中报观察 | 保利发展守位：被紧追的领跑者

观点网 市场分化加剧下，房企更要强化自身优势。

2026年上半年，我国房地产市场仍处于筑底阶段，新房量价继续调整，市场结构性分化加剧，高能级城市改善需求具备韧性，而大量三四线城市面临持续去化压力。

在此背景之下，8月26日晚，保利发展披露2026年半年业绩公告显示，上半年营业总收入1028.6亿元，同比减少11.98%；净利润32.34亿元，同比减少55.12%；归母净利润19.59亿元，同比减少40.84%。

销售方面，保利发展于报告期内实现签约金额1351.06亿元，同比减少6.93%；签约面积631.94万平方米，同比减少11.44%；在观点指数发布的销售报告中，销售规模仍位居行业首位。

同期，签约均价同比上涨5.42%至2.14万元/平方米，权益比达84%，回笼资金1110亿元。

当市场进入深度调整期，销售端的收窄是无可避免的，作为行业的龙头企业，保利发展又如何在保证规模的前提下向稳发展？

踩住需求

市场回归理性时，并不是代表没有需求，而是将需求转向舒适体验，即“高性价比”的好房子。

当然，这里所指的性价比并非价格低廉，而是质价匹配。当下购房者更看重地段资源、产品性能、交付确定性以及长期服务的综合价值，早已摒弃单纯低价导向。

这份需求亦高度体现在保利发展的城市销售分布中。

目前，保利发展销售高度依赖高能级城市，核心城市销售贡献达到95%，连续四年持在90%以上高位；其中一线城市占比42%，二线城市占比44%，两者合计贡献86%销售业绩，低能级城市销售占比被持续压缩。

项目端，上半年保利发展单盘销售超30亿元的项目共有5个，合计销售金额210亿元，改善项目成为销售压舱石，其中广州玥玺湾、天曜、杭州保利天珺三大项目继续保持了去年年末以来的强劲顺销表现。

今年上半年，保利发展新入市项目中，亦有不少表现亮点的楼盘。

例如3月上旬首开的保利天奕，该项目位于杭州改善购买力最强的板块之一的未来科技城，首开推出127套房源，去化115套，去化率约91%。据当地媒体报道，该项目在一季度凭借362套成交总套数成功拿下杭州当季套数销冠，整体成交均价约3.56万元/平方米。

再者就是5月10日开盘的广州海珠区保利海韵项目，共推出300余套房源，当日去化率96%，认购金额18亿元，成交均价约5.97万元/平方米，接近日光。

据悉，该项目六成客户是来自海珠西本地的置换客，项目在开盘前认筹量已突破700组，筹货比超过2:1。截至目前，累计网签超440套，成交金额超27亿元，成交均价约5.84万元/平方米。

该项目之所以备受追捧，核心在于稀缺性，踩中了本地置换客的需求。项目属于低密大盘，总建面约40万平方米、容积率3.4，而海珠西板块近5年几乎都是“2-3栋蚊型盘”，上一个同量级大盘是光大花园五期锦榕湾，距今已近10年。

正是依托这些项目的市场表现，今年上半年保利发展继续保持销售龙头地位。据观点指数研究院数据，2026年1-6月保利发展以全口径销售金额1351亿元位居首位。

但值得警惕的是，保利发展与第二名中海的差距正逐渐拉近。

上半年，两者全口径销售金额仅相差31亿元；去年同期，保利发展与当时位居第二名的绿城相差231亿元，与第三名中海相差约255.62亿元。

来到7月，中海咬追得越来越紧，更是拉近至个位数。统计数据显示，2026年1-7月保利发展全口径销售金额1500.29亿元，而中海是1494.7亿元，仅相差5.59亿元。

精准拓展

如果说销售端更多是行业环境使然，那么拓储端则明显是主动为之。

对比2025年上半年，保利发展今年同期拿地投资力度是明显收缩，新增拓展21个项目，总金额384亿元，计容面积166万平方米；2025同期新增拓展26个项目，总地价509亿元，计容建面228万平方米。

从指标上看，保利发展今年上半年拿地总地价同比减少了24.56%，拓展计容面积同比减少27.19%，拿地项目数量亦减少5个，拿地销售比从35%回落至28.42%。

虽然整体投资规模下降，但保利发展还是将资源进一步投向最核心城市。2025年上半年一二线城市拓展地价占比95.2%，2026年上半年一二线拓展地价占比超过94%，北上广深杭五大城市拓展金额占比从2025年的78%进一步提升至82%。

同时，2026年拿地权益比从87%提升至98%，减少合作方股权占比，追求更高项目控制权与收益弹性，也意味着自身承担的项目资金投入更多。

当前土地市场呈现极强两极分化，绝大多数三四线及远郊地块底价成交甚至流拍，一线核心板块稀缺涉宅用地吸引多家央企、国企激烈角逐，土地价格难免被抬高。

例如深圳宝安区海天路北侧地块，是保利发展上半年获取总价最高的地块。

2026年6月25日，保利发展经过351轮竞价，以105.1亿元击退中海、建发、招商华润联合体拿下该宗住宅用地，成交楼面价8.80万元/平方米，溢价率为99.05%。

若论竞争激烈的，还有12家房企同台竞争的杭州城东新城运河曜园地块。3月6日，经过109轮竞价，保利发展以32.24亿元成交总价、4.50万元/平方米成交楼面价成功竞得该地块，溢价率约51.08%。

事实上，上述两宗地块高溢价的本质，是高端购买力的结构性迁移，传统实业老钱逐步退让，AI、互联网、硬科技赛道造就的科技新贵。

现在深圳、杭州的核心宅地，背后都有科创产业造富潮做底盘。科创企业上市、股权解禁批量制造高净值人群，这部分增量购买力，直接抬高城市核心改善土地的安全边际，房企愿意为确定性需求激烈竞价。

可尽管土地市场竞争激烈，但保利发展今年的负债指标亦得到进一步改善。

期末，公司资产负债率71.79%，较年初下降0.45个百分点，实现连续第六年下降；有息负债余额3325亿元，较年初减少86亿元；货币资金1338亿元，较去年末增加109亿元；综合融资成本2.61%，同比下降28BP，融资成本保持行业较低水平，债务结构持续优化。

现金流方面，上半年公司经营活动现金流量净额245.52亿元，连续第9年保持为正；期末货币资金余额1338亿元，占总资产比例11.48%。

综合来看，保利发展上半年的经营逻辑主要一个“稳”，销售上守住规模地盘，投资上总量收缩，重仓高能级城市，但新增地块的盈利兑现需要1-2年开发结转周期，短期业绩依旧会有所承压。

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