全国上半年房价总结

很久没更新房地产的内容了，主要是每次都是跌，如果间隔太短感觉没啥好写的。现在应该有一两个月没写房价情况了，正好上半年刚过去，跟大家聊一下。

首先我们说看房地产热度，要看二手房，而不是新房。新房第一个问题是偶然性比较大，如果近一两个月楼盘集中在市中心，那么均价就高；如果集中在郊区，均价就低，所以看环比甚至同比变化都不太有参考性。另外，新房的价格不市场化，不像二手房“想降价就降价”（懂的都懂），所以只能搞一些送车位、送物业管理费甚至送黄金的操作。

所以要感受房地产市场情况，得看二手房价格变动。

而看二手房价格变动呢，我不太喜欢看官方数据，更喜欢看一些大的机构自己统计的数据。比如下图这家机构，其实统计的数字就蛮准确的。

从下图来看，几乎所有城市的环比数据都是在跌，这跟现在有些自媒体吹的“企稳”是不相符的。

在左右主要城市中，只有上海房价是在略微上涨的，不得不说魔都还是厉害呀，一枝独秀。然后深圳也还行，虽然没涨，但至少没跌，仅次于上海了。

为什么只有上海和深圳涨呢？我觉得跟这轮AI牛市是有关系的。

目前AI还处于基建阶段，所以现在吃到红利的主要还是硬科技，偏制造多一些。而中国高端制造业最集中的城市就是上海和深圳，苏州勉强也算一个，这正好是现在房价表现最好的三个城市。

北京科技含量足够，但是主要是偏软科技（互联网），所以吃到的红利暂时没有硬科技多。杭州跟北京一个逻辑，制造业不强，强的是软科技，所以收益程度没有上海、深圳多。 广州目前发展相对落后，科技含量已经跟不上北上深了，所以这轮AI红利也没有吃到多少。

二线城市中，跟芯片相关性最大的应该就是合肥和无锡了，这两个城市的房价在二线城市中也算表现不错的了。合肥的长鑫存储马上上市，预计是个2万亿市值的巨无霸；无锡一直是低调的半导体生产基地，可能业内人才知道。

总的来说，房价还在分化，吃到时代红利的城市表现就会好一点。另外，大部分城市是无法吃到红利的，倒是财政收入下滑、人口减少、消费降级的时代黑利逃不掉，这就意味着普跌还将持续。

另外，正如我去年说的，房价急跌的周期快过去了，接下来将会进入到缓跌的周期。5月全国平均跌幅是0.38%，6月全国平均跌幅是0.45%，这样算下来全年的跌幅在5%左右，这其实就是从急跌向慢跌的转变。之前每年跌10%，今年跌5%，之后可能长时间跌2~3%，然后缓慢去泡沫。

那要跌到什么时候是头呢？

还是我一直强调的，看租金回报率和房贷利率的对比。在成熟的房地产市场，一个国家一线城市的租金回报率至少≥房贷利率。现在我们一线城市的租金回报率还是太低了，只有不到2%，跟现在3%的房贷利率一比就非常不划算了。

当然，不是说一线城市租金回报率要从1.9%跌到3%，所以房价还会跌一半，不是这样算的，没有这么悲观。实际上，房贷利率之后应该还会继续下跌，跟租金回报率“双向奔赴”。

但坏消息是今年可能不会降息了，因为现在银行压力很大，已经扛不住持续收窄的净息差（贷款利率-存款利率，简单理解为银行的利润）。最新监管数据能看到，2026年一季度银行净息差只有1.4%，而行业公认的安全警戒线则在1.7%，现在1.4%的数值，已经远远跌破了安全区间。

有一个现象能看出现在银行压力有多大：这两年大家应该都能切身感受到提前还贷有多难，不少银行线上预约通道常年额度紧张，想要部分提前还款、全额结清房贷，动辄需要提前两三个月预约，部分网点甚至要排队半年才能办理完成。

因为市面上闲置资金大量涌入提前还贷，本质就是普通人主动配合化债、降低家庭负债的直观表现，但提前还债本身就是对银行利润的一种做空，这肯定也是银行不想看到的。

加上现在美联储还有降息预期，所以又排除掉了中美利息差过大资本外流的风险，更没有降息的动力了。

如果以一个比较长的周期来看，比如10年的维度，如果这段时间房价跌掉20%，房租上涨10%，房贷利率下降30%，那么我国一线城市的租金回报率就能高于房贷利率了。这样算的话，这个漫长的阴跌周期就是10年，平均每年跌1~2%。

当然，以上说的是均价。如果全国均价跌20%，那么三四线城市将会承担绝大部分的跌幅，一线+强二线跌幅会小很多，甚至企稳。

另外，以上假设偏理论，事实上没人能够预测10年之后的事情。有可能产业转型成功，房租上涨50%，那房价不仅不用跌，反而会涨。变量太多，无法预测，但总的来说，盯着租金回报率≥房贷利率准没错。

最后再提醒大家一点，根据最近几年的经验，房价有明显的季节效应：这几年其实一直都是上半年楼市行情还不错，下半年往往就不太好，主要也是学区房的因素，上半年很多家长要解决孩子入学的问题。所以会有一波集中买房需求，到下半年，入学时间点过去之后。这块需求也会明显减弱。

而且今年还有个特别的现象，就是牛市可能集中在上半年，下半年貌似要熄火了。就最近一段时间来看，很不乐观，上升势头被压制了。退一步讲，就算牛市不熄火，走势肯定也赶不上上半年了。所以我觉得科技和股市带来的财富效应，下半年要衰减一些。

所以就算上海、深圳等城市房价上半年企稳了，也别忙着半场开香槟，看看下半年的房价走势也不迟。

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