旧改引领三元里产业变局：咖啡产业扎根、老商圈迎来全新载体

城市更新，不止于拆建。三元里旧改作为近年来广州城市更新工作中，城中村改造新模式的典型样本，承载着区域产业升级、民生改善与文化传承的多重使命。聚焦这一命题，南都推出“三元里焕新之变”系列报道，从产业、安居、文化三个维度，深入剖析这座英雄古村的改造之路。

2026年8月，华南国际咖啡交易创新中心、华南国际咖啡生豆分拨中心正式落户广州市白云区三元里街汇德咖啡产业中心。按照发展规划，两大中心首年将导入50家以上国际供应商与采购商，实现年度生豆交易量1.2万吨的发展目标。

这并非三元里村旧改项目推进以来，首个产业引进或升级的动作。早在今年3月，由原佳豪国际皮具皮革城升级改造而成的佳豪汇德五金皮料城开业，与咖啡产业比邻而居；7月，三元里城中村改造首期商业配套项目兴发广场美湾二期主体结构封顶，未来将成为美妆产业与品牌打造全新的运营平台。

而这三大动作，恰好解答了三元里这座产业型城中村改造时的三个问题：新兴产业如何“引进来”、传统产业如何“留下来”和产业载体如何“长出来”。

新兴产业如何“引进来”？区位优势为引城市更新以白纸之姿承载发展蓝图

广州作为千年商都，是全国最大的咖啡进口口岸，拥有深厚的商贸底蕴与消费基础。从咖啡门店数量位列全国第二这一角色来看，亦可见一斑。

位于三元里村西侧的广州汇德咖啡产业中心，目前已汇聚了华南知名咖啡培训机构克丽玛咖啡培训、行业头部自媒体“咖啡沙龙”、全国销量第一的咖啡机品牌La Marzocco（“辣妈”）等，而串联粤港澳大湾区超100家龙头会员企业的广州市咖啡行业协会同样在此落户。这也意味着，从人才培训、行业媒体到协会枢纽，从顶级设备到自助终端，大湾区咖啡全产业链有望在三元里就能“装进一栋楼”。

广州汇德咖啡产业中心展示的咖啡机与咖啡豆产品。

为何选择三元里？汇德咖啡产业中心负责人陈诗章总结了四个关键点：地理交通枢纽、B端产业氛围浓厚、三元里街道的大力支持、咖啡中上游产业性质的匹配。

其中，三元里地处广佛核心，机场、南站、白云站、火车站均在半小时交通圈内。更重要的是，周边存在密集的批发市场群落（皮具、箱包、美妆），这意味着海量的B端商务人流汇聚。“这正是咖啡中上游产业最需要的土壤。”陈诗章说。

咖啡机品牌La Marzocco（“辣妈”）的展厅。

不过，广州的咖啡产业链却长期缺失一个关键环节——交易中心与定价权。如今，随着华南国际咖啡交易创新中心和华南国际咖啡生豆分拨中心两大平台的同时落户，恰好补上了产业链上的缺口。

其中，华南国际咖啡交易创新中心定位为轻资产、服务型咖啡现货交易平台，提供信息撮合、交易保障、供应链金融及标准制定服务。华南国际咖啡生豆分拨中心已与非洲、美洲、亚洲各大核心咖啡产区签署上游合作协议，正式打通全球产区到华南烘焙工厂的完整供应链。

在陈诗章看来，咖啡产业因商贸优势落子三元里，而旧改的进程更加为产业带来了与城市更新一起成长的机会。

白云区三元里街汇德咖啡展示中心。

“城市更新反而给了我们一张白纸，让我们去勾勒出产业发展的愿景。”他表示，三元里的咖啡产业未来不仅要扩大咖啡、咖啡机的贸易和展销规模，还要打造行业交流高地，甚至成为咖啡中心，因此城市更新的进程有望与咖啡文化相互融合。“希望以后咖啡能与美妆、皮具一起，成为代表三元里的产业标签。”陈诗章如是说。

