政策周报 | 上海出台“沪八条”，多举措激活外环外住房置换需求 （2026.8.17-8.23）

来源：市场资讯

（来源：克而瑞地产研究）

—2026—

中国房地产市场研究

政策周报

本期重点政策

1．国务院修订公积金条例，装修物业费纳入提取范围

2．九部门发文，盘活县域闲置资产发展民生相关产业

3．上海出台“沪八条”，多举措激活外环外住房置换需求

4．杭州公示城市更新条例，构建七大类城市更新体系

5．浙江“十五五”财政规划：支持提升住房供应和保障水平

来源：深度智联Cowork生成

本周政策概况

2026年第33周全国房地产政策呈现中央层面公积金制度全国性修订与一线城市出台综合性楼市新政双线并进格局，政策重心围绕降低交易成本、畅通置换链条与公积金全周期使用展开。

中央层面：本周两项全国性政策动态。一是8月18日国务院公布《住房公积金管理条例》修改决定，涵盖拓宽用途、提升效能、强化风控、扩大覆盖面四方面，装修、物业费首次被正式纳入公积金提取范围。二是国家统计局8月17日发布数据显示，7月一线城市房地产市场相对稳定，房地产拉动投资的方式将转向城市更新。

地方层面：本周地方政策涉及住房金融、行政调控、存量更新等多个领域。一是上海出台"沪八条"，自8月21日起施行，从优化公积金提取、降低外环外二套首付至15%、实施最高8万元"以旧换新"购房补贴、推行房票安置、推进收购二手住房用作保租房等五个方面精准发力外环外区域。二是浙江印发"十五五"财政规划，明确将提升住房供应和保障水平纳入未来五年财政支持体系。三是《上海市城市更新和住房发展“十五五”规划》印发：推进20个重点更新片区，实施300个以上更新项目。四是杭州8月18日公示《城市更新条例（征求意见稿）》，构建"留改拆"并举的七大类城市更新体系，覆盖居住、产业、设施、公共空间、文化与风貌、片区、智慧等领域。

政策热度分析

从本周政策特征看，呈现以下新特点：1、中央与地方政策联动发力。国务院层面修订公积金管理条例，从制度上拓宽公积金使用场景；上海"沪八条"则从公积金、信贷、补贴、房票、收购存量房五个维度打出组合拳，形成中央制度松绑与地方精准施策的协同效应。2、政策着力点从"降门槛"向"降成本、通链条"延伸。此前政策多聚焦首付比例、限购放松等准入端，本周上海政策以"以旧换新"补贴（最高8万元）、公积金提首付、二套首付降至15%等组合手段，直接降低置换交易的实际成本与现金流压力。

来源：克而瑞研究中心整理

01

中央政策

1、国务院修改《住房公积金管理条例》，装修、物业费纳入提取范围

根据国务院2026年8月18日公布、自同年9月20日起施行的《关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》，本次修订在提取使用方面进行了大幅调整。最核心的变化是将职工可提取住房公积金的情形从原有的6种拓展为9种，首次将装修自住住房和支付自住住房物业费正式纳入法定提取范围，同时增设“国务院批准的其他住房消费情形”作为兜底条款，为未来进一步拓宽用途预留制度空间。这一修改标志着公积金制度从传统“购房互助基金”向覆盖居住全周期成本的支持账户转型，已购房存量家庭日常装修、物业支出等刚性住房消费将获得公积金资金支持。

在租房提取方面，新条例取消了此前“房租超出家庭工资收入规定比例”的门槛限制，意味着缴存人无需再证明房租负担超过家庭收入一定比例即可直接提取公积金支付房租，这将显著降低新市民、青年群体的租房现金流压力。与此同时，提取手续大幅简化，职工申请提取时不再需要所在单位出具核实证明，公积金管理中心应在受理后3日内作出准予或不准予提取的决定；贷款审查时限也由原来的15个工作日缩短至10个工作日，整体使用效率明显提升。

