北京
文/深圳进深 李奕和
案名披露四个月后，宸嘉发展在深圳的首个项目。
终于露出真容。
其位于龙华的嘉佰华庭（备案名），最新总平图已公布。
这个项目，更多信息得以披露的同时。
也让外界看到了宸嘉发展，在不同城市打造产品的较大差异。
它在上海也有一个备案名叫嘉佰华庭的项目，那就是长风嘉佰道。
这个项目，住宅部分容积率仅2.5。
而深圳嘉佰华庭，无论从哪个维度看多少有点密。
容积率破6，42层以上的超高层。
但就是这样一个盘，宸嘉发展依然不带刚需玩。
01
总平图显示，深圳嘉佰华庭建设用地面积2.15万㎡，总建筑面积18.7万㎡。
计容积率建筑面积13.88万㎡，容积率6.45。
作为以艺术豪宅打出名声的宸嘉发展，这样的容积率多少有点高。
项目由四栋42-45层的超高层组成。
分别为1栋一、二单元和2栋一、二单元。
四栋住宅，沿地块形状由东北向西南一字排开。
看得出，宸嘉发展对于深圳首个项目，还是很用力。
1）首先一点，项目没有刚需小户型。
小区户数共952户，全部户数均是套内建筑面积大于90㎡的户型。
意味着项目定位是改善及以上。这也是宸嘉发展风格了。
即便规划指标是高密、超高层，至少产品上是向着改善方向的。
2）四栋住宅，首层和二层均价做了架空。
两层架空层加起来，达到10.4米。
意味着小区的户型整体被抬高了，低楼层也能获得更好的视野。
3）小区从大门进来，每栋住宅前后之间，有不少的架空连廊连接。
园林还规划有内庭院、有泳池。
这些也都是目前新规产品中，比较普遍的打造首法了。
而从总平图能够看到的不足：
1）前面说的，高容积率、超高层是一点。
而且作为超高层，小区四栋住宅前后之间的楼间距普遍为24-25米左右。
2）户型配置上，四栋住宅清一色都是一层六户设计。
相对眼下的新国标、新规产品来说，也较为密集。
这也导致了小区的户型，并没有做到全南向。
一层六户中，有两户阳台朝向东北。
3）小区地块大体呈长条形，面积不大。
项目内部园林绿化、休闲空间，不算特别宽裕。
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02
嘉佰华庭的开发主体，为深圳市兴兆投资有限公司。
该公司为宸嘉发展（深圳）有限公司全资子公司。
兴兆投资的董事长为刘冠民，总经理为张晓宇。
张晓宇同时也是宸嘉发展深圳公司总经理。
近几年，以艺术豪宅为标榜的宸嘉发展，俨然一匹迅速崛起的“黑马”。
在上海、成都、武汉等城市，相继以“嘉佰道”打出了市场口碑。
但在一线城市之一的深圳，始终未正式落子。直到嘉佰华庭的到来。
这个项目，位于龙华区观湖街道观平路西面环观中路北面。
源自于龙华松元厦大布头片区城市更新项目。由宸嘉发展接盘深圳福晟地产而来。
大布头城市更新项目，自2015年纳入更新计划，至今历经近十年筹备。
按照规划，项目开发建设用地面积约10.69万㎡，计容面积约66.36万㎡，覆盖住宅、保障房、商业、办公、学校等业态。
仅住宅部分，货值就超过200亿元，相当于2-3个普通项目的体量。
据了解，项目将规划通过公共架空连廊、地下通道、地下空间整体开发等设计。
构建地上地下立体互联的步行与空间体系，提升社区的通达性与整体性。
采用“保障房与商品住宅先行、回迁安置跟进、品质住宅升级、商业办公压轴"的四期开发策略。
无疑，嘉佰华庭成为了该旧改最先面市的项目。
03
对于深圳的首秀，大布头项目能否在市场一炮打响，很关键。
也确实很考验操盘手的能力。
而这个重任，落在了宸嘉发展深圳公司总经理张晓宇的身上。
今年初，宸嘉发展深圳公司的年度会议上。
宸嘉发展集团董事长崔帅，给深圳公司提了一个“小目标”：站稳深圳市场。
而大布头项目，无疑是最重要的锚点。
当时，张晓宇也放话了：要从容应对挑战，交出一份效率与成果双优的答卷。
只不过，除了是深圳的首秀，张晓宇的压力，也来自其他城市项目对宸嘉发展品牌的影响。
今年以来，宸嘉发展在上海的首个项目，长风嘉佰道的交付就被爆出不少问题。
包括有业主反映收房后房屋出现天花板持续漏水、电梯存在安全问题等。
而前不久台风过境，项目就被业主曝光自家出现漏水、成“水帘洞”等情况。
跟长风嘉佰道有着同样备案名的深圳首项目。它的产品及市场表现如何，有待后续的关注。
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