老产业如何“留下来”？旧载体改造出更集约、更现代化的产业空间

与咖啡产业从零到一的“新”不同，皮具这一代表三元里商贸“灵魂”的产业，则面临现实问题——当旧改波及一个数十年积淀的老牌商圈时，产业根系会不会被连根拔起？

汇德咖啡产业中心的“邻居”，是今年3月由原佳豪国际皮具皮革城升级改造而成的佳豪汇德五金皮料城。记者走进皮料城看到，这里聚集了中高端皮料、箱包五金配件、拉链辅料、面料织带、手工皮具耗材等全品类商户。

佳豪汇德五金皮料城内部。

广州市佳豪汇德商业有限公司总经理陈结玉透露，五金皮料城从改造前的3.8万平方米缩减到1万多平方米，商户从上千户减少到四百多户。但她表示，“产业没有被拆散。”

事实上，由于皮料、五金、辅料、设计、生产、贸易等皮具产业的环节都在三元里这个大商圈里环环相扣，恰好成为维系产业链的完整性的护城河。

此外，皮料市场的交易需要线下对接。陈结玉就表示，不同的料有颜色和纹理区别。所以即便部分工厂外迁至清远、花都等地，业内的人都要到三元里线下看料。由此可见，三元里当地的贸易、展示、交易的枢纽功能仍旧无可替代。

“现在五金、皮料、辅料现在都集中在一栋楼里，客户不用跑好几个地方就能搞定不同部分的生意。”陈结玉认为，改造后的五金皮料城，在提高空间的集约化后提升了交易效率。她还提到，以前的老市场没有空调，连“鬼佬”（外国客商）都不太愿意来。因此，当被记者问到旧改有没有让皮具产业丧失掉空间这个问题时，陈结玉给出的答案是——“没有”。

皮具产业中五金相关商户集中在一栋楼内。

记者亦在现场注意到，如今的新市场完成装修升级后，已经没有了传统专业市场的逼仄与混乱。由此可见，一次城市更新，能让数十年历史的老产业，得以腾挪中完成了一次新陈代谢，最终的结果，将是产业空间更集约、环境更优越、业态更现代。

新载体如何“长出来”？规划阶段即导入产业资源村集体从“收租”转向“运营”

在引入新兴产业，保留传统产业的同时，三元里旧改还注重新增产业空间和导入产业新功能。今年7月中旬，总投资约7.18亿元、总建筑面积13.36万平方米的三元里城中村改造首期商业配套项目，兴发广场美湾二期主体结构封顶。

兴发广场美湾二期主体结构封顶。

兴发广场是中国美容美发化妆品专业批发市场的发源地，30年间孕育了阿道夫等一批国货品牌。然而，地处核心区的兴发二期因基础设施老旧，已不符合城市规划布局。而美湾二期的建设，正是对这一产业地标的更新再造。

项目规划建设一栋18层办公楼、一栋17层酒店、5层商业楼，并配套两层地下室，预计2027年5月投入运营后，将与美湾一期联动，打造集国际化妆品总部、展贸、办公、酒店于一体的“永不落幕”美博会。

美湾二期未来效果图。

一个细节值得注意：在美湾二期封顶的同时，三元里探索出“招商前置”的创新路径——在规划阶段即系统导入优质产业资源，实现“筑巢”与“引凤”同步推进。这不仅确保旧改项目“建得好”，更能“活得起来”。

记者特别注意到，与以往的产业载体不同，三元里联社在兴发二期的打造上摒弃了传统的“卖地分钱”模式，而是将产业与品牌留在村集体手中。三元里联社党委书记李润能曾公开表示，这是村集体经济从“收租”向“运营”转型的关键一步。

根据官方资料，三元里旧改项目提出新增产业规模近48万㎡，预留产业升级空间，推动产业向高端跃升，明确美妆、时尚商贸等核心产业导入方向，依托白云美湾广场打造全球最大的化妆品交易中心和国际皮具展示中心。不难看出，改造后的三元里有望从传统产业集聚区，转变为全球贸易枢纽节点。

南都广州新闻部出品

采写/摄影：南都N视频记者 陈卓睿