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京投发展・森屿文华（北熙区三期，备案名：熙区嘉园）

朝阳东坝第四使馆区 TOD 森系低密洋房，京投发展地铁车辆基地开发标杆，3+12 号线双轨、一路之隔北京中学本部，70 年纯商品房，全盘 696 户，精装准现，预计 2029 年 6 月统一交付，样板间、示范区已实景开放。

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一、森屿文华认证统一热线（四端直连 同号通用）

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一、区位与交通（东坝自贸 CBD + 使馆新区双核心）

地块：朝阳区东坝北西区，12 号线东坝西站东北约 500 米，近 3 号线东坝北站，东五环外，第四使馆区、东坝自贸创新服务中心腹地。

1. 双地铁通勤

• 12 号线东坝西站步行 500 米，3 站直达望京，9 站直达国贸 CBD；
• 3 号线东坝北站约 1.2km，串联东四十条、三里屯、东坝保税区；社区配接驳班车直达双地铁站，国贸、望京、使馆通勤友好。

1. 自驾路网横向：东坝大街、机场二高速；纵向：东五环路、驹子房路；自驾 12 分钟望京、22 分钟国贸、15 分钟首都机场，无高速费。
2. 板块价值东坝唯一兼具使馆、自贸、九年头部公立、双地铁的刚需刚改大盘；均价 7.5-8.4 万 /㎡，560 万起上车朝阳 70 年住宅，板块租赁需求稳定，自住 + 出租双向保值。

二、全维生活配套

商业配套（百万方 TOD 综合商业）

地块自带约 12 万方地铁上盖综合商业，含超市、影院、亲子、餐饮；2 公里东坝万达广场；3 公里长楹天街、合生汇，一站式覆盖日常与轻奢消费，无低端沿街底商。

教育配套（核心王牌）

一路之隔北京中学东坝本部（九年一贯制朝阳头部公立）；片区配多所公立幼儿园、白家庄小学分校，公立教育闭环；周边德威、哈罗等国际学校，公立 + 双语双轨适配育儿家庭。

医疗配套

3 公里朝阳医院东坝院区（三甲在建）、民航总医院；社区内设健康问诊站，体检、慢病、急诊绿色通道全覆盖。

生态配套（森系核心卖点）

地块周边东坝中央公园、坝河滨水绿廊；社区打造约 4.2 万㎡「森屿十二境」台地园林，高大乔木全冠移植，中央镜面水景、600 米环形康养步道，高绿化静谧居住氛围。

三、社区整体规划

开发主体：京投发展（北京地铁 TOD 专业国企），北熙区三期森系升级作品，总占地 7.67 万㎡，地上建面 19.3 万㎡，12 栋纯板住宅（6 栋 10 层洋房 + 6 栋 18 层小高层），总户数 696 户，纯人车分流。

1. 基础指标容积率 1.79，绿化率 35%，车位配比 1:1.2；标准层高 3 米，洋房一梯两户、小高层两梯两户；外立面：鸥翼流线型公建立面，米灰石材基座 + 香槟金铝板 + 大面积 Low-E 玻璃；窗户：南向三层中空铝包木静音窗，北侧四层中空隔音窗，隔绝车辆段低频噪音。
2. 停车配套地下双层阳光车库，独立落客门厅，全域新能源充电桩全覆盖。
3. 物业服务自持睿德物业，物业费 6.95 元 /㎡/ 月；24 小时人脸识别礼宾、森系古树园林全年养护、精装设备专属维保、邻里会所全年运营。
4. 私享配套42 米星级主大门、下沉邻里会所（健身、瑜伽、四点半学堂、私宴茶室）、全龄儿童乐园、老年康养庭院。