此外，本次修订还扩大了制度覆盖面，明确个体工商户、非全日制从业人员以及其他灵活就业人员可以自愿缴存住房公积金，并按规定享受相应政策支持，使更多非正规就业群体纳入制度保障。为防范风险，条例新增公积金领域信用记录管理，并将相关信用信息纳入全国信用信息共享平台，同时对以欺诈、伪造证明材料等手段违法提取公积金的行为设定了明确的法律责任，强化了资金安全底线。

总体来看，此次修订在“扩面、提效、宽用、严管”四个维度同步推进，对房地产市场存量盘活和住房民生保障具有实质性影响。这是《住房公积金管理条例》自颁布以来力度较大的一次修订，是公积金制度从"购房互助基金"向"全周期居住成本支持账户"的实质性转型。装修、物业费纳入提取范围，与此前威海等地将物业费、取暖费纳入公积金提取的地方探索形成呼应，而此次从国家立法层面予以确认，将加速公积金沉淀资金的活化，惠及已购房存量家庭的日常居住成本支出。对房地产市场而言，公积金使用场景的拓宽将释放存量家庭的消费潜力，同时租房提取门槛的取消也将进一步降低新市民、青年群体的租房负担，对稳定住房租赁市场具有积极意义。

2、九部门：盘活闲置资源资产，支持县级政府利用腾退办公楼改建便民商业网点

8月18日，商务部等9部门发布《关于进一步激发下沉市场活力 活跃县域消费的意见》，提出盘活闲置资源资产。对于利用存量房产或土地发展养老、托育等县域民生类产业的，可享受在5年内不改变用地主体和规划条件的过渡期支持政策。在符合国土空间规划的前提下，鼓励通过自主、联营、转让等多种方式推进存量土地改造开发，提高本地商业服务水平。支持县级政府利用腾退办公楼等闲置国有资产改建为便民商业网点。支持农村集体经营性建设用地依法入市发展县域商业，鼓励利用闲置农房发展符合乡村特点的新产业、新业态。

从存量资源盘活的视角看，此份意见的核心突破在于"过渡期支持政策"对转型成本的实质性降低。5年内不改变用地主体和规划条件，意味着存量物业在向养老、托育等民生业态转型时，无需先行完成用地性质变更这一高成本、长周期的前置环节，为运营方争取了充足的试错与培育窗口，客观上激活了大量原本因手续障碍而闲置的房产与土地。

从县域房地产与土地市场看，腾退办公楼改建便民商业网点、闲置农房发展新业态、集体经营性建设用地入市发展县域商业，三条路径叠加，实际上为下沉市场打开了一个多元化的存量活化空间。对县域存量商办资产的持有方、专业运营机构以及城市更新的参与者而言，这意味着新的轻资产运营与代建机会正在下沉市场逐步显现，值得提前关注区域政策的细化落地节奏。

02

地方政策

行政调控政策

3、浙江“十五五”财政规划：支持提升住房供应和保障水平

8月21日，浙江省人民政府办公厅印发《浙江省“十五五”财政规划》，提出支持建设高质量社会保障体系，支持提升住房供应和保障水平。

浙江将“提升住房供应和保障水平”纳入省级“十五五”财政规划，意味着未来五年浙江在保障性住房、人才住房、租赁住房等领域的财政投入将持续加码。作为经济强省，浙江的财政规划对住房保障的倾斜具有示范意义，也预示着“十五五”期间住房政策的重点将从商品房的单向调控转向“市场+保障”双轨并行的更加均衡的格局。

住房金融类政策

4、上海出台"沪八条"，五方面八项措施精准发力外环外置换链条

8月20日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、人民银行上海市分行、上海金融监管局、市公积金管理中心等六部门联合印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》（以下简称《通知》），自2026年8月21日起施行。《通知》主要包括优化住房公积金提取、优化个人住房信贷、实施"以旧换新"购房补贴、推行房票安置以及推进收购二手住房等5个方面8项政策措施。

