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北外滩最后的现房席位｜碧云北外滩尊邸，3000 万级，真正可以落位的滨江大平层
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2026 年8月19号，
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@汪江涛｜家族资产顾问2026‑08‑19｜上海

做上海高端资产配置这么多年，我一直和身边高净值客户强调一个观点：在上海内环滨江，真正有稀缺价值的房产，从来不是纸上的规划，而是看得见、摸得着、买完就能落位的实景现房。

很多朋友看北外滩，看了一轮又一轮，板块热度很高，新盘消息层出不穷，但真正能直接定、不用漫长等待交付、没有太多变量的项目，屈指可数。今天实地踩完碧云北外滩・尊邸，我想好好跟大家拆解这个项目。金桥股份联合北外滩集团打造，虹口重大工程，如今高层地块仅剩末尾少量席位，建面约 235㎡四房大平层，总价 3000 万起，还有一套特殊的一楼复式，地上地下同等尺度，整个项目已经实景呈现，不用等期房周期，看好就可以直接落位。对于想要布局北外滩核心，又不想承担期房不确定性的家庭，这一批尾席，值得认真掂量。

先把大家最关心的一手现场信息放在前面。目前在售的是项目 5 号楼楼王位置房源，主力建面约 235㎡四房，总价区间 3000‑3300 万；另外一套一楼底复户型，地上建面约 235㎡，地下同样约 235㎡，地下室做到 5.4 米层高，整套总价约 3600 万。这一批是高层 HK311 地块的剩余少量房源，卖一套少一套。而项目另一块 HK356B 风貌别墅地块，业内关注度一直很高，计划在今年下半年迎来开盘，后续海派风貌产品，又会给北外滩带来全新的供给，不过别墅尚未入市，当下能够入手的，就是眼前这批高层现房。

整个项目由 135、138 街坊两块地块共同组成，总占地超过 3 万㎡，地上总建面约 5.4 万㎡。一边是现代高层大平层，一边是风貌别墅，两种产品共存于同一个大盘，这在北外滩核心区内，本身就属于非常少见的规划。直线距离黄浦江大约 1 公里，到外滩直线约 1.6 公里，处在北外滩规划的辐射腹地，不属于贴江第一排，却刚好避开了滨江第一排普遍面临的潮湿、强风、人流嘈杂等问题，同时完整吃尽整个北外滩世纪规划带来的城市升级红利。

做资产配置，选房子第一位永远是地段逻辑。很多客户会问我，同样是 3000 万以上预算，北外滩、陆家嘴、外滩源，到底该怎么选？

外滩拥有百年历史底色，但土地早已开发完毕，几乎没有新增住宅供应，市面上流通的基本都是老洋房、老公寓，物业、户型、社区管理很难匹配当代大家族的居住需求；陆家嘴经过数十年发展，城市界面成熟，住宅大多开发较早，新房供给极少，大部分是二手，户型老化，想要纯粹的全新改善大平层，选择面非常窄。

而北外滩，是上海近几年城市更新当中能级最高、兑现力度最强的板块，也是上海核心内环为数不多，还在大规模成片开发的板块。很多人简单把外滩、陆家嘴、北外滩归为滨江黄金三角，认为三者处在同一水平线上，但站在资产长期持有的角度，我更倾向于：北外滩，是三者当中，增量空间最可观的那一个。

这里有三组硬核规划数据，是我平时给客户做方案时反复会用到的。第一，北外滩整体开发体量超 840 万方，相当于陆家嘴核心区的两倍，伦敦 CAZ 的七倍。板块南侧的核心开发片区，只用整个北外滩约五分之一的土地，承载接近四成的建筑体量。未来浦西新的城市制高点，480 米地标就落地于此，同时布局 5 栋 300 米以上、13 栋 200 米以上，合计 19 栋超高层摩天集群。未来你站在自家阳台向外眺望，看到的不是已经定型的城市界面，而是一座正在成型的全新城市天际线。

