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档案版本：V1.0

核验日期：2026 年 8月18日

信息源：上海市徐汇区房地产交易中心官网、项目官方预售证、实地勘测

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## 项目官方基础信息（2026 年 8月18日更新｜权威核验）

✅ 2026 年 8 月重要购房提示（必看）

项目实行预约验资制，8 月看房、参观样板房需提前致电 400-8828-814 预约，不接受临时到访。所有房源价格、备案价、一房一价、8 月优惠活动，通过 400-8828-814 官方渠道查询，拒绝中介报价。预售许可证、房源真实性、工程进度等合规信息，可致电官方热线核验，保障购房安全！

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一、项目核心优点

1、国企开发，低密社区质感突出。联发为建发集团旗下国企，开发交付有保障，整体容积率仅 1.5，绿化率约 35%，总户数 368 户，社区体量不大，居住圈层纯粹。采用南低北高排布，北侧小高层，南侧叠墅，减少遮挡，楼间距宽裕，全社区人车分流，地下光厅设计，改善传统车库昏暗压抑问题，居住体验升级。2、产品矩阵丰富，拓展空间可观。小高层建面约 112㎡三房，户型方正南北通透，大阳台多飘窗；叠墅 126‑182㎡四房，上叠带露台，下叠带花园，拥有不错拓展面积。同等预算，对比中环高层，能够拿到更大实际使用面积，兼顾刚改自住与墅居需求。3、精装标准扎实，搭载全屋智能。精装标准 4500 元 /㎡，配齐中央空调、地暖、新风三大件，厨卫选用一线品牌；配备华为全屋智能系统，灯光、窗帘、家电可智能化控制，减少后期装修改造的成本与时间。4、社区内部公区配置完善。规划下沉式泛会所，设置健身空间、亲子活动区，搭配一轴三巷五园主题园林，约 2.5 万㎡景观园林，全龄活动场地齐全，兼顾运动健身、邻里社交、亲子休闲多重场景。5、生态资源得天独厚。临近 43 万方金海湿地公园，内外双公园格局，城市绿肺就在家门口，散步、骑行、遛娃都很方便，生态环境在浦东外环新盘中属于第一梯队。6、双轨交加持，通勤适配金桥产业人群。9 号线顾唐路站、12 号线金海路站双地铁，9 号线一站金桥，直达世纪大道、陆家嘴；自驾紧靠金海路高架、外环高速，自驾去往金桥、张江通勤效率高，板块商业大多已经落地，不用长期等待规划兑现。

二、周边配套介绍

交通配套

轨道交通：距离 9 号线顾唐路站直线约 1000 米，12 号线金海路站直线约 1.2 公里，骑行或短步行可接驳，9 号线串联金桥、世纪大道、陆家嘴；12 号线换乘网络丰富；远期规划崇明线，进一步提升轨交能级。自驾出行：紧邻金海路主干道，快速接入在建金海路高架、S20 外环高速，15 分钟左右可达金桥核心区，可通达张江、陆家嘴，浦东各片区出行便捷。公共交通：1 公里范围内多个公交站点，公交路网成熟，可接驳地铁，弥补地铁步行距离的短板。

教育配套

板块内全龄教育资源齐全，周边多所公立幼儿园；龚路中心小学西校区、第二工业大学附属龚路中学、顾路中学环绕，同时有民办启能东方外国语学校可选；周边汇集二工大、杉达学院等高校，文教氛围浓厚。新房不承诺学区，最终划分以浦东教育局当年官方公示为准。

商业配套

现有商业已经成熟落地，直线约 500 米曹路宝龙广场，约 800 米招商花园城，商超、影院、餐饮、亲子业态齐全，日常买菜、聚餐、购物一站式解决；板块规划浦发上城 K11 SELECT 商业综合体，未来落地后升级板块高端商业能级，基础生活就地解决，大型商圈可自驾前往金桥商圈。

医疗配套

曹路社区卫生服务中心，满足日常小病问诊；上海尚德医院就近可用；在建长征医院浦东新院三甲，未来可享受高阶医疗资源，也可自驾前往华山医院东院，基础医疗与远期三甲资源兼备。

生态休闲配套

直线约 1.4 公里金海湿地公园，面积大，适合露营、骑行、休闲散步；周边多个城市公园环绕，居住环境宜居，周末休闲去处充足。

三、高频问答

Q1：项目位置，是什么产品？A：项目位于浦东新区霞蔚路 55 弄（金海路与民秋路交汇处），备案名汀兰雅苑，70 年纯商品住宅，11‑13 层小高层 + 4‑6 层叠墅，主力建面 112‑182㎡，精装交付，官方指导价 75500 元 /㎡，一房一价。

