中报观察 | 国贸地产规模突围与盈利之问

观点网 接收厦门国贸房地产资产的第五年，国贸地产走得并不轻松。

2026年上半年，营收已经翻倍的国贸地产似乎进入了新的平台期，交出了一份营收大幅增长但盈利能力下滑的成绩单。

根据报告，国贸地产上半年实现营业收入154.28亿元，同比增长46.29%；净利润4.04亿元，同比下降8.09%；归属于母公司股东的净利润0.64亿元，同比下降36.23%。

上半年各地“稳楼市”政策持续加码，但市场修复仍呈现“销售降幅扩大、投资持续承压”的格局。身处行业大环境之中，国贸地产收入基数再度抬升，与之相反的是受到多重因素影响而波动的利润。

被夹在规模扩展与盈利质量之间，国贸地产靠集中交付撑住了规模，却没能撑住利润率。

双重挤压

行业整体仍处于缩量通道之中，在国贸地产看来，行业发展重心“更聚焦于存量更新、城市功能完善、居住体验升级以及与城市高质量发展相适应的新模式探索”。

而国贸地产上半年收入实现逆势扩张却并非来自业务转型与新发展模式的探索。

分业务板块看，公司城市建设板块实现营业收入147.15亿元，上年同期为100.99亿元，收入占比95.38%；城市服务收入6.46亿元，同比增长74.82%；城市运营收入约4600万元，上年同期约为4400万元；其他板块营业收入 2,073.19 万元，同比下降 37.93%。

最重要的城市建设板块中的情况却出现明显分化，房地产开发业务本期实现营业收入146.8亿元，同比增长46.60%；城市代建与更新业务本期实现营业收入3473.39 万元，同比下降59.39%。

国贸地产将房开业务收入增长归因于“两年同期的集中交付项目的规模及利润贡献率不同所致”。换言之，收入的跃升来自交付节奏，而非当期销售的同步扩张。

城市代建与更新业务收入下降，主要原因则是城市更新及代建项目业务结算量减少。

开发规模方面，国贸地产房地产开发业务已进入全国6大区域、20个重点城市，累计开发近150个精品项目，开发项目面积近2000万平方米。

国贸地产并未披露具体销售数据，据观点指数研究院《2026年1-6月房地产市场分析报告·观点指数》，上半年公司权益销售金额为106.86亿元，全口径销售金额为168.12亿元，分列榜单第24、19名。

而与收入增长形成对比的，是公司毛利率继续下移。

据中期报告，国贸地产城市建设板块毛利率14.84%，较上年同期15.96%下降1.12个百分点；房地产开发业务毛利率14.67%，较上年同期15.37%下降0.70个百分点；公司整体毛利率14.96%，较上年同期16.02%下降1.06个百分点。

房开业务营业成本47.80%的增速高于收入46.60%的增速1.2个百分点，意味着本轮集中交付项目的利润贡献率低于上年同期，“以量补价”的特征明显。

除此之外，还有资产减值与费用成本正在加速侵蚀利润。

截至6月末，公司资产减值损失5.82亿元，上年同期为1.14亿元；销售费用6.33亿元，上年同期2.45亿元，同比增长159.04%。

在行业去化压力延续的情况下，销售投入加大与存货减值计提同步走高，“增收不增利”或许短期内难以缓解。

最终，公司录得利润总额5.75亿元，同比下降9.57%；净利润4.04亿元，同比下降8.09%；非经常性损益0.38亿元。

存货与去化的较量

交付放量增加的另一面或许是资产负债表同步收缩。

截至6月末，国贸地产存货516.84亿元，较上年末的561.15亿元下降7.89%，占资产总计920.64亿元的56.14%，主要构成为开发成本及开发产品。

据了解，公司存货中受限部分账面价值174.82亿元，占该类别资产的33.82%。单项受限资产为松江区广富林街道SJC10004单元2街区04-02号地块，账面价值40.22亿元，受限原因为借款抵押。

“储备粮”合同负债方面，期内录得170.05亿元，较上年末下降15.08%，公司解释为“主要系本期交付结转致合同负债减少”。

也正是合同负债减少才带来国贸地产上半年收入大幅增长，与收入放量互为印证，也意味着已售待结转货值正在被消耗，上半年的收入高增长，本质上是对前期销售成果的集中兑现。

而存货的下降和合同负债的减少，说明公司正在加速去化已售未结资源，但能否持续补充新货源，将取决于未来的拿地节奏和市场去化能力。

与资产端收缩相反，国贸地产的负债端正在扩张。

报告期内，公司合并口径有息债务余额由期初221.63亿元增至246.71亿元，增长11.32%；其中长期借款139.20亿元，较上年末增长27.80%。国贸地产对此解释为：本期新取得开发贷大于还款致长期借款期末余额增加。

根据现金流量表，公司上半年取得借款收到的现金98.19亿元，而上年同期为45.65亿元，开发贷成为支撑在建项目投入的主要资金来源。

不过，国贸地产的开发投入并未因行业收缩而停止，想要维持销售规模的扩张，同样离不开土地市场的积极布局。

2026年前4个月，国贸地产在上海、厦门、广州三地新增4个项目，土地总价款61.93亿元。其中1月29日在上海2025年第十一批次宅地出让中，以约17.99亿元底价摘得青浦新城QPZXCZ-05单元D21-04、D21-05、C61-02、C61-09A地块。

此外，公司3月24日在厦门2026年首场土拍中，以约9亿元竞得翔安南部新城2026XP02地块，楼面价12000元/平方米。2026年上半年，国贸地产权益拿地金额达93.06亿元。

尽管上半年房地产开发收入因集中交付带来结转增长，但国贸地产销售回款端仍在承受一定压力。

截至6月末，公司经营活动产生的现金流量净额19.44亿元，较上年同期72.97亿元下降73.36%；销售商品、提供劳务收到的现金132.89亿元，同比下降21.16%。

当存货与合同负债同时下降、销售回款弱于交付节奏时，国贸地产全年收入高增长的可持续性仍有待观察。

在行业深度调整期内，国贸地产仍在努力向前，而规模扩张的故事固然动人，公司仍然要面对毛利率修复、减值压力等尚未解决的问题。

当行业走向高质量发展，国贸地产需要的不仅是跑得更快，更是跑得更稳。

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