（一）优化住房公积金提取政策

一是扩大支付购房首付款提取范围。在2025年8月"沪六条"支持缴存人购买新建预售商品住房提取公积金支付首付款的基础上，进一步扩大至购买新建商品住房现房；同时继续支持"既提又贷"，缴存人提取支付首付款后不影响其公积金贷款额度计算。二是优化购房提取公积金频次和限额。对没有公积金贷款或未办理冲还贷业务的已购房缴存人，提取频次由不动产权证发证之日起5年内"提取一次"调整为"每个自然年提取一次"；提取金额放宽至"不超过购买该住房以自有资金支付的购房款"。三是拓宽住房公积金购房支出情形，支持缴存人提取公积金支付购房契税和购买住房配套车位（库）、储藏室。

（二）优化个人住房信贷政策

优化二套房贷首付款比例。对购买外环外（包括原实施差异化政策区域）住房的，二套住房商贷最低首付款比例从"不低于20%"调整为"不低于15%"。调整后，上海首套住房商贷最低首付比例统一为不低于15%；二套住房信贷政策保持区域差异化，外环内最低首付比例不低于25%，外环外不低于15%（含宝山、嘉定区全域）。

（三）出台阶段性购房补贴政策

一是实施"以旧换新"购房贷款补贴。自《通知》实施之日起至2027年3月31日，居民家庭在上海外环外购买新建商品住房并完成网签备案，且在网签备案日前后1年内出售本市二手住房的，可按贷款总额的1%申请补贴，单套最高5万元；补贴总规模2亿元，用完即止。二是优化"以旧换新"补贴。同期，居民家庭在外环外购买新房并完成网签，且在前后1年内出售外环内二手住房的，可申请3万元补贴。同时符合上述条件的，可叠加享受两项补贴，最高8万元。

上海市房管局、市财政局于8月21日进一步发布《关于实施"以旧换新"购房补贴有关事项的通知》，就适用范围、补贴标准、申领流程等事项进行细化明确。

（四）推行房票安置

《通知》明确进一步加大房票实施力度，在征收拆迁补偿安置中增加房票安置方式，重点聚焦城中村改造和旧城区改建项目等，统筹平衡现有征收拆迁补偿标准，多种方式满足居民多元化安置需求。

（五）加快推进收购二手住房用作保障性租赁住房

以需求为导向，结合"十五五"时期保障性租赁住房发展要求，各中心城区（含浦东外环内区域）推进二手住房收购。

上海"沪八条"是近期一线城市中政策力度较大、体系性较强的一套楼市新政，其核心逻辑在于打通"卖旧买新"置换链条中的资金堵点。公积金提首付范围扩至现房、外环外二套首付降至15%、最高8万元"以旧换新"补贴三项组合，精准覆盖了置换家庭"卖旧→凑首付→买新"全流程的资金需求。截至8月19日，上海外环外可售商品住宅套数占比达76%，政策精准针对库存压力最大的外环外区域。从政策设计看，公积金"既提又贷"、购房提取频次从"一次"放宽为"每年一次"等安排，显著提升了公积金的使用灵活性与杠杆效率。房票安置与收购二手住房用作保租房的并行推进，则体现了上海在存量时代"去库存"与"保民生"的双重考量。对市场而言，"沪八条"通过降低首付门槛、提供真金白银补贴，有望在"金九银十"来临前激活外环外新房市场的置换需求；但政策效果仍需观察居民收入预期与房价预期的修复进度。