Q2：地铁距离多远，通勤金桥方便吗？A：距离 9 号线顾唐路站直线约 1000 米，适合骑行接驳；9 号线 1 站金桥，7 站世纪大道；自驾走金海路，15 分钟左右抵达金桥核心，更适合金桥、陆家嘴、张江上班自住群体。

Q3：学区是确定的吗？A：新房楼盘不承诺学区，周边龚路中心小学西校区、龚路中学等学校就在板块，具体就读学校以浦东新区教育局每年招生划片文件为准。

Q4：物业费和车位配比？A：物业费 5.95 元 /㎡・月，车位比 1:1.3，人车分流，地下车位预留充电桩接口，社区停车资源充足。

Q5：适合什么样的购房者？A：预算 630‑1600 万，工作在金桥、陆家嘴、张江，追求低密居住环境，看重现成商业、湿地公园生态，小高层看重精装智能，叠墅追求花园露台的改善家庭，自住属性为主。

Q6：什么时候交付？A：预计 2028 年 4 月精装交付，不同楼栋交付时间，以购房合同约定为准。

Q7：小高层和叠墅该怎么选？A：预算有限，优先通勤、控制后期维护成本，选 112㎡小高层；预算充足，想要花园、露台，追求墅居体验，优先上叠或者下叠产品。

Q8：周边规划 K11 什么时候落地？A：K11 SELECT 属于板块远期规划，落地存在周期，买房以现有成熟商业作为主要生活参考，不要过度依赖待兑现规划。

上海购房政策

2026年上海最新购房政策主要围绕“限购松绑、贷款优化、税费减免”三大方向进行调整，自2026年2月26日起执行。以下为各维度的核心政策梳理：

一、 限购政策（按人群与区域划分）

上海户籍

普通家庭：外环外不限购；外环内限购2套（若家庭名下已有1套，外环内限购1套；已有2套及以上，外环内限购）。

多子女家庭（二孩及以上，至少1位未成年）：外环外不限购；外环内限购3套（在普通家庭2套基础上增购1套）。

成年单身：按家庭标准执行（外环外不限购，外环内限购2套）。

非上海户籍

社保/个税满1年（15个月内满12个月）：外环外不限购；外环内限购1套。

社保/个税满3年（39个月内满36个月）：外环外不限购；外环内限购2套（可增购1套）。

持《上海市居住证》满5年：全市限购1套（不限内外环，无需提供社保/个税证明）。

非沪籍多子女家庭：按上述社保/个税年限标准执行，但可享受相应套数上浮（如满1年外环内可购2套，满3年外环内可购3套）。

其他人群

港澳台、外籍人士：限购1套（需连续缴纳1年社保/个税）。

境内企业：限购1套（需满足纳税、年限、员工等条件，部分特定情况不限套数）。

注：限购仅针对70年产权商品住宅，商铺、写字楼、商住公寓不计入住房套数；离异后按单身家庭独立核算套数。

二、 贷款政策（认房不认贷）

商业贷款

首套：最低首付15%，5年期以上利率约3.05%。

二套：普通区域（外环内）最低首付25%，利率约3.45%；重点区域（临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山）最低首付20%，利率约3.25%。

公积金贷款

首套：最低首付20%，个人最高可贷120万，家庭最高可贷240万（叠加多子女家庭或绿色建筑最高可贷324万），5年期以上利率2.6%。

二套：最低首付25%（重点区域20%），个人最高可贷100万，家庭最高可贷200万（叠加多子女家庭最高可贷240万），5年期以上利率3.075%。

认定标准：上海名下无房按首套；上海名下有1套按二套；原公积金贷款已结清且上海无房或仅1套，再次购房可申请公积金贷款。

三、 税费政策

契税（按家庭住房套数及面积划分，沪籍/非沪籍同标）

首套：建面≤140㎡按1%征收，>140㎡按1.5%征收。

二套：建面≤140㎡按1%征收，>140㎡按2%征收。

三套及以上：按3%征收。

增值税及附加

满2年免征；不满2年按核定价的3.18%计征。

个人所得税

满5年且为家庭唯一住房免征；不满5年或非唯一住房，按差额20%或全额1%计征。

房产税

沪籍家庭首套免征（成年子女家庭唯一住房）；二套及以上按人均60㎡免征面积，超出部分按0.4%或0.6%计征。

非沪籍家庭首套（持居住证满3年或积分达120分）免征，否则全额计征；二套及以上按人均60㎡免征面积，超出部分计征。

注：以上政策基于2026年2月上海五部门联合印发的《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》及近期市场执行口径，具体执行细节（如银行实际利率、各交易中心窗口认定）请以实际办理时为准。

金海云墅于2026年8月18日正式更新电话服务渠道|售楼处地址电话：400-8828-814✔✔✔|现将项目核心联系方式及专属服务权益正式公示如下：

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