验。

由于续约租金上调、出租率高,以及新开幕项目租金增加,香港办公楼物业组合的租金收入有所增长,不过,这不足以抵销香港零售物业的租金下降。

2019年下半年,香港零售业遭遇寒冬,太古地产对旗下商场租户给予了租金支援。撇除租金支援,太古地产在香港的零售租金收入总额略为下降。

而在中国内地,其租金收入总额上升了8%,主要原因是续约租金上调、零售销售额上升以及近乎100%的出租率。

随着新冠疫情的来袭,人流聚集成为禁忌。太古地产对香港和中国内地的零售业态展望一致:预计2020年零售物业租金收入将会下降,个别零售租户会因应其业绩状况获得暂时性租金支援,在不影响与租户长期关系的情况下,将尽可能节省成本。

不同的是,对香港,太古预计除了疫情因素,社会事件及经济的不确定性亦对零售消费带来不利影响;对中国内地,尽管当前存在疫情影响,长远而言,预料国际零售商及餐饮业经营者对零售楼面的需求强劲。

反映在估值上,2019年底,太古地产的投资物业组合估值总额为2767.9亿港元,估值上升但增幅下降,主要由于香港办公楼物业及中国内地投资物业的估值上涨而稍微上升,但部分被香港零售物业的估值下跌抵销。

如果撇掉投资物业估值因素,单看租金表现,2019年,太古地产的租金收入总额为122.7亿港元,同比上涨1%,扛住了香港社会事件的影响。

施铭伦表示,凭借平衡的投资组合以及稳健的财务状况,太古地产有充足的实力抵御此艰难时期带来的影响,并在将来环境改善时受益。

与中国内地房企主要采取高杠杆高周转发展不同,港资房企财务风格普遍稳健,且融资成本低,2019年太古地产加权平均债务成本仅为3.4%,流动负债总额为154.7亿港元,流动资产总额为206.4亿港元。

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