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顺义的这个楼盘，最近火了。
因为低价。
开盘当日卖了195套，目前网签153套，成交均价2.07万/㎡，总价150万起。
这就是现房裕龙湾。
图为顺义裕龙湾实景
成本端的降维打击
很多人说它卖2万多是降价甩卖。
为什么这么低？
裕龙湾位于顺义仁和板块。
它是存量安置房源转商品房，不是招拍挂拿地来的盘。
周边龙湖云河砚这些项目能卖3万以上的均价，是成本就明摆着。
裕龙湾安置用地没有招拍挂土地溢价，建筑主体2022年就已竣工，财务成本低，营销费用也低。
图为顺义裕龙湾实景
图为顺义裕龙湾实景
最终项目网签成交均价约2.07 万/㎡，对外销售起价2.3万/㎡，总价150万起，比周边同面积段刚需新盘便宜30%以上，且这个价格它还有合理利润。
产品力不行？
很多人觉得安置转商品的房子，产品力不行。
从规划参数来看，裕龙湾一共8栋楼，都是18-21层高层，1364户，容积率2.45，楼高约60米，楼间距普遍80到100米，楼间距系数超1.3。
北京高层住宅日照标准是大寒日满窗日照不少于2小时，对应常规楼间距系数约1.1，它直接超了近 20%，哪怕低楼层正午采光都不受遮挡。
整体来看，裕龙湾属于标准的高密度高层社区，不是洋房，不是低密。
项目有4个户型，67平米1居室，86、88平米两居，以及115平米三居。整体得房率在74%-79%区间，虽然不属于高得房率，但是也还说的过去，属于中等偏上水平了。
这项目入市前还做了公区提质，环氧地坪车库、中心园林，人车分流。
图为裕龙湾社区实景
项目周边交通上有利有弊。
项目距15号线俸伯站约5.2公里，现状无地铁，依赖公交接驳，R4快线需等到2029年才能兑现，靠地铁通勤不方便。
自驾好一些，紧邻通怀路，可快速接驳京平高速、京承高速、六环路，去往首都机场、城市副中心或中心城区。
配套方面，整体来说，是齐全的。
尤其是教育配套，东侧紧邻府学胡同小学(顺义分校)，北侧700米临河中学（预计今年招生）。
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