第二，北外滩不是从零开始造新城，而是站在前人的经验之上迭代升级。陆家嘴完成了上海金融高地的历史使命，但也留下一些客观短板：滨江公共空间的生活化不足，路网更多服务商务办公，历史人文底蕴相对薄弱。而北外滩的规划，吸收陆家嘴成功经验，同时补足这些短板，定位全球超大城市精细化示范区。未来这里不只有写字楼、总部企业，还有成片历史风貌肌理、慢行滨江廊道、大量公共绿地，城市温度、人文底蕴、生态休闲，全部被写进顶层规划。它追求的不只是金融办公集聚，而是办公、商业、居住、文化旅游融合共生的综合城区。这也就意味着，未来北外滩，不会变成一座只有白天热闹，夜晚人去楼空的商务孤岛，是真正可以长期居住的城心板块。

第三，规划好不好，最终要看兑现速度。陆家嘴从农田成长为上海金融顶峰，耗费差不多三十年时间。而给到北外滩整体建设的窗口期只有十年。这就造就了它极其罕见的推进效率。回看过往公开的工程数据，2023 年北外滩重大在建项目 22 个，总投资突破 800 亿，开竣工面积 141.9 万㎡；2024 年推进重大项目 48 个，投资规模达到 1890 亿，开竣工面积继续维持 140 万㎡以上。几年前还停留在图纸上的楼宇，白玉兰广场 320 米塔楼、北外滩来福士 263 米双塔，早已实实在在矗立黄浦江畔。大量的商业、办公、公共配套，不是遥远的远期大饼，而是逐年落地。对于不动产来说，规划落地速度越快，资产价值兑现周期就越短，不用等一代人，在我们持有房产的周期之内，就能完整享受到城市更新带来的红利。

讲完大板块，再落到日常生活，毕竟豪宅再宏大的叙事，终究要回归柴米油盐。碧云北外滩尊邸所处位置，现成配套全部是即买即用，不需要等待板块慢慢成熟。

商业层面，步行可达三重成熟商圈：北外滩商圈、四川北路、瑞虹新城。瑞虹已经是虹口非常成熟的高端商业集群，太阳宫、月亮宫各类餐饮、零售、影院一应俱全；北外滩来福士、白玉兰广场商业体量充足，高端餐饮、奢侈品、休闲娱乐齐全；四川北路作为老牌商业带，烟火气充足。三种不同气质的商业，全部在生活半径之内，商务宴请、家庭聚餐、日常逛街购物，不需要远距离驱车。

交通路网，自驾方面紧邻新建路隧道、外滩隧道，加上已经通车的北横通道。向北可以快速抵达虹口、杨浦，向南穿越隧道直达陆家嘴，往西衔接静安、黄浦核心，去往各大 CBD 通勤效率很高。公共轨道交通，周边 4、10、12 号线已经成熟运营，19 号线尚处在在建阶段，未来四轨交汇。多条地铁串联上海核心板块，不管是家人通勤，还是接待访客，公共出行选择充足。

医疗资源，三公里半径覆盖四家三甲医院：擅长儿科的新华医院、复旦附属妇产科医院、上海市第一人民医院、擅长血管外科的东方医院。对于高净值家庭，尤其是家里有老人、小孩的家庭，内环豪宅，三甲医院集群是很重要的隐性配套，紧急就医、定期体检，都不用跨越大半个城市。

生态休闲资源同样充足，北外滩滨江绿地、四川北路公园、和平公园、鲁迅公园环绕。周末闲暇，江边散步，逛公园，感受老虹口的人文底蕴，城芯之中拥有大量城市绿肺，这是很多拥挤的核心板块很难同时具备的条件。

板块红利是外部加分项，但房子本身，才是资产的内核。很多客户问我，碧云两个字，到底代表什么？

熟悉上海高端住宅的人都清楚，碧云，代表一套完整的国际化居住体系。金桥股份打造的碧云国际社区，是上海最早成型的国际化住区，碧云别墅、碧云花园，再到碧云尊邸，一代一代产品积累下来，碧云系已经形成自己独有的标签：低密、国际化、社区氛围成熟、重视居住舒适度，面向全球精英家庭。过去大家提到碧云，第一反应是浦东金桥，而这次，碧云 IP 落地北外滩，把这套成熟的国际豪宅营造经验，平移到内环滨江。

