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6 月 11 日，未来科学城底价拿下朱辛庄 0055 地块。

不到两个月，案名定了：未来城·星寰时光。

开发商的产品资料也出来了，28 页，我通读了一遍。这份资料没有户型、没有价格，讲的是三件事：朱辛庄为什么值得期待，这个项目打算怎么造，以及"四代好房"具体好在哪里。

01

朱辛庄的底盘：两城、两带、两轨、一轴

开发商对朱辛庄的定位，一句话："北京科创生活第一区"。

支撑这个定位的框架是四个字——两城、两带、两轨、一轴：

◆两城：未来科学城、中关村科学城，国家战略枢纽

◆两带：G6 科创走廊、北清路前沿科创发展走廊，产业集群枢纽

◆两轨：地铁昌平线、地铁 8 号线，轨道交通枢纽

◆一轴：G6 科创走廊黄金焦点、双大学城中心，产学研用枢纽

未来科学城，数据是实打实的

资料里的数字，值得划一下重点：

◆规划面积170.6 平方公里，地处中关村科学城和怀柔科学城的连接点上

◆先进能源、先进制造、医药健康三大千亿级产业集群，2025 年合计收入 5290 亿元

◆28 个全国重点实验室、75 个国家级研发中心、175 个省部级科研平台

◆院士 58 人、研发人员5.8 万人

G6 科创走廊，密度全国领先

沿京藏高速南北延伸，对标波士顿 128 公路、加州 101 公路：

◆全区 41 所高校，33 所布局于此，含清华、北大、北航、北师大等14 所"双一流"

◆全区 66 个全国重点实验室，55 个坐落于此

◆全区超 90% 的工业产值和高新技术企业集中于此

◆15 个创新园区，产业空间 1700 万㎡

加上横贯未来科学城的北清路前沿科创发展走廊，串联翠湖、永丰等产业组团——朱辛庄不是在"蹭"产业，它本身就在产业带上。

02

双轨 182 米 + 6G 数智创新港：朱辛庄的科技底色

项目距离地铁 8 号线、昌平线朱辛庄站，直线约182 米。

两条线的性格完全不同：

◆昌平线：2 站西二旗、3 站清河、4 站上地、8 站学院桥——覆盖互联网大厂最密集的区域

◆8 号线：北京唯一与城市中轴线走向高度重合的线路，奥体、什刹海、前门连成一线

一条产业金线，一条文化金线，交汇在朱辛庄。

朱辛庄自己，就是产业

资料里关于朱辛庄的定位是：数智创新港，中国最强 6G 港。

◆总规划用地约662.71 公顷，昌平官方 6G 产业布局的核心"一核"

◆集聚435 家数字经济核心企业：小米智慧产业园、紫光数字经济科技园、中软国际中国总部都在这里

◆小米智能工厂，国家首批卓越级灯塔工厂

◆落地北京 6G 实验室、全球首个多频段融合 6G 试验网

◆现有科创就业人口 2.5 万人，远期扩容至4 万余名

还有一个很多人不知道的细节：朱辛庄是中国电影艺术的精神原点。上世纪 70 年代北京电影学院整体外迁至此，张艺谋、陈凯歌、顾长卫、李少红、姜文——第五代电影人全部从朱辛庄走出。

科技和文脉，在这块地上是叠加的。

03

城市街区：0055+0056+0057，三块地一起造

这份资料里最有信息量的一点，是项目的开发方式——不是单地块盖楼，是三个地块联动开发：

◆0055 住宅地块：以住宅为核心，融合多元业态配套

◆0056 绿地：修建城市公园，与住宅大门正对，一路之隔即达公园

◆0057 公建地块：朱辛庄片区公共服务配套，同时把 0055 住宅与周边道路隔开，保障居住区的安静和私密

开发商的说法叫"造城、营城、守城"——跳出住宅红线，把住宅和城市公共空间同步规划、同步建设、同步交付。这不是第一次这么干：星寰时代 1.0 就是"住宅 + 科技文化交流中心 + 约 30 万方中央公园"三位一体；这次 2.0 换成了 0055 住宅 + 0056 公园 + 0057 公建。