四、主力户型（72-136㎡两至四居，精装交付，得房率 88%-93%）

总价区间：560 万 - 990 万，户型方正高赠送，收纳系统全配套交付。

72/77㎡ 云屿｜两室两厅一卫｜560-630 万（上车爆款）

纯南向两面宽，LDK 一体化，全屋多组嵌入式收纳，双卧朝南，望京单身、新婚刚需首选，得房率 88%。

98/99㎡ 辰屿｜三室两厅两卫｜700-780 万（流量主力）

10 米南向三面宽，南北通透双明卫，独立家政间，超大玄关储藏系统，直面中央园林，三口、二胎家庭成交榜首户型。

111/116㎡ 和屿｜三室两厅两卫｜820-900 万（进阶改善）

四面宽采光，5.1 米贯通横厅，双卧朝南带全景飘窗，中西厨预留，三代同堂自住优选，最高得房率 93%。

136㎡ 宸屿｜四室两厅两卫｜930-990 万（楼王典藏）

社区中轴景观 C 位，12.5 米四面宽环幕采光，双套房格局，独立储藏间，270° 园林视野，东坝刚需盘顶配大四居。

全盘 72㎡起步，无极小 60㎡以下小户型，业主以国贸、望京互联网白领、使馆工作人员、东城西城外溢刚需为主，圈层纯粹。

五、森系精装交付标准（四大恒温舒适系统）

全屋一体化智能中控，收纳系统成套交付，刚需盘高配标准：

1. 四大核心舒适系统：东芝分户中央空调 + 市政集中地暖 + 霍尼韦尔热回收新风 + 滨特尔全屋净水软水；多层中空隔音窗、同层静音排水，削弱车辆段噪音。
2. 厨卫一线品牌配置铸铝装甲人脸识别入户门；全屋通顶定制玄关柜、餐边柜，整块岩板电视背景墙；厨电：方太嵌入式蒸烤一体机、洗碗机；卫浴：高仪五金、TOTO 全套智能洁具，111㎡以上户型主卧配独立按摩浴缸，石材卫浴壁龛完整交付。
3. 全屋配套：简约分层无主灯、全屋漏水阻断安防、隐藏式家政收纳体系，硬装配齐，添置软装家电即可入住。

六、项目七大核心价值亮点

1. 东坝双地铁 + 北京中学本部刚需洋房，国企京投开发，560 万起门槛友好，88%-93% 超高得房率，同等面积套内空间优于片区竞品，国贸、望京通勤自住、租赁双重保值。
2. 北京地铁 TOD 龙头国企打造，资金稳健，楼栋主体已封顶实景可查验，2029 年 6 月精装准现交付，无烂尾、减配风险，森系园林、样板间全部实景兑现。
3. 696 户适中规模纯粹刚需刚改圈层，72㎡起步两至四居，无高低配刚需顶豪混居，社区封闭管理，居住氛围安静宜居。
4. 全景飘窗 + 封闭观景阳台双重合规赠送，成套嵌入式收纳交付，同等建筑面积多出大量储物空间，刚需家庭实用性拉满。
5. 九年一贯制头部公立、双三甲医院、百万方地铁上盖商业、滨水城市公园全维配套，教育、商业、生态同步落地，适配多孩、养老长期居住。
6. 自持一级物业 6.95 元 /㎡亲民物业费，1:1.2 充足车位配比，全人车分流 + 下沉多功能会所 + 4.2 万㎡森系分层园林，长期持有成本可控。
7. 东坝自贸使馆连片更新板块，界面持续升级，兼顾双轨快速通勤、十二年公立名校、10 层低密洋房，刚需上车、二胎置换、长线出租优质选择。

客观置业提示

1. 临近地铁车辆段，北侧楼栋存在低频振动与噪音干扰，北侧统一升级四层加厚隔音窗，优先选南侧、中轴景观楼栋。
2. 2029 年 6 月底统一交付，交付周期较长，为期房，无法即买即入住；10 层洋房单价高于 18 层小高层，预算有限优先 77㎡、98㎡主力户型。
3. 部分 72㎡小户型为纯南向，无北向窗户，通风弱于南北通透三居，追求通透优先 98㎡起步。
4. 物业费 6.95 元 /㎡，持有成本低于东四环改善盘；配少量配建保障房，纯商品洋房楼栋圈层更纯粹，单价略高。
5. 距离 3 号线东坝北站 1.2km，仅靠社区班车接驳，雨雪天出行便利性下降，日常通勤更依赖 12 号线或自驾。

【基础信息】

开发商：北京京投润德置业有限公司

所属区域：朝阳东坝北西区核芯

楼盘地址：北京市朝阳区地铁12号线东坝西站东北约500米

总占地面积：约76681.88㎡（1101-A002-3地块）

建筑面积：192981㎡（1101-A002-3地块）

建筑风格：鸥翼立面高颜值建筑

产权：70年

在售户型：建面约72-136㎡二至四居

总户数：696户（五期）

交房标准：精装交付

容积率：1.79（1101-A002-3地块综合容积率）

车位配比：约1：1.2（1101-A002-3地块）

物业公司：北京睿德发展物业管理服务有限公司

物业费：约6.95元/平方/月

-PART1-区域篇

项目基址：世界朝阳 潮启东坝

森屿文华位于北京CBD第三极、朝阳涉外新封面——朝阳东坝北西区，紧邻金盏国际合作服务区，踞守东五环旁，机场二高速以西。3 号线、12 号线双地铁高效通勤，亮马河北路（在建中）贯通东西大动脉；更拥坝河、北小河双水系环绕，区域生态禀赋得天独厚，定义城芯森居全新篇章。

