上海
最近，国内房地产市场走势让人感到扑朔迷离。一边是，国内各地房价还在下跌。数据显示：2026年6月百城二手住宅均价为12639元/平方米，环比下跌0.42%，跌幅较上月扩大0.10个百分点，同比下跌7.26%。而另一边是，上海、深圳等一线城市放松了限购政策，部分城市房价开始止跌，房产的成交量也出现了大幅上涨的情况。于是，就有不少专家认为，现在房地产市场的拐点已经到来。
面对当前国内房地产市场的形势，有人提出：现在200万的房子，到2032年还能值多少钱？为此，国内的主流观点认为，由于大量人口流入，一线城市现在200万的房子，未来几年还会有15-20%的涨幅，就是230-240万。而由于人口流出大于流入，部分二三线城市房价未来还会有20-25%的下跌空间。现在200万的房子，到2030年就只值150-160万。
而对于现在200万的房子，到2032年还能值多少钱？近期，曹德旺并没有对未来房价做出过任何预测。不过，之前他曾对未来房价趋势发表过看法。早在2018年，曹德旺就表示：房子就是一堆钢筋混凝土，不能创造任何价值，将来会一文不值。曹德旺这句话的意思是，未来很长一段时间内，房地产会逐步去泡沫化，去投资化，将会越来越便宜，最终回归居住属性。
实际上，现在的主流观点认为，一线城市200万的房子，到2032年还会继续上涨，是与当前房价回归居住属性是相违背的。未来这5年，国内各地房价都会出现下跌，只不过之前跌幅较大的二三线城市房价，跌幅会会降到20-25%。也就是现在200万的房子，到2030年就只值150-160万。而现在一线城市200万房子未来跌幅会超过30-40%，大约120万-140万之间，房价补跌的趋势将在所难免。
而导致现在200万的房子，到2032年还值多少钱？这取决于三大因素：第一，房子的供需情况。从1998年-2021年，国内房价处于上涨的周期，这主要是我国在推进房地产市场化，导致居民购房需求集中迸发。之后，由于房子有了赚钱效应，投资购房需求也大量进入。
现如今，国内房子供大于求，96%的家庭拥有一套房，其中拥有二套房及以上房产的家庭数量达到41.5%。此外，数据显示，我国有1.2亿套空置房，足够容纳3.6亿人居住。显然，现在房子不是稀缺，而是严重过剩。在此情况下，房价越来越贬值已经没有悬念。
第二，房价与收入之比。现在国内一线城市房价与收入比是40，二三线城市房价收入比是20-25，就是当地居民不吃不喝几十年才能买上一套房子。而高房价不可能长期脱离当地居民的购买能力，最终会逐步回归居住属性。同时，在经历了多年疫情之后，现在很多居民越来越理性了，他们会根据自己家庭居住和经济条件，来决定是否买房，像过去那样冲动买房的人会越来越少。
第三，房子投资回报率。如果投资者买房，然后把房子出租，投资回报率过低，那房子就只有投机价值。以上海为例，租一套100平米的二室一厅，年租金只要10万元，而这套房子现在的市值是650万，这意味着，投资者买了这套房子用于出租，要想回本大约需要65年的时间，这个投资回报率只有1.53%，这与现在3年期银行存款利率相比也差不多。如此低的投资回报率，使得房子缺乏投资价值。
200万的房子，到2032年还能值多少钱？实际上，近期曹德旺并没有做出过相关房价走势的预测，但之前他曾对未来房价的趋势做出过预测。其核心的意思是在未来很长一段时间内，房价会逐步回归居住属性。如果要满足这样的要求，那现在二三线城市的房价，还有20-25%的跌幅。而一线城市核心区域的房价未来仍有30-40%的下跌空间。而决定未来房价涨跌，主要是以上这三大因素。对此你怎么看？欢迎在评论区留言。
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