江苏
来源|启明星楼市
作者|住小星
图片来源|受访者供图
贝壳APP即将下架各小区成交价的展示？
近日，有传言称：贝壳将即将下架各小区成交价的展示，并且严厉禁止贝壳经纪人把低价成交的截图发朋友圈和网上，严禁贝壳经纪人唱衰楼市。
同时有传言说，杭州已经实行了。
笔者打开贝壳APP发现，杭州确实没有显示二手房成交价。不过据了解，杭州早在去年就不显示成交价了。
业主投诉中介平台通过压价促使成交
要求平台不予显示成交价
为何中介平台要下架二手房成交价呢？
主要源于此前南京某业主的投诉，其认为中介平台通过压价来促使成交，要求中介平台不显示二手房成交价格。
据这位业主反映：
所有城市只有南京在贝壳上有成交价，其他好多城市压根查不到成交价，比如杭州、成都、上海……我要投诉贝壳，不要南京有成交价显示，贝壳中介对南京房价下跌推波助澜，拼命压低业主房价来促使成交。
这一投诉可谓一石激起千层浪，网友们各执一词，有赞同的也有反对的：
A：就连贝壳自己内部的员工都很反对显示成交价，因为有很多砸盘的在里面。
B：展不展示又能影响到什么？只不过帮买家节省五分钟时间，真想买的，随便找个中介都能查出来截图给你，又有什么遮遮掩掩的。
C：贝壳的优势就是价格透明，不显示成交价谁还用啊？
D：我的好楼层精装修被买家用来跟3月成交的低楼层出租房做对比，中介说买家只肯比3月那套多出两万。高层房子，好楼层不说比低楼层贵大几十了，贵个十几万总该是正常的吧，更别说我是精装修，那个是出租房了。
基于投诉的业主所称的只有南京显示成交价，笔者也切换了城市定位进行了求证，发现确实有部分城市不显示成交价。
比如北京、上海、杭州，在贝壳APP上是没有“查成交”这一点击按钮的，点进小区详情也看不到，但是可以向中介询问小区的成交情况，中介也会截图给客户查看。
而合肥、苏州、重庆等都有“查成交”的按钮，点进去可以查看最新成交的二手房价格信息，户型面积、成交总价、成交单价、挂牌价、调价次数及幅度、成交周期等，关于成交房源的信息都可以查询到。
值得注意的是，贝壳平台虽然会显示成交价，但太高或太低的价格都是不显示的。比如南京此前卖出10万+/㎡的学区房、部分成交价太低的二手房，其成交价格都是看不到的，显示“暂无价格”。
利用特殊房源传播焦虑
精准击中买卖双方痛点
事实上，业主的担忧也不无道理。
对于业主而言，自家小区房价的或涨或跌都能牵动情绪，虽然不一定每位业主都会卖房，但求好不求坏是人的本性。小区一旦出现砸盘侠，必然会给整个业主群体都带来焦虑情绪。
在二手房市场，价格是买卖双方都极为关注的点 ，而作为连接起买卖双方的中介，不论房价涨跌，都能根据市场行情做出相应反应：
涨时大肆宣扬高价成交房源，诸如“今年不买房，一年又白忙”的口号屡见不鲜；跌时则炒作低价成交房源，“房价还要继续跌”。
不论何时，总能击中买方或卖方的痛点，至于是谁焦虑、是谁痛，就要看处于哪方市场了。买房卖房不仅是价格战，还是心理战。
而实际上，这种与小区均价相差太远的房源，一般都有其特殊性，并不具有普遍的参考价值，但是在转发渲染之下，却能调动市场情绪。
比如今年传得沸沸扬扬的保利西江月，仅160万的总价引起了极高的讨论度，实际上这套房源位于2楼，现状为毛坯，需全款，各种情况叠加下，才造成了成交价远低于小区其他房源的情况，对于小区内的大多数房源来说都没有多大的参考意义。
再比如年前月苑三村成交的一套二手房，单价仅7592元/㎡，远远低于小区的成交均价。
然而事实是，这套房源合同价虽为43万，但买家额外以租金的形式支付了部分房款给卖家，共15年、约30多万，所以房源总价在80万左右。
与此同时，中介平台还有冒充“业主”挂出小区最低价，倒逼业主降价；在中介平台屏蔽或下架非低价房源信息等手段影响小区房价。
虽说中介决定不了小区房价，但不可否认的是，特殊低价房源的大肆渲染传播，一定程度上会影响业主的心理预期，从而慌忙低价卖房，对小区业主造成了不利影响，进而影响市场的行情动态。
买卖双方互相博弈
中介平台是否该显示成交价
回到最初的问题：中介平台该不该显示二手房的成交价格呢？
大多数要买房、卖房的人，主要还是通过二手房中介平台来促成，一则平台房源量大，可选择性多；二则减少双方的时间、精力成本，提高买卖效率。
而中介平台显示成交价，可以使买卖双方都能看到透明的市场行情，双方都能通过既往成交价格来给出自己的心理预期价。
但是，如果不显示成交价，买卖双方或将陷入“盲人摸象”的境地。对于中介即将下架二手房成交价这一消息，有网友表示：那可就别怪我随便砍了啊，反正价格都没有参考依据。
如此看来，对于市场来说，下架二手房成交价似乎也并非好事。
毫无疑问的，大肆传播低价房源的行为需要制止，恶意唱衰房价的行为更需抵制，但透明的、客观的市场情况，对买卖双方来说都很重要。
身处险境的时候，不是捂住眼睛就安全了。
当下二手房处于买方市场，相比此前，业主挂牌价本就更低，买方再来“砍几刀”，中介再来PUA几句，如果急需用钱卖房，只能在价格上让步，处境实惨。
特殊房源的价格一定程度上会影响小区价格，但不会是唯一的、决定性因素，总体而言，公开透明的买卖环境，对买卖双方都是利大于弊。业主在卖房时，也要坚守自己的底线，避免被市场情绪带着走。
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