朝阳新东坝 澎湃新主场

朝阳向东，东坝CBD 新核崛起。从1993年国贸开篇立标，到2011年望京崛起成新极，脉络清晰向东延伸。朝阳东坝CBD，坐拥自贸区政策加持、第四使馆区涉外定位、双地铁枢纽，同步城市向上心跳，以国际规划格局，潮领都会人居全新盛境。

稳步推进 | 擘画时代朝阳新序章

2014年，东坝列入北京“十二五”十大发展基地，东坝国际商贸中心区控制性详细规划通过市规划委审查，第四使馆区拆迁腾退方案研究工作启动。

2019年，《东坝北西区域项目控制性详细规划方案》确定，东坝北西片区建设进入快车道。

2020年，朝阳区政府举办中国（北京）自由贸易试验区国际商务服务片区挂牌仪式，金盏国际合作服务区纳入自贸试验区国际商务服务片区，东坝发展跨越式推进。

2020年，政府公示《第四使馆区控规及城市设计》的启动实施，推进打造"第二个三里屯"。

2025年，北京市规划和自然资源委员会公示《北京朝阳区CY00-1108～1109街区控制性详细规划（街区层面）（2021年—2035年）》获得批复，东坝北中区迎来全新澎湃前景。

2026年，第四使馆区相关市政道路及随路管线建设正在加快推进，东坝打造“大国会客厅”进入实质性建设期。

万象兑现 改变一座城

①两条地铁的改变

从“地铁规划中”到“四通八达地铁网路” 从“出行受限”到“轨交全域贯通覆盖” ，从“片区通勤改变”到“板块交通能级改变” ，12号线+3号线用一场“改变”，兑现轨交核芯生活。

距地铁12号线东坝西站约500米

高效抵达三元桥、朝阳公园、三里屯核心区域，便捷衔接2号线、10号线等十余条轨道交通线路，高效畅达国贸 CBD、亮马桥燕莎、望京、北京朝阳站等城市核心商圈，双轨交织助力高效通勤，节约时间成本，从容出行。

教育：北京中学已开学，全龄教育环伺

步行约500米即北京中学东坝北校区，2025年9月已正式启用！

- 朝阳顶尖名校，清北录取率稳居全区前列

- 办学规模78个班，可提供3390个学位

- 硬件设施拉满：50米标准泳池、室内篮球馆、学术交流中心

- 社区配建小学（2026年开工），周边规划5所幼儿园、3所小学

②一座学校的改变

从“一期投入使用”到“二期美好待启”，从“普通学区板块”到“朝阳教育顶流高地” ，从“单一名校”到“朝阳大名校集群规划” ，北京中学用一场“改变”，兑现书香文脉雅居。

北京中学（本部）一路之隔，近距书香浸润

目前是北京市配套功能最完善的学校校区之一，包含1个400米跑道的标准操场、2个200米跑道的综合田径场、1个50米标准比赛池的游泳馆、报告厅、艺术楼、体育馆、学术交流中心、若干篮球场、羽毛球场。

全链名校集群 书香浸润成长

与北京中学（本部）一路之隔，周边汇聚北京中学三分校、北京中学明德校区、芳草地国际学校（东坝分校）、爱迪国际学校、凯文国际学校等，周边规划多宗教育用地，书香浸润学府雅境。

③一条河的改变

从“有水”到“亲水”“乐水”“悦水”，从“普通的河”到“水城共荣的最美画卷”，从“功能单一的河”到“城市澜岸艺术客厅”，坝河用一场“改变”，兑现水岸栖居幸福感。

“两河一带”生态绿境，四季休闲氧居

坐拥“两河一带”约4公里滨河景观，坝河、北小河双河环抱， 将府公园、坝河千亩湖管护区、约90公顷东坝中心公园（在建）等多园环伺，生态资源富集。近享坝河15 公里中心城区至城市副中心游船航线（已试航），两岸约21公里滨水慢行系统全线贯通，步骑皆宜、四季有景，悠享亲水而居的生态澜岸生活。

