上海的有钱人，到底是在变多还是变少？

前两天跟一个中介朋友吃饭，聊到最近的行情，他叹了口气说："现在带看的客户，十个里面八个是全款，问题是全款客户也就那么几个，看来看去都是同一拨人。"

这话让我想起之前看过的一份胡润报告，专门讲中国财富家庭的分布情况。当时随手翻了翻就搁一边了，最近重新拿出来细看，发现里头的信息量比想象中大得多。

数据我就不一一念了，挑几个我感兴趣的点，说说我看到的几个现象。

先说说怎么才算"有钱人"

这问题其实挺难答的。不同城市、不同年纪、不同家庭结构，标准差太远了。但胡润给了一条挺实在的线——家庭资产600万。

我自己换算了一下，大概就是一套500万没贷款的房子，加上100万存款。或者反过来，1000万的房子背了400万贷款。这两类人长什么样呢？一个是上海中环附近100平房子的白领家庭，一个是近郊没房贷压力的土著。画面感一下就出来了。

四个台阶

胡润把财富梯度分成了四档：600万、1000万、1亿、3000万美金。对应过来就是有钱、挺有钱、很有钱、超级有钱。

我自己感觉，到1亿这个级别，才真的能在上海实现"想买哪儿买哪儿"的自由。至于3000万美金那条线，是因为过了1亿的家庭基本都在做全球资产配置了，开始用美金算账。这帮人看的是伦敦纽约的房子了。

上海排第几

先说结论，上海有钱人没北京多。600万以上这个口径，上海62万户，北京72万户，差了将近10万户。四个档加起来，上海90.9万户，北京103.8万户，差13万户。

但考虑人口基数，上海的有钱人密度是全国数一数二的。整个广东省加起来才跟上海差不多，比整个浙江省都多，是深圳的3.5倍，杭州的4.7倍。

有意思的是，如果只看可投资资产（就是不包括房子的现金类资产），上海和北京的差距一下子缩小了很多。这说明什么？上海的高端消费市场潜力更大，能真正掏钱买东西的人更多。

这对楼市意味着什么？常做常有，常做常新。

上海的中产为什么这么厚

我觉得两个原因。一个是城市本身的发展红利，一个是本地联姻之后土著家庭资产叠加快。结果就是催生了全国最结实的二手房市场。

同时上海的海派文化包容性很强，全国各地有本事的人都愿意来，一手房市场也就不缺买家。一手托着二手，二手反过来支撑一手，这种互相喂饭的格局，是上海楼市底色健康的根本。

上海有个特殊的地方

过去几年市场震荡，不少城市的富裕家庭资产都在缩水。但上海的有钱人数量几乎没怎么动，稳稳当当。这一点是真的值钱。

按现在的趋势走下去，可能再过五年，中国有钱人最多的城市就不一定是北京了。

哪个城市的财富结构最健康

答案是深圳。

怎么看的呢？1000万规模占600万规模的比例，深圳是44%，在一线城市里最高。1亿占比3.1%，3000万美金占比1.93%，也都是最高的。上海紧随其后，分别是41.53%、2.65%、1.90%。考虑到上海总量大那么多，能维持这个比例已经很难得了。

杭州值得单独提一句。虽然总量离一线还有距离，但3000万美金家庭占600万家庭的比例也到了1.90%，跟上海持平。杭州造富的速度确实吓人。

澳门这个比例只有0.64%。你可以理解为他们财富分布很平均，也可以理解成上限没打开，各说各话吧。

大部分人还是把钱埋在房子里

胡润把每个档位又细分了一下，比如600万资产家庭和600万可投资资产家庭。前者算房子，后者不算。

我发现一个现象：几乎所有城市，600万可投资资产的家庭数量都比1000万总资产的家庭数量少。这说明千万资产的家庭，大部分人的钱还是锁在房子里的。

唯一例外的是澳门，两个数差不多。澳门土著有钱人基本没啥房贷压力，这也是一种幸福。

压力最大的是台北和深圳。这两个城市的有钱人资产里房产占比最高，背着贷款也最沉。说白了，都是牛马。

深圳的牛马有机会翻身

虽然深圳压力大，但它的财富正态分布是最健康的。这说明在深圳做牛马是真有可能逆天改命的。

这也是为什么那么多人愿意去深圳创业。可能前几天还在城中村，过两年就住进深圳湾一号了。这种流动性，别的城市真不一定有。

上海二手房为什么这么热闹

两个原因。存量盘子大，供应稳定。另一个是300万以下预算的购买力很充沛，但一手房压根不供应这个价位的房子，这些人全被挤到二手市场去了。

未来一二手的界限会越来越清楚，各玩各的。

谁是开发商该盯的人

上海有22万户家庭拥有超过600万的可投资资产，全国加起来183万户。这拨人是我觉得开发商最该争取的。

但问题是，这些人现在住得也不差，买房不是刚需。怎么用产品让他动心、让他觉得"我得换一个"，这是个科学问题，不是随便盖个漂亮房子就能解决的。

大平层卖给谁

1亿身价那批人，基本就是上海市中心大平层的主力买家。3000万到5000万一套的房子，得这个身价的人才会出手。

上海这样的人有1.65万户。加上全国来买的，大概占一半，市场总量在2.3万户左右。

这个数字其实在提醒开发商：人就这么点，别盖太多了。我最近比较担心的是风貌别墅，供应量太大了。卖不掉的原因很简单——产品有硬伤，加上有钱人真没那么多。供多了，需求反而出不来。

为什么聊这些

之前我们做过一个选题，叫"现在只有做有钱人的生意了"。逻辑很简单，刚需退潮之后，市场购买力不够了，开发商只能盯着有钱人做文章。怎么用产品激发出他本来没有的需求，这是核心竞争力。

有钱人不光有钱，还有审美、有判断，有自己的圈子和信任半径。没那么好糊弄。

所以你看，不管是10%的有钱人，还是90%的普通人，大家都在用自己的方式在这个城市找位置。有钱人纠结买哪套，普通人纠结租哪里，本质上都是想在这座城市待得舒服一点。

这个市场从来就不是铁板一块。一手房也好，二手房也好，租赁也好，各走各的通道，各赚各的钱。开发商盯着那10%使劲，普通人在90%的市场里货比三家，好像也没什么不对。

毕竟上海这么大，总有人买，总有人租，总有人换房，也总有人就这么一直住下去。

也没什么好总结的，就是一些碎碎念，随便看看。