20年，渗漏渗漏还是渗漏！沪上“明星楼盘”竟“满目疮痍”：外墙斑秃，墙块砸落

共和新路2999弄明园森林都市滴翠苑业主向“新民帮侬忙”微信公众号求助，小区多幢住宅楼外墙开裂、内墙渗水，墙皮剥落如“斑秃”。近20年来，业主家中饱受漏水渗水之苦。物业排查认定系建筑工艺缺陷所致，开发商却以“已过保修期”为由一推了之。简单修修补补治标不治本，整体大修又面临维修资金缺口，难题究竟该如何解决？

严重渗漏

墙块砸落

明园森林都市滴翠苑于2007年竣工交付，因毗邻大宁绿地，开发商明园集团曾以打造“艺术地产”为卖点，在大宁板块名噪一时，成为了当时沪上的“明星楼盘”。然而，近20年过去，当初的“艺术地产”光环早已褪色，取而代之的是“满目疮痍”。

明园森林都市滴翠苑

走进滴翠苑楼栋间，只见外立面大面积色差斑驳，涂料空鼓起皮，多处可见历次修补留下的补丁状痕迹，新旧涂层交错，如同打上了一块块“补丁”。部分外墙遍布着蜘蛛网般的裂缝，尤其是站在高处俯瞰，小区各个楼栋外立面都是斑斑点点，如同“斑秃”一般，显得格外刺眼。

小区外立面如斑秃

外立面“斑秃”尚属视觉丑陋，墙块高空砸落则直接威胁着居住安全。有业主告诉帮忙君，此前小区已发生过墙体粉尘块脱落从高空坠下的事件，所幸砸在了楼下绿化带，未造成人伤事故。

想想都后怕，如果当时有人经过，后果不堪设想。

目前，物业已在高坠风险区域设置了警示牌和围栏，禁止人员靠近，但每次路过警示区域，业主们总是胆战心惊，生怕哪天又有墙块从天而降。

高空坠物警示牌

如果说墙块脱落是“外患”，那么墙体渗水便是“内忧”，而持续性的渗水问题让业主们苦不堪言。业主周先生直言，小区每一栋楼都存在墙壁渗水问题，无一幸免。每逢雨天，雨水顺着外墙裂缝渗入室内，墙面发霉发黑，墙脚积水成洼，有些业主家中甚至需要用盆接水。渗漏水问题一方面使得家具受潮损坏，另一方面造成室内环境变化，霉菌滋生使得老人孩子频繁咳嗽、皮肤过敏。

小区楼道漏水导致墙皮发霉剥落

住在顶楼的周女士更是渗水问题的重度受害者。

外墙渗水，屋顶也漏，根本就修不好。

周女士诉苦道，渗水的位置正好是自家卧室，卧室飘窗上常年积水，她专门请了专业防水公司上门维修多次，花费不菲，却始终无法根治。

最后维修人员实在没办法了，说是墙体工艺和设计问题，实在修不了，可以把维修费退给我。

业主诉求

一拖再拖

据业主们讲述，外墙渗水问题实际上在交房之初就已经初现端倪，此后一直持续多年，始终没有得到彻底解决。如今业主向物业反映，也只是登记渗漏房屋清单，或简单涂抹外墙裂缝，治标不治本。

从一期滴翠苑到三期涵翠苑，明园的房子都有严重的渗漏水问题，我们怀疑是房屋质量通病。

业主们指出，滴翠苑刚交房后，就出现了大批量的渗水情况，当时据物业统计，共有两三百户业主家中报了渗漏维修。阴雨天漏水自不必说，连晴天回潮时，窗框上沿都返潮出水，墙面发霉、起皮、潮湿，业主们怨声载道。后面的三期涵翠苑交付时，700多户业主中大部分家中也出现渗漏，问题如出一辙。

面对大面积的渗漏问题，起初开发商采取的是拖延战术：先让业主向物业报备，然后承诺维修，但“修过两次还是漏，越修越糟”，维修质量敷衍了事。就这样一拖再拖，一直拖到5年质保期结束。质保期一过，开发商的态度更是急转直下，业主们多次向相关部门提出诉求，或者通过居委会、业委会等途径联系开发商，要求彻底维修，却得不到正面回应，甚至被以“已过保修期”等理由搪塞推诿。

漏水处修补痕迹明显

2015年，小区业委会代表业主提起诉讼，最终以调解结案。在业主出示的调解协议中，开发商给出了“完成渗水住户的修缮工作，并向维修基金账户划款100万元”等承诺。然而，后续开发商仅落实了部分承诺，却没有履行修缮房屋渗水事项。100万元维修资金虽已到账，但对于整个小区的外墙整体维修而言，不过是杯水车薪。

房屋质量存在缺陷，就应该由开发商来承担这个责任。

调解协议书

业主们呼吁，希望相关部门能搭建第三方协调平台，督促开发商履行调解协议承诺，将渗漏问题彻底解决，还业主一个安全、安心的居住环境。

工艺缺陷

想修没钱

对于滴翠苑小区的维修问题，帮忙君采访了小区物业公司。对方称，小区业主与开发商的纠葛确实存在，因为物业是近几年刚接手，对于前期交涉情况并不了解。该负责人同时承认，小区外墙剥落和渗水的相关维修确实比较普遍。

根据维修人员排查，渗水的主要原因在于建筑工艺问题。该负责人解释，小区外墙采用的是水泥砂浆敷面，这种工艺的防水性能并不好，经过长年累月的日晒风吹、热胀冷缩，很容易出现开裂渗漏，很难根治。

目前我们主要优先服务于应急维修，保障业主的正常生活不受影响。

物业负责人介绍，比如业主反映的外墙剥落带来的高坠安全隐患，物业已经将风险部分拆除，并设置围栏和警示牌，防止意外发生。还有台风天强降雨引发的业主家中漏水问题，物业也已经集中维修完毕，暂时缓解了业主的燃眉之急。

然而，应急维修只能解一时之困。据物业介绍，小区每年用在外墙维修上的费用都高达十几万元，但因为墙体“先天缺陷”，也只能是反复漏水反复修，陷入“修了漏、漏了修”的怪圈，资金投入不少，问题却始终得不到根本解决。如果要彻底修缮，需要将墙体全部铲除，采用防水性能合格的材料重新敷设墙面，这样算下来价格不菲。

一些楼栋的维修资金余额已经不足，如果要整体维修墙面的话肯定有资金缺口，需要业主续筹。

物业负责人反馈，目前物业已经跟业委会进行了沟通，就外墙的整体维修方案进行了评估，后续将视情况推进。但维修资金续筹涉及全体业主的切身利益，需要召开业主大会表决，流程复杂、周期漫长，能否顺利通过仍是未知数。

维修过保

难以免责

针对开发商以“已过保修期”为由拒绝担责的说法，帮忙君咨询了法律界人士。对方认为，根据《建设工程质量管理条例》规定，在正常使用条件下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年。但保修期届满，并不意味着开发商可以对房屋质量缺陷完全免责。

法律界人士提出，如果房屋存在结构性质量问题或因建筑工艺缺陷导致的普遍性质量通病，且有证据证明该问题在保修期内就已存在、开发商未予彻底解决，业主仍可通过法律途径主张权利。若开发商在调解协议中作出了修缮承诺却未履行，业委会可向法院申请强制执行，要求开发商履行协议义务。

小区维修方案能否顺利通过，居住安全隐患何时才能根治？帮忙君将继续关注。

帮侬忙工作室

策划 | 钱俊毅

文字 | 李晓明

摄影 | 李晓明 受访者

编辑 | 钱俊毅姚储杰

编校 | 杨叶