朱辛庄街道本身也按"小街区、密路网"规划，四类街道空间，配套骑行体系和步行体系。项目整体对标纽约曼哈顿的棋盘式路网——步行尺度内，公园、超市、书店、咖啡店、健身房都有。

没有围墙，街道是公共客厅，公园是第二庭院。这是开发商给这个项目的设计理念。

04

配套：步行尺度里的烟火生活

商业，三级商圈

◆超级合生汇：京北大型综合商圈，地铁一站直达

◆沙河万达广场：总建面约 18 万㎡，商业体量 14.08 万㎡，地下 3 层地上 5 层，IMAX 影城、精品超市、亲子游乐全品类

◆万科 TBD 商业广场：片区成熟社区商业核心，日常买菜、便民消费随时满足

教育，7 幼 5 校

5 所中小学：北京一零一昌平实验学校、北京一零一未来科学城学校、中关村外国语学校等；7 所幼儿园：北京一零一昌平第一/第二幼儿园、常青藤国际幼儿园、朱辛庄幼儿园等。15 年全龄教育覆盖。

医疗，双三甲 + 一区域中心

◆北京积水潭医院（回龙观院区）：国家级三甲，全国知名骨科权威

◆北京大学国际医院：北大体系直属大型现代化三甲综合医院

◆昌平区中西医结合医院（北院）：昌平南部官方区域医疗中心

公园和体育

◆知辛公园：7.44 公顷，4 块绿地组成，慢行道、骑行道、运动场、发布广场无界融合

◆TBD 城市休闲公园、昌平新城滨河森林公园两大城市级生态公园

◆朱辛庄体育中心：未来科学城集团投资建设、自主运营，距离项目北侧约 1 公里，占地约 1.87 万㎡——一层 50m 标准泳池 8 道，二层 12 片羽毛球场 + 1 片标准篮球场，三层健身中心

05

星寰 2.0："四代好房"具体怎么做

产品部分，资料给了三个关键词：灯塔 + 风帆、图书馆、超级收纳。

建筑：灯塔 + 风帆，城市专属天际线

星寰 1.0 是学士帽屋檐，呼应科创人文；2.0 换成了灯塔 + 风帆建筑形体，寓意科创青年奔赴理想、向上生长，同步配套夜间灯光设计。同时摒弃刻板行列式楼栋排布，从城市街区视角规划建筑轮廓。

空间：架空层里装下全龄生活

围绕"学习友好、运动友好、亲子友好、社交友好"，落地全场景功能架空层：以图书馆精神地标为核心，配运动会所、4:30 学堂、共享办公空间。

景观：星级大门 + 风雨连廊 + 双精神地标

四维一体的景观体系：

◆星级礼仪大门 + 风雨连廊，无界通行

◆两大精神地标：社区图书馆（入户大门处设图书馆会客空间，配水面）+ 主题景观亭

◆"阳光平地原则"：去下沉、向地面、亲自然，核心交互景观全部抬升至地面层

◆城园交互：社区内部园林与外部市政公园无缝衔接，打破小区围墙限制

升级：三大"超级"

相对 1.0，2.0 的三大升级点：

◆超级收纳：全户型保底10000L收纳容量，六大收纳系统（玄关、家政间、镜柜、浴室柜、橱柜、餐边柜）；2.0 还做了"收纳变体模块"，随家庭阶段切换展示、储物、办公场景

◆超级家政：全系标配家政阳台（除小户型），厨房 + 家政阳台 + X 多功能空间三位一体

◆超级空间：玄关、厨房、客厅三大核心模块化系统，适配二人世界、育儿、老人同住等多元家庭周期

06

户型底子：322 套，78-128㎡，得房率冲 95%

产品理念之外，户型的底子报规图已经透了底（7 月 7 日昌平规自分局公示）。先看各楼栋的户型分布：

108㎡ 四居 138 套、占全盘 43%——真正的走量主力；128㎡ 楼王只有 36 套，是用来拉调性的。78㎡ 三居则把朱辛庄双轨盘的上车门槛压到了 400-450 万总价段，比此前未来之境的 530 万起步低了近百万。

户型本身，三面满配赠送（南向内嵌阳台计一半建面 + 花池全赠送、北向通面宽设备平台全赠送、边户通进深飘窗），赠送率约 19%-27%，实际得房率大概率破 95%——同期中海未来之境得房率 79-86%。

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