质价不符怎么办、空置房能否减免…惠州官方回应你关心的物业问题

物业质价不符，公共收益不清等小区治理难题如何破解？如何规范小区物业费、停车费收费？物业收费明细如何公开……这些困扰小区业主的“老大难”问题，正在惠州迎来系统性破解。

日前，惠州市“行风热线”栏目中，惠州市住房和城乡建设局党组成员、市建筑和房地产行业党委专职副书记谢峰，惠州市发展和改革局党组成员、副局长胡春华，惠州市市场监督管理局党组成员、副局长刘玉嵩，惠州市城乡管理和综合执法局党组成员、副局长梁志坚围绕“提升物业服务水平”回应市民关切。

据介绍，去年以来，惠州以“规范小区物业服务管理”连续两年入选全市十大民生实事为抓手，全面推行服务等级自评——目前已有近半数小区（1118个）完成亮级公示；同步搭建智慧物业平台，接入超1500个小区，让收费明细、投票表决全程“线上见”。

更值得期待的是，《惠州市住宅物业服务管理条例（草案）》已通过市人大常委会一审，最快年底出台，为小区长效治理筑牢法治基石。

01

直击“质价不符“痛点

服务等级“亮出来”1118个小区完成自查定级

“物业费3.2元/平方米，但保洁不及时、电梯常故障”——这类“质价不符”投诉长期占全市物业类投诉半数以上。今年1月起，惠州全面推行物业服务等级自评机制，要求物业企业对照《惠州市普通住宅物业服务等级标准》，从综合管理、保洁、绿化、秩序维护、设施维保、客户服务六大维度自行定级并公示。截至5月上旬，全市已有1118个小区完成自查定级，占全部小区近半数。市民登录"惠州市智慧物业服务平台"即可一键查询小区服务等级与对应承诺。

“解决质价不符，重点是让服务看得见、可衡量、能监督。”市住建局党组成员、市建筑和房地产行业党委专职副书记谢峰介绍，为防止“自评走过场"，惠州配套建立“企业自查、随机抽查、重点复评”三级核查机制，近期将组织行业专家联合县区开展随机复查，重点核查企业是否虚报服务等级、收费与标准是否匹配，对弄虚作假企业挂牌督办、公开曝光。

同时，发挥行业自律作用，把偏高的收费降下来。2025年11月，市住建局指导市物业行业协会发出降费让利倡议，鼓励物业企业主动响应业主合理诉求。目前，全市已有265个小区主动推出实质性降费让利举措。

惠州还探索选取典型小区开展物业费第三方评估试点，结合服务等级、运营成本与业主满意度形成客观定价参考，让市场议价机制转起来，实现“优质优价、质价相符”。

02

空置房物业费怎么算？

依合同、可协商，省级层面暂无减免政策

空置房物业费是否能减免，是直播间高频咨询热点。对此，市发展和改革局党组成员、副局长胡春华明确法律边界：依据《中华人民共和国民法典》相关规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付。空置房是否可以减免物业费，应视物业服务合同中的具体约定而定；未约定的，应当适用《民法典》规定。目前，广东省暂未出台针对空置房物业费的减免政策。

为化解涉及空置房矛盾纠纷，谢峰提出建议：首先依合同办事，翻看物业服务合同，有约定就按约定办；其次主动协商，合同没有约定的，可以找物业公司协商签订补充协议、明确减免标准。行业协会也在倡议和鼓励会员企业加强与业主的沟通协商，响应业主诉求。

03

规范物业服务收费

明码标价全面公示，严禁水电代收加价

“去年装修，装修保证金和出入证工本费不知道合不合理。前些天换水龙头，物业上门也是随口报价。物业费、水电费、停车费，怎么才能让我们消费得明明白白？”

针对物业公司收费问题，市市场监督管理局党组成员、副局长刘玉嵩回应，所有物业收费应当实行明码标价、全面公示、分项列明，杜绝隐形收费、随意加价。

具体来说，市民可对照三大类收费进行查看：一类是常规物业费、车位管理费、水费、电费、燃气费等，每一项都要单独清晰标价，不得打包统收；第二类是装修保证金、出入证工本费等临时性收费，必须提前公示收费标准、退还条件和流程，不得事后随意加收或扣减；第三类是安装插座、疏通管道等入户维修服务，也要事先公示人工费、材料费或提供统一价目表，维修人员上门前应主动告知收费标准，征得业主同意后方可维修，不允许“随口要价”或“事后加价”。

刘玉嵩提醒，物业公司需在物业服务中心、收费窗口、公示栏等显著位置长期公示价目表，发现未按要求明码标价、违规乱收费，可向市场监管部门投诉举报。

针对小区商铺水电费代收代缴问题，刘玉嵩表示，物业公司代收水电费时应按照政府规定的销售价格执行，不得在水电费用中加收其他费用。共用设施用电及损耗费用，一是通过租金、物业费、服务费等方式协商解决；二是经与分表用户协商，可采用电量分摊方式解决，但不得提高分表用户电价标准。

