广东
8月19日，上海证券交易所债券项目信息平台显示，“开源证券-西安曲江创意谷持有型不动产资产支持专项计划”状态更新为已受理，拟发行规模25亿元，计划管理人为开源证券股份有限公司，原始权益人为西安曲江金控实业投资（集团）有限公司。
这是万科退出西安曲江创意谷项目后，曲江国资体系推动该园区资产证券化落地的首个正式申报动作。
项目筹备的前置工作早在今年4月就已启动。4月30日，西安曲江创意谷文化产业园区开发有限公司连发两则采购公告，为“创意谷REITs项目”选聘评估机构与律师事务所，评估服务预算35万元，法律服务预算65万元。5月中旬两项采购均已定标：深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司以30万元中标评估服务，北京市汉坤律师事务所以60万元中标法律服务，后者负责资产合规核查、出具法律意见书，覆盖发行全流程的合规把控。
作为创意谷项目的开发运营主体，西安曲江创意谷文化产业园区开发有限公司最初由曲江系与万科联合设立。2024年12月30日，西安万科共筑房地产开发有限公司完成股权退出，将所持该公司60%股权全部转让给西安创利文化产业园运营有限责任公司。股权穿透后，西安创利文化隶属于曲江国资体系，最终实际控制人为西安曲江新区管理委员会，交易完成后，创意谷项目的全部控制权收归曲江国资。
本次ABS的原始权益人西安曲江金控实业，是西安曲江文化金融控股（集团）有限公司的全资子公司。后者是曲江新区管委会旗下核心的金融与资产运作平台，统筹区域内存量资产盘活工作；创意谷开发公司的另一股东西安城市发展服务有限公司，同样属曲江国资体系内关联主体。
从产品属性看，本次申报的持有型不动产ABS属于权益导向类不动产证券化品种，业内也称为机构间REITs，底层对应园区持有型物业的未来租金收益权，通过资产隔离的结构设计，以物业持续运营的现金流作为本息偿付的核心支撑。从行业惯例看，这类产品属于多层次REITs市场的中间环节，常被作为公募REITs的前置培育载体——先通过私募证券化规范资产权属、沉淀运营数据，待条件成熟后可进一步申报公募REITs。
根据此前采购公告披露，创意谷项目当前债务杠杆偏高，本次证券化的核心诉求，正是通过权益类产品置换存量债务性融资，压降项目负债水平、优化财务结构。该项目同时被曲江新区列为“三资”（资源、资产、资本）盘活工作的重点推进项目。
西安曲江创意谷是曲江新区十大专业园区之一，总建筑面积约52.9万平方米，布局总部级办公、文创办公、文创商业三大核心板块，配套文化展演空间与公共服务设施，是西安本地文创产业的核心聚集载体。项目运营多年，租户结构稳定，现金流具备持续性，符合持有型不动产证券化的基础资产要求。
从西安区域市场来看，持有型不动产ABS已成为国资系统盘活存量物业的主流工具。今年2月，西安经发创新工业园持有型不动产ABS完成发行，为陕西首单同类产品，发行规模1.41亿元，底层资产为园区内3.5万平方米标准厂房。此次曲江创意谷25亿元的申报规模，在西安已披露的同类型产品中处于较高水平。
截至目前，该专项计划仍处于交易所受理后的首轮审核周期，后续还需经过反馈问询、中介机构回复、审核通过等流程，方能正式发行。
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