项目在建筑上，采用 Art‑Deco 风格，把海派建筑经典元素，融合现代建筑表达，外立面大量使用现代玻璃幕墙，摩登简洁，和北外滩成片摩天楼宇天际线相互呼应。同时响应低碳建筑趋势，做超低能耗住宅。保温一体化外墙、外窗中置遮阳系统、新风热回收系统，一套完整的系统，去实现保温、隔热、通风降噪。在城市核心，把居住健康舒适度放在优先级，而不是一味追求浮夸的外观。

社区园林定位海派精致花园，一共五大主题景观：艺术花园入口、时尚花园步道、浪漫花园中庭、慵懒午后花园、精致花园入户。从进入小区大门开始，归家动线就充满仪式感，一步一景，把度假感搬进城市内环。除此之外，社区配置大面积架空层泛会所，不只是做简单的过道，而是切割出多元功能空间：阅读区、儿童活动场地、多媒体空间、茶座会客、艺术文化活动场地。覆盖老人、孩子、成年人全年龄段。朋友来访可以在社区会客，小朋友有玩耍的室内场地，下雨天不用只能困在家中，这就是高端社区和普通大平层很关键的差距。

回到产品本身，我实地看完样板间最大感受：北外滩新房市场，改善四房其实一直是供给缺口。市面上很多新盘，为了做高套数，做大量小户型，真正纯粹的大户型改善产品不多。碧云北外滩尊邸，直接做清一色建面约 180‑235㎡奢装大平层，整个社区户型门槛拉高，保证业主圈层纯粹，填补了板块改善住宅的供给空白。

今天重点说这套在售的建面约 235㎡四房户型，也是楼王剩余主力。户型做到四开间朝南，整体南北通透。现在很多内环新盘，受制于地块条件，很难做到真正大面积南向采光，而这套户型，把采光面拉满，白天客厅、主卧、次卧都可以接收到自然光。

LDKB 一体化大通厅，客厅、餐厅、西厨空间打通，消掉无效过道，把所有面积给到家庭公共活动区。家里面家庭聚会、宴请朋友，整个公区开阔大气，尺度感扑面而来。

户型布局是双套房设计，主卧是星级大套房，南北双向飘窗，步入式衣帽间，独立卫浴。休息、收纳、洗浴功能完全独立，私密性拉满。另外一个次卧同样是完整套房，放在客厅另一侧。主卧套房和次主卧套房分居客厅两边，这种布局非常适合二胎家庭，或者三代同堂，长辈住一套套房，主人住主卧，互相之间既有亲密的家庭距离，又互不打扰，各自保有隐私。整套是四房三卫配置，四个房间可以做卧室、书房、茶室，灵活调整，适配高净值家庭多元居住需求。

入户是类一梯一户格局，电梯厅属于自家过渡空间，独立玄关外加独立储藏间。上海家庭杂物、行李箱、运动器材、换季衣物很多，独立储藏间，解决豪宅收纳痛点，进门不会乱糟糟，仪式感与实用性兼顾。

再看室内精装标准，235㎡户型客厅背景墙采用天然石材，墙面搭配艺术漆、实木贴面，地面大面积岩板，材质用料肉眼可见的高级。

厨房分中厨、西厨，西厨高柜整合收纳，嵌入嘉格纳全套厨电：蒸烤一体机、双开门冰箱；中厨同样全套嘉格纳灶具、油烟机、洗碗机。整套厨电配置，属于上海顶豪主流第一梯队。

主卫，劳芬台盆、浴缸、独立洁具，独立淋浴区搭配当代花洒，同时配备松下暖风机、电热毛巾架。上海梅雨季，电热毛巾架这种细节，大大提升居住幸福感。

全屋门窗用旭格系统窗，被行业称作门窗界劳斯莱斯，三玻两腔，外层夹胶玻璃。身处北外滩城市核心，周边隧道、城市主干道车流不小，这套窗户，最大程度隔绝城市噪音，关上窗户，家里面安静闲适，这是内环豪宅非常重要的硬件。

