新规落地！居民住宅楼下禁止开餐馆，违规不仅关门，最高还罚10万

2026年8月15日，对于全中国几百万餐饮老板，还有那些正打算投身餐饮创业大潮的人来说，绝对是个值得记住的日子。

一部叫《中华人民共和国生态环境法典》的法律正式生效了。

这是继《民法典》之后，我国第二部以“法典”命名的法律，一共5编1242条，把过去30多部环保法律、100多件行政法规、1000多件地方性规定全给整合到一块儿了。

网上最近吵得挺热闹，有人说“楼下餐馆全要关停”，搞得不少开店的老板心里发慌。后来律师出来解释了，说这是误读。

居民楼下开餐馆？以后想都别想——选址红线划得明明白白

先说最核心的一条。据我了解，《生态环境法典》第二百五十条写得清清楚楚：禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼，以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内，新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目。

什么意思呢？说白了就是三类地方绝对不能开产生油烟的餐馆。

第一类是纯居民住宅楼，就是那种楼下没有商铺、纯粹住人的楼；第二类是商住综合楼但没有配套专用烟道的——很多老旧小区的底商就属于这种情况，当初盖楼的时候根本没规划餐饮排烟管道；第三类是商住综合楼里有商铺、但商铺跟楼上住户挨着的那一层。

我注意到，很多地方政府已经行动起来了。比如昆山市就明确规定，餐饮经营者在办营业执照的时候，必须提交一份《餐饮服务业选址禁止性要求承诺书》，承诺自己选的店址符合规定。

永仁县市场监督管理局还专门发了《餐饮服务经营选址法律风险告知书》，把禁止区域一条条列出来，提醒老板们别往坑里跳。

天津市生态环境局的负责人也公开说，法典就是要“从开店源头减少油烟扰民问题”。

说实话，我觉得这条规定来得不算早。这些年大家身边都有体会——楼下开了家烧烤店或者川菜馆，一到饭点油烟就往楼上蹿，窗户不敢开、衣服不敢晾，投诉了多少回都解决不了。

过去执法部门只能依据地方性的市容环卫条例去劝导、处罚，层级低、力度小，很多商家根本不怵。

现在好了，国家层面的法典直接把这个事儿写进法律了，以后执法有据、处罚有据，居民维权也有了明确的法律武器。

拒不改正？关门罚款一条龙——最高10万不是吓唬人

光说不让开还不行，得让人知道开了会怎样。法典在“法律责任”编里专门设了处罚条款，而且设计的是“递进式”处罚——先给机会改正，不改再动真格的。

具体怎么罚？《生态环境法典》第一千一百三十二条第二款写得明明白白：在那些禁止区域新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目的，由县级以上政府确定的监管部门责令改正；拒不改正的，责令关闭，并处一万元以上十万元以下的罚款。

也就是说，不是一上来就罚10万。监管部门会先给你发整改通知，给你机会改正。

但你要是置之不理、拒不整改，那就别怪法律不讲情面了——店得关，钱得罚，最高10万。

此外，法典还规定，如果餐馆装了净化设施但不好好用的，或者排放超标的，也要面临五千到五万的罚款，拒不改正的还要停业整治。

露天烧烤也有说法——在政府禁止的时段和区域搞露天烧烤的，没收工具加罚款，最高能到两万。

据我了解，泉州市在法典施行之前就做过统计，仅2024年就受理了1586件餐饮油烟扰民投诉。可以想象，全国范围这个数字得有多大。

过去很多纠纷集中在餐饮店选址环节——商户租了店面、装修完了才发现没法合规经营，居民入住后长期受油烟困扰、投诉无门。现在法典把选址禁令上升到了国家法律层面，从源头就把问题堵住了。

我认为这套处罚机制设计得还是比较合理的。给改正机会体现了执法柔性，拒不改正再重罚又体现了法律刚性。

关键是罚款额度从1万到10万，对于普通餐饮店来说不是小数目，足以让老板们在选址之前三思而后行。用经济杠杆倒逼合规经营，这个思路是对的。

存量老店别慌，新开店才踩雷——“误读”背后的真相

网上传得沸沸扬扬的“楼下餐馆全要关停”，我得说清楚——这确实是误读。

根据“法不溯及既往”的基本原则，法典约束的是2026年8月15日之后新建、改建、扩建的餐饮项目。在这之前已经合法开办、合规经营的老店，不会被“一刀切”强制关停。

但是——这个“但是”很重要——存量老店也不能高枕无忧。法典要求所有排放油烟的餐饮经营者必须安装油烟净化设施并保持正常使用，确保达标排放。

如果老店油烟净化设施装而不用、或者疏于维护导致排放超标，照样会被处罚。

据我了解，淮安市环境执法人员就在检查中发现，有的餐馆虽然装了净化系统，但设备外机长期不维护，被油污覆盖得严严实实。

我认为这个“新老划断”的做法既体现了法律的严肃性，也兼顾了现实的可操作性。几百万家存量餐饮店，要是真的一夜之间全关了，经济社会影响太大了，不现实。

但另一方面，老店也不能成为“法外之地”，油烟扰民的问题不能因为是老店就不解决。给老店留出整改的空间和时间，同时用新规卡住新增的污染源，这是比较务实的做法。

另外我还注意到一个细节。法典把餐饮服务经营范围细分成两大类了——“餐饮服务（产生油烟、异味、废气）”和“餐饮服务（不产生油烟、异味、废气）”。

如果你选的店址在禁止区域，那就只能申报不产生油烟的那一类，比如凉皮店、奶茶店、面包房这些。想开炒菜、烧烤、油炸类的，就得老老实实找个合规的地方。

总的来看，这部《生态环境法典》的施行，对餐饮行业来说既是挑战也是机遇。

挑战在于，选址的门槛提高了，不合规的店面临整改甚至关停的风险；机遇在于，行业秩序规范了，合规经营的商家反而能获得更好的发展环境。

对于正准备开店创业的朋友，我的建议是：选址之前一定先搞清楚商铺的属性——是纯住宅楼还是商住综合楼？有没有配套的专用烟道？千万别盲目签约、盲目投资，否则装修完了才发现踩了红线，损失可就大了。

对于已经在经营的老店老板，赶紧检查一下自己的油烟净化设施是不是正常运转、定期维护了，别等执法人员上门了才着急。

对于住在楼上的居民朋友，如果遇到油烟扰民问题，可以拨打12345政务服务热线投诉，记得拍照录像留存证据。

城市需要烟火气，但烟火气不等于油烟味。在居民楼底下开餐馆，楼上住户连窗户都不敢开，这种“烟火气”不要也罢。

法典的落地，说到底是为了让老百姓在家门口能呼吸到干净的空气，让餐饮行业能在法治轨道上健康发展。我觉得这事儿办得挺对。

信息来源：鲁网：油烟气≠烟火气，“法典”立起油烟治理新标尺

湖南日报新媒体：楼下餐馆油烟直排、广场舞太吵……今起罚款，最高罚10万！