7735元/㎡与3700元/㎡：清远8区县楼市“冰火两重天”

清远楼市，清新暴涨15.1%领跑，连州暴跌18.2%垫底

2026年过半，清远楼市交出了一份“冰火两重天”的成绩单。

上半年，全市商品房销售面积112.34万㎡，同比下降16.5%；1-5月商品房销售额52.56亿元，同比下降20.5%。总量仍在收缩，但降幅在逐月收窄。

但撕开这层“筑底”的面纱，底下是触目惊心的温差。

清新区同比暴涨15.1%领跑全市，连州市同比暴跌18.2%垫底。清城区7735元/㎡稳坐头把交椅，连州市二手房却已跌至3700元/㎡——最高与最低价差超过100%。5月全市商品房销售面积环比暴涨37.5%，清城区包揽住宅销售面积前十名。

这不是同一个清远楼市，而是八个截然不同的世界。

一、清城区：7735元/㎡的“带头大哥”，也是全市唯一的“压舱石”

作为清远主城核心，清城区1-4月成交均价7735元/㎡，全市最高。第22周成交均价冲上8323元/㎡。5月，清城区住宅销售面积12.99万㎡，占全市总成交的67.7%，销售套数1116套，销售金额8.54亿元。全市住宅销售面积前十名，全数落位于清城区。

清城凭什么？“广清同城”是最大引擎。美林湖国际社区以19585.22万元成交额位居全市第二——广州客的购买力，正沿着广清城际不断外溢。7月清城区商品房网签2392套，环比涨12%，同比暴涨63.8%——清城不是楼市，是清远楼市。

但清城也有“另一面”。8月前两周清城区二手房挂牌均价仅4609元/㎡。新房7735元与二手房4609元之间——超3100元/㎡的价差。清城区的“全市第一”，是靠广清概念和新盘撑出来的体面。二手房价格，才是这座城市的真实温度。

二、清新区：6788元/㎡的“暴涨冠军”，15.1%涨幅背后的“库存炸弹”

清新是2026年清远楼市最大的意外。1-4月成交均价6788元/㎡，同比上涨18.7%；1-6月同比涨幅仍高达15.1%。在清远大部分区域横盘的背景下，清新逆势暴涨——凭什么？

广清接合片区+城市西拓是核心逻辑。清新区的城市界面正在快速更新，吸引了大量主城外溢需求。第22周清新成交均价6144元/㎡，价格优势明显。

但暴涨的另一面，是令人窒息的结构性矛盾。清新区销供比高达15.17，全市最高——这意味着新房供应量是成交量的15倍，天量库存正在堆积。7月清新区商品房网签仅188套，环比跌33.6%，同比跌38.2%；商品住宅网签104套，环比跌35%，同比暴跌42.9%。

清新区的“暴涨”，是少数新盘拉动的价格幻觉。15.17的销供比，才是清新的真实面目。

三、佛冈县：7573元/㎡的“千年老二”，一个盘撑起一个县

佛冈1-4月成交均价7573元/㎡，全市第二。8月二手房均价5796元/㎡，环比涨1.56%。

佛冈凭什么卖这么贵？龙凤山语和溪。这个项目1-4月以7442元/㎡成交28497㎡，是佛冈县表现最突出的楼盘。一个盘，撑起了一个县的均价。

但佛冈的问题同样尖锐。1-2月佛冈成交均价同比下跌0.6%。二手房从1月的5215元/㎡涨到8月的5796元/㎡——新房在跌，二手房在涨，市场信号极度混乱。佛冈的7573元/㎡，是靠“单盘神话”撑起来的。当龙凤山语和溪卖完了，佛冈还剩什么？

四、英德市：6000元/㎡的“成交主力”，也是14.8%暴跌的“重灾区”

英德是清远楼市最矛盾的存在。

成交层面，英德是绝对的“主力”。1-4月与清城、清新并列为成交主力区域，占比80%。第22周成交0.43万㎡。5月保持稳健增长。

但价格层面，英德是全市最受伤的之一。1-4月成交均价同比暴跌15.8%；1-6月同比再跌14.8%。8月英德二手房参考均价仅4268元/㎡。部分楼盘甚至杀到3500元/㎡。

更致命的是库存。英德市销供比2.28，去化压力全市第二。量在跑，价在跌，库存在堆——英德的“成交主力”地位，是靠“以价换量”换来的。英德的困境在于：没有广清概念、没有长隆IP、没有城市西拓红利。当清远楼市的分化逻辑从“地段”转向“概念”，英德成了那个“什么概念都没有”的区域。