对于公用水电费分摊，胡春华介绍，按照《民法典》规定，有约定的按照约定；没有约定或约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。物业企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额。

电动自行车充电费方面，充电费用实行价费分离，充电电费和服务费应分别标示、分别计价。居民住宅小区内充电设施用电执行居民合表电价（66.586875分/千瓦时），服务费实行市场调节价，由运营单位合理制定并分别标示。

胡春华补充，市发改、住建、市场监管等部门已梳理出部分物业费明显偏高、涉嫌价格违法违规的小区清单，将实施重点监管。

04

公共收益独立核算

手机可查，不让公共收益成"糊涂账"

电梯广告费、地面停车费、快递柜入场费、泳池外包租金……小区共用部位经营产生的公共收益本属全体业主共有，但部分小区长期存在账目不公示、收支混乱、资金挪用等“糊涂账”。

对此，市城乡管理和综合执法局党组成员、副局长梁志坚厘清执法边界：所监管的“共用部位”是指业主专有部分以外的、属于全体业主共同使用的公共区域，包括道路、绿地、大堂、楼道、架空层、天台、停车场、公共设施设备配套用房等。未取得业主大会同意及相关部门许可手续，擅自占用及进行经营均属违法违规行为。

“公共收益应该单独开户、独立核算、季度公示，严禁与物业费混同管理。”谢峰介绍，去年12月惠州印发《住宅小区公共收益管理试行指引》，硬性要求物业每季度公示收支明细。数字化监管同步落地，目前正推进公共收益接入“惠州市智慧物业服务平台”，实现每笔收支线上留痕，业主通过手机随时查询，彻底解决账目不透明难题。

涉及公共区域、公共收益的违法违规行为，监管链条长、涉及环节多。梁志坚表示，惠州已初步厘清住建、城管执法、市场监管、发改、公安、镇街等部门监管职责边界，构建起从发现线索、执法查处到整改跟踪的全流程协同联动机制，建立违法线索移交机制。

05

维修资金"申请难"咋破解？

电子投票超56万人次，紧急情况绿色通道

住宅专项维修资金“申请使用难”也是很多业主的感受。谢峰指出，我市推出多重便民举措：

一是便利业主表决。正在修订《业主大会议事规则》和《管理规约》范本，同时大力推广“粤省事”电子投票，目前累计参与投票超56.72万人次，有效解决了“凑不齐人、假签名”的难题，大幅降低组织成本。

二是开通紧急情况绿色通道。一旦发生危及房屋使用、人身财产安全等紧急情况，可跳过常规表决程序先行维修。谢峰提醒：“这项制度是为应急兜底而设，绝不是为了方便绕过法定流程。一旦发现违规情况将移交相关部门处理。”

相关部门负责人还对老旧电梯更新、成立业委会、二次供水管理等问题进行了解答。

06

纪委靶向监督破物业难题

大亚湾推动公共收益“阳光化” 惠及40.5万户！

在全市机制建设基础上，大亚湾开发区纪检监察工委将监督触角延伸至民生末梢。针对物业收费"质价不符"、公共收益不透明等痛点，开展监督检查234次，下沉走访65个小区，推动解决群众难题59个。

创新“五心”治理模式。 探索“连心、暖心、聚心、热心、励心”专项整治，督促6个试点小区建立民意沟通机制，办结各类民生问题477项。针对收费与服务不匹配问题，推动建立“质价相符”服务等级标准，并试点空置房物业费减免，平衡业主与运营方利益。

源头化解矛盾纠纷。 组建友邻调解队，优化积分激励机制，将矛盾化解在基层。监督推动全区337个小区公共收益公开公示，规范资金2752万元，退还违规维修资金17万元，惠及40.5万户。

“当下改”与“长久立”结合。 针对西区某小区多年积水顽疾，开通应急绿色通道，督办管网升级，彻底解决内涝。同时健全公共收益建账、投诉闭环处理等长效机制，制定维修资金使用指引，实现系统治理。

目前，大亚湾正推动“新湾人”连心工程提质扩面，计划三年覆盖全区300多个小区，今年首批覆盖100个，让监督成效转化为群众实实在在的幸福感。

07

立法保障“跟上来”

《惠州市住宅物业服务管理条例》最快今年底出台

《惠州市住宅物业服务管理条例（草案）》已通过市人大常委会一审，今年8月将提交二审，最快可于今年底或明年初出台。草案专设"公共收益"条款，对公共收益的范围、账户管理、公示要求等作出明确规定，对挪用、侵占公共收益等行为将作出行政处罚。

届时，服务等级、收费规范、公共收益管理、维修资金使用等关键环节将获得更充分的法律支撑，全市小区治理有望从"行政推动"迈向"立法刚性"，迈入常态化、法治化新阶段。

资料来源 | 惠州住建、惠州日报、大亚湾发布，由惠民之家综合