香港住宅土地出让创15年新高

随着上半年香港卖地计划已接近年度土地供应总量，香港特区政府“会继续审时度势，因应政策需要及市场情况灵活安排推地，不会刻意放慢节奏”

文｜《财经》记者 焦建 发自中国香港

编辑| 苏琦

7月13日下午2时左右，随着位于当地新界屯门第16区站第二期一个被称为“巨无霸”级的地产项目截收发展意向并获得较好市场反馈，中国香港楼市气氛提振推动的土地出让热潮受到业界关注。

作为中国香港近15年来最大的住宅项目，估值最高将超过百亿港元的该项目可提供约5500伙（套）住宅，商住总楼面积将超过300万平方呎。其中住宅上限269.1万平方呎。为增强吸引力，中标的开发商可选择自行开发商场部分或交回港铁。

开发该地块的港铁方面当日下午公布的信息显示，该项目开始招标后共接获至少28份意向书，将于7月15日正式招标，预计9月初最终截止。按照市场目前对该项目的估值约81.7亿至136.1亿港元计算，每方呎楼面地价估值约2700港元至4500港元。

该项目之所以受到普遍关注，一方面源于其位于当地重点开发的北部都会区（北都）的核心地段，包括新地、恒地、信置及华懋等当地开发商提交意向书被反映了对后期楼市前景的看好。作为已有约50万居民的较为成熟的社区，该项目未来将连接北都即将建设的新车站。

另一方面，中国香港自2025年下半年至今的房地产回暖气氛，也被认为已逐渐向上传导到土地市场，特区政府开始趁势加快推出土地。

按照7月10日中国香港特区发展局公布的本财政年度二季度（即7月至9月）的卖地计划，除前述屯门项目，包括近日截标的洪水桥片区内三幅住宅地，以及将于7月27日截标的市建局土瓜湾庇利街/ 浙江街项目，香港特区政府还将推出一幅位于何文田佛光街的中小型住宅官地。

据香港特区发展局局长宁汉豪在相关新闻发布会上透露，洪水桥片区的三幅住宅地将提供3120伙、屯门第16区站第2期涉及约5510伙，土瓜湾庇利街/ 浙江街项目提供1220伙。本年度卖地表内的九块土地目前已推出五块，余下四块土地将“再作打算”。

“土地供应量显著增长，主要反映了特区政府在发展北部都会区及推展铁路相关物业时严格把握发展时机，配合整体土地及基建策略。与此同时，随着近期私人住宅市场交投转趋活跃，开发商投地及推展项目的态度亦见积极。”宁汉豪也解释称。

综合计算下来，二季度香港的卖地总量将涉及的建房总数已达10190伙，这一数字也将成为特区政府主动卖地以来近15年的最高单季记录。整体而言，今年上半年香港的卖地计划已涉及约12430伙的供应，已接近本年度的约12600伙的供应总量。

当地地产服务公司高力香港方面向《财经》提供的信息显示，回顾上一季度，香港卖地市场呈现良好的回暖势头，发展商投地气氛转趋积极，地价收入表现理想。整体而言，今年起的五年内私人住宅单位每年平均落成量约1.7万个，与2025年一手住宅成交量（20500宗）比较，属于市场可健康消化的水平。特区政府因应实际情况继续停售商业用地，并积极探讨将部分商业地改作高校学生宿舍，“充分反映特区政府能准确把握市场脉搏，按市场吸纳能力及需求作出适时调整”。

团结香港基金的一位相关研究人士则指出，虽当地楼市近月已见回暖，但外围政治经济变数及利率走势仍存在不确定性。特区政府近日推出土地及项目涵盖大、中、小型住宅项目，能满足不同市场层级的土地需求，相关安排有助于“延续市场近期积累的正面气氛”。

所谓正面气氛，部分可从上半年一手新盘市场的情况得到体现，其中超过1.15万宗的成交量已创下自2013年一手住宅销售新规实施以来的次高水平。进入下半年至今，当地开发商也借此积极部署新一轮出货计划。

香港特区政府地政总署的资料显示，截至5月底，当地市场共有28个住宅楼盘待批预售楼花，涉及9786伙。其中九龙区的比重超过五成（涉及5299伙），而牛池湾、启德、油塘及长沙湾等地区均为未来的新盘供应焦点。

楼价的稳步上涨，也带动了当地银行对部分大型住宅小区的估值上升。以中原估价指数（主要银行）为例，其最新报81.82，已连续22周高企80点以上。受房地产估值上升影响，当地房地产负资产总数也逐渐下降。香港金管局近日公布数据显示，今年一季度末当地负资产住宅按揭贷款为11424宗，较2025年四季度末21304宗大减9880宗（46.4%）。

负资产数字减少释放出的楼价上升讯号，被业界认为将有助进一步加强市场信心且利于业主售楼套现或换楼，带动整体楼市交投，进而带动地产商买地的积极性。

相关的数字对比显示，随着上半年香港的楼价升幅达到一成左右，入市拿地的地产商类型开始变得多元。部分受此影响，今年5月以16.3亿港元批出的香港东涌第106A区地皮，其每平方呎楼面地价已达3052港元。与2025年2月批出的邻近地皮（每平方呎1501元）相比，地价上升1倍。

展望下半年走势，除前述开始推动出让的土地，香港特区政府亦在对启德集体运输系统进行招标，其中包含作为补助性质的相关土地。按照市场预期，这块地可提供约1300个单位。如成功在年底批出，本财年香港土地供应会达到1.37万个单位，超出预期9%。

宁汉豪也在前述新闻发布会上公布称，虽香港本财年有极大的可能超标出让土地，但特区政府仍会继续审时度势，因应政策需要及市况灵活安排推地，“不会刻意放慢”。此外，继洪水桥片区后，在北部都会区余下两个片区中，因粉岭北片区已完成收地且正进行若干规划程序，相信会成为先行进行土地出让的地区。新田科技城片区则因为要进行收地工作，将稍后再考虑出让土地。

高力香港研究部及零售顾问主管李婉茵则指出，只要特区政府在卖地条款上继续保持灵活，增加项目的发展弹性，“相信余下地皮能顺利批出，为库房带来稳定的卖地收益”。

责编 | 李煜

题图来源 | 摄/焦建