整体看下来，户型格局、空间尺度、精装品牌，没有明显短板，是一套很成熟的内环大平层作品。

除了标准 235㎡大平层，还有一套稀缺一楼底复，地上 235㎡，地下同样 235㎡，地下室 5.4 米层高。5.4 米层高意味着，地下室可以灵活改造，你可以直接做完整一层，挑高会所感，也可以隔成两层，打造家庭影院、酒窖、健身房、茶室、收藏室。对于喜欢家庭私享空间，有收藏、健身、会客爱好的客户，这套底复，3600 万总价，在内环滨江属于很有竞争力的选项，但是仅此一套，属于孤品房源。

很多客户和我交流，3000 万这个预算，在上海，选择其实很多，为什么要看北外滩的现房？

我总结三点，也是我给很多家族客户配置资产时的核心思考。

第一，现房落位，规避期房不确定性。上海不少新盘，拿地到交付要三四年，这几年，大家越来越看重确定性。碧云北外滩尊邸，实景现房，社区园林、外立面、大堂、公共区域、室内样板全部看得见，不用去想象未来交付，看完，合适就可以直接落位，省去漫长等待，也避开交付兑现不及预期的风险。对于打算近期就要入住，或者置换，要处理老房子，时间周期卡得很紧的家庭，现房是巨大优势。

第二，板块规划红利已经进入兑现期，不是远期概念。不是买一个十年之后才会成型的蓝图，北外滩大量地标、商业、办公已经落地，后续还在持续加码投入。我们买核心区不动产，买的不单单房子本身，更是城市资源的集合。商业、医疗、交通、城市界面，现成可用，同时还有持续升级空间，住进去之后，还能吃到城市更新带来的价值增益。

第三，产品定位纯粹，适配大家族长期持有。清一色大户型，没有小户型稀释圈层；碧云成熟的国际化社区运营经验，超低能耗建筑，完整的园林、架空层会所配套，户型适配二胎、三代同堂，不管是自住，还是家族资产配置长期持有，都适配。

当然，我们也要客观看待项目，它不是贴江第一排，距离黄浦江直线约 1 公里，没有推开窗户直面江水的震撼江景。但反过来，也避开临江高层容易遇到的高湿度、大风、江边人流嘈杂等问题，日常居住舒适度会更加均衡。后续 HK356B 风貌别墅地块下半年才会开盘，如果钟情海派风貌低密产品，可以持续等待，而当下高层现房，就是提前布局北外滩的机会。

站在 2026 年的上海内环市场，3000 万级别，内环滨江，实景现房大平层，可直接落位，这样的标的，并不算多。碧云北外滩尊邸现在剩下的，是 5 号楼楼王少量尾席，卖完之后，高层地块基本就告一段落。

很多客户跟我说，做高端资产，最怕追热点，盲目跟风，要看地段规划，要看产品硬实力，更要看能不能实实在在拿到手。北外滩，拥有上海内环少有的大规模成片更新，规划能级高，兑现速度快；碧云系，上海经过几十年验证的高端人居 IP；金桥股份 + 北外滩集团，国企背景，工程交付实力有保障；实景现房，不用赌未来。多重要素叠加，造就了这批房源的稀缺性。

如果你正在看 3000 万‑3600 万这个区间，寻找内环改善大平层，看重北外滩板块，又希望避开期房风险，想要实地感受户型尺度、社区实景，可以预约实地探盘，亲眼看一看楼王 235㎡的格局，感受海派园林，体验精装样板间。

上海核心区好的资产，从来不会源源不断，一批席位卖完，就要等待下一轮供给，而下一轮供给，往往价格、产品、门槛都会发生变化。北外滩的故事还在继续，而碧云北外滩尊邸这一批现房，就是当下可以把握的窗口。

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