五、连州市：3700元/㎡的“垫底生”，也是18.2%暴跌的“最惨区域”

连州是清远楼市最惨的那个。1-4月成交均价同比暴跌19.8%；1-6月同比再跌18.2%。连州5月二手房参考均价3700元/㎡。

但连州也有“另一面”。1月成交均价同比上涨6.5%。5月二手房均价环比涨1.79%——连州不是一直在跌，而是“跌宕起伏”，找不到方向。

连州的问题在于：距离清远主城太远，享受不到任何外溢红利。当本地购买力有限、当投资客不愿进场——3700元/㎡的连州，可能还不是底。

六、连南瑶族自治县：上涨14.8%的“抗跌冠军”，也是全市最小的市场

连南是清远楼市最神奇的存在。1-4月成交均价同比上涨13.9%；1-6月同比上涨14.8%。在清远大部分区域下跌的背景下，连南是为数不多保持两位数正增长的区县。

但连南的市场规模极小。法拍市场清仓率100%全市最高——说明连南的房地产市场几乎“一锤定音”，任何一笔交易都能大幅影响均价。连南的逻辑很简单：市场太小，随便一个盘涨价，全县均价就飞了。

七、连山壮族瑶族自治县：最神秘的“冷门区域”

连山是清远楼市最神秘的存在。4月二手房挂牌均价5448元/㎡，在清远排名靠后，属于“冷门区域”。连山碧桂园约3650元/㎡。1-6月成交均价同比下跌18.8%。

连山的房地产市场几乎可以忽略不计。 当其他区县在谈涨跌、谈库存、谈去化周期时，连山连一套像样的数据都找不到——这不是楼市，是“楼市的真空地带”。

八、阳山县：3983元/㎡的“绝对洼地”，5月同比增速回正的“希望之光”

阳山是清远楼市最底部的存在。8月二手房参考均价仅3983元/㎡。5月新房均价4900元/㎡。新房4206元/㎡同比暴跌21.78%。

但阳山也有积极信号。5月，阳山县等县域市场同比增速回正。在清远大部分区域还在挣扎的背景下，阳山已经率先“触底反弹” 。阳山的逻辑：价格已经低到不能再低。 3983元/㎡的二手房——清远楼市的“最后一道防线”。

九、全市格局：八个区县，三种“温差”

把八张成绩单放在一起，清远楼市的真相令人窒息：

第一梯队（7000+） ：清城区7735元/㎡、佛冈县7573元/㎡——“广清同城”的红利，只属于距离广州最近的两个区县。

第二梯队（6000级） ：清新区6788元/㎡——“暴涨冠军”与“库存炸弹”并存，最光鲜的涨幅背后是最恐怖的库存。

第三梯队（5000以下） ：英德市6000元/㎡、连州市3700元/㎡、连南县、连山县、阳山县3983元/㎡——“没有概念”四个字，值超过20%的跌幅。

十、结语：28%的投资暴跌与15.1%的房价暴涨，谁在说谎？

2026年上半年，清远楼市呈现三个核心特征：

第一，总量收缩但降幅收窄。 1-5月销售面积91.14万㎡同比下降19.6%；上半年112.34万㎡同比下降16.5%。市场在筑底，但还没到底。

第二，5月脉冲式回暖是最大亮点。 商品房销售面积环比暴涨37.5%。清城区包揽销售面积前十名。“五一”广州展销会+27条房产新政+公积金可直接提取作为首期款——政策组合拳打出了效果，但能持续多久是个问号。

第三，区域分化是最大真相。 清新暴涨15.1%与连州暴跌18.2%并存。清城7735元/㎡与连州3700元/㎡价差超100%。这不是同一个清远楼市，而是八个截然不同的世界。

当房地产开发投资下降28%、当1-4月住宅用地楼面价同比暴跌64.4%——开发商在用脚投票。当1-4月商品住宅成交面积55.2万㎡同比下降29.8%——购房者也在用脚投票。

产业在哪里，人口就去哪里；人口去哪里，楼市就稳在哪里。

清城区的7735元/㎡已经证明了一切。而连州的18.2%暴跌也证明了一切。

超100%的价差不是数字，是警钟。 当潮水退去，谁在裸泳，一目了然。而清远楼市的潮水，正在以肉眼可见的速度退去——只不过，退潮的方向，每个区县都不一样。