存量更新及住房保障类政策

5、杭州发布城市更新条例，构建“留改拆”并举的七大类更新体系

8月18日，《杭州市城市更新条例（公开征求意见稿）》对外公示，《条例》共六章五十九条，覆盖居住、产业、设施、公共空间、文化与风貌、片区、智慧等七大类更新活动，是杭州首部系统性规范城市更新的地方性法规，确立了“留改拆”并举、以保留利用提升为主的原则，适用于城镇开发边界内的更新活动。条例将城市更新细分为居住、产业、设施、公共空间、文化风貌、片区和智慧七大类，居住类重点推进危房改造、老旧小区整治及原址自主更新，产业类侧重盘活低效用地，文化类强调活态保护，智慧类推动设施智能化改造，力求通过差异化路径实现城市从增量扩张向内涵式提升的全面转型。

条例构建了“城市体检—专项规划—区级建设规划—片区策划—项目库—年度计划”的全链条规划体系，并建立市、区两级管理体制与专家委员会技术支撑机制。在保障措施上，通过优化规划指标、探索带设计方案出让和混合用地出让、多元化资金筹措及税费支持等方式，着力破解产权归集、资金平衡等更新瓶颈。该条例的出台标志着杭州城市更新步入法治化、系统化轨道，也为全国同类城市推进城市更新立法提供了有益参考。

杭州此次立法最大突破在于将城市更新从零散的项目改造上升为制度化的综合行动框架，用七大类更新回应了不同空间载体的差异化诉求，在产权归集、土地供应、容积率奖励等关键环节均给出了更具弹性的制度安排，有效回应了更新实践中长期存在的“产权碎片化算不过账、现行标准套不上”等共性瓶颈。更重要的是，该条例明确将城市体检结果作为规划编制和项目生成的依据，这意味着未来的更新将更多基于科学诊断而非行政指令，项目筛选与资源配置的精准度有望提升，治理逻辑从“运动式”向“常态化”转型。对房企而言，条例为市场主体参与投资、建设和运营搭建了清晰的制度框架，代建、运营及轻资产管理输出的机会值得关注。

6、《上海市城市更新和住房发展“十五五”规划》发布

2026年8月20日，上海市政府印发《上海市城市更新和住房发展"十五五"规划》，首次将城市更新与住房发展统筹部署，标志着城市发展逻辑从"增量扩张"全面转向"存量提质增效"。规划提出八方面重点任务和19项主要指标，核心量化目标包括：城中村整体改造认定12个（唯一约束性指标）、旧住房成套改造120万平方米、老旧小区改造3000万—4000万平方米、新增供应商品住房2500万—2800万平方米、保障性租赁住房25万—27万套（间）、城市建设者管理者之家床位12万张以上、商办楼宇更新不少于150栋、商业设施更新500万平方米、盘活低效产业用地75平方公里、重点片区更新项目不少于300个、公园达1600座以上、黄浦江滨水贯通岸线新增52公里。投融资方面，明确用好超长期特别国债、地方政府专项债，完善市场化模式，推进"白名单"项目扩围。

城中村改造设为唯一约束性指标、旧住房成套改造设定硬性时限（2026年底完成小梁薄板改造），说明民生兜底被置于最优先位置。更深层的信号是：上海已从"有没有"迈入"好不好"阶段，城市发展主引擎正从增量开发切换至存量运营。150栋商办更新、75平方公里产业用地盘活、300个片区更新项目等指标，本质上是在倒逼政府和市场主体构建长期运营能力。对房企而言，这意味着增量开发空间持续收窄，而存量运营赛道正在打开；谁能率先建立存量资产评估体系、收益模型与长效治理机制，谁就能在新的城市发展逻辑中占据先机。但转型难度不容低估——旧改的动迁协调、商办去化压力、老旧小区改造的多元利益平衡，都对企业的耐心资本和精细化运营能力构成真正考验。

克而瑞研究中心深耕房地产行业二十余载，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家*海量数据*AI技术” 的协同研发效应；研究业务覆盖政策、土地、新房、二手房、商办、物业、康养、长租等全地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研等六大层面；交付形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，形成完整、多层次的地产研究产品矩阵。