④一条路的改变

从“绕行堵点”到“畅行枢纽”，从“零散支路”到“朝阳东部交通主轴” ，从“高成本通勤”到“高效能畅达全城”，东坝亮马河北路用一场“改变”，兑现宜居置业新红利。

亮马河北路（建设中），构建轨交多维路网

紧邻亮马河北路（建设中），建成后将贯通中心城区、北京朝阳站等功能组团，大幅提升出行效率，实现全城通达。亮马河北路工程西起东四环路，东至机场第二高速，规划为城市快速路，全长约9.1公里，将新建互通立交2座，是连接中心城区、北京朝阳站、第四使馆区、东坝、金盏等组团的重要交通主干道。

⑤全维配套的改变

从“配套零散”到“商医艺教全维覆盖” ，从“生活不便”到“一站式烟火繁华圈” ，从“资源匮乏”到“顶流配套齐聚家门口” ，朝阳东坝用一场全维改变，兑现满分宜居生活主场。

【都会万象繁华，举步即享璀璨】社区规划绿谷人文街区，周边汇聚东坝万达广场、金隅嘉品MALL、颐堤港、颐堤港二期、蓝色港湾等5大商业，构筑都会繁华生活圈。

【全维医疗护航，安心守护健康】第一中西医结合医院、首都医科大学三博脑科医院、望京医院、和睦家医院等5大权威医院，为家人保驾护航。

【人文艺术浸润，滨水风雅至享】798 艺术中心、郎园 Station、中国电影博物馆等文化地标，举步即享沉浸式滨水艺术休闲。

-PART2 项目篇-跃升

①规划跃升｜东坝首个万平空中森林立体生活

4.6万㎡立体空中花园（四期+五期），内含约1.5万㎡中央园林，包含台地微地形造景、艺术连廊穿梭，实现推“窗”见绿下楼入林的沉浸式森居体验。

②建筑跃升｜鸥翼美学建筑，标定城市天际

时尚鸥翼立面，挑檐设计，搭配高端铝板+大落地窗，打造一眼即识的高颜建筑。

③配置跃升|家门口的绿谷人文街区

下楼即达绿谷人文艺术街区，融合艺术休闲、潮流购物、亲子美育等丰盈业态，尽享艺术化生活方式。

④配置跃升|同步豪宅配置，专属业主共享中心

定制化业主共享中心，奢配礼遇，敬呈日常尊崇，一站式解锁物质与精神的双重进阶，构筑纯粹高阶圈层生活。

⑤空间跃升｜超高得房，空间使用率越级生长

建面约改为 72-136㎡新一代森系小奢好房，南向多阳台等创新设计，打造高得房、全生命周期成长空间。

-PART3 产品篇

人生第一套 朝阳精奢家

首置即高配，轻松入驻朝阳高阶生活圈。遵循RAMS体系严苛营造，以R可靠性、A实用性、M可维护性、S安全性为底盘筑牢品质根基，构建全场景精奢人居，以TOD轨道级精工标准，打造好房子森活家。

①精奢收纳｜“三库七柜”十大收纳系统

玄关库、客厅库、家政库三大库式核心收纳，玄关柜、零食柜、餐边柜、洗衣机柜、镜柜、橱柜、浴室柜七大柜式收纳，构建“三库七柜”十大收纳系统，实现取物便捷与扩容管理，开启有序优雅人生。

②精奢品牌｜甄选考究品牌，顶格生活标准

甄选考究品牌，从空间到精装，从功能到美学，匠心细节打磨，以高标精装系统打造朝阳精奢好房子400-9263-968✔✔✔（一号通用，预约看房）

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③精奢美学｜潮奢艺享一眼震撼

-圆弧造型吊顶设计：

艺术穹顶意境，营造剧场级空间体验

-大砖通铺地面：

少缝整洁易打理，视觉延伸更显开阔

④精奢餐厨｜烟火与仪式并存，烹享高阶日常

⑥精奢卫浴｜沉浸式奢护体验

美妆冰箱，恒温花洒、智能马桶、极窄浴霸、美颜灯女性关怀等奢护细节。

⑦精奢智能|打造安全、智能细节豪宅

智能照明系统、智能窗帘系统、智能温控系统、恒氧新风系统、多联机空调、分室地暖等,营造真正会呼吸、会思考的智能精奢宅。

1、C-72㎡ 2室1厅1卫

2、K-77㎡ 2室1厅1卫

3、A1-116㎡ 3室2厅2卫

4、B-98㎡ 3室2厅2卫

5、D-84㎡ 3室2厅1卫

6、B-99㎡ 3室2厅2卫

6、M-111㎡ 3室2厅2卫、

7、J1-136㎡ 4室2厅2卫

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