资讯 | 空置率超20%，既有商业楼宇能不能转型“科创产业综合体”？

任何一个国际化大都市或金融中心建设过程中，都曾面临商业楼宇建筑老化、改造成本与收益不匹配等突出挑战。科创中心背景下，商业楼宇如何实现功能再造与投融资模式创新？围绕这一议题，来自北京大学、中国社会科学院、香港城市大学、华东师范大学、上海财经大学等高校院所的专家学者日前聚首上海财经大学开展了一场圆桌研讨，共议城市更新背景下商业楼宇高质量发展的路径与机制。

“当前全球主要商业中心写字楼空置率已突破20%，传统‘重开发、轻运营’的地产逻辑已彻底失效。”香港城市大学公共及国际事务系讲座教授许智文在题为“全球商用物业的更新与改造：写字楼与商场的跨界功能转化、混合社区重塑与极致体验革命”的主旨报告中指出，导致商业楼宇空置率上升的原因包括：混合办公常态化使企业缩减20%–30%的物理办公面积、电商对线下零售的冲击，以及全球ESG政策对“棕色资产”的倒逼。许智文表示，写字楼改造方面，欧美核心城市正经历向住宅转型的爆发式增长，同时向物流仓储、数据中心、生命科学实验室等用途拓展。商场改造方面，全球趋势呈现“去零售化”——体验娱乐占30%，餐饮占35%，生活服务占20%，传统零售仅剩15%。他还分享了伦敦巴特西发电厂、纽约25 Water Street、香港海港城港威商场与美利大厦活化等标杆案例，并强调未来改造有两大法则：一是抛弃纯面积的售租逻辑，转向灵活运营；二是将ESG作为顶层投资决策前提。

“围绕城市发展目标和科创中心建设，上海商业楼宇更新与功能再造正围绕居住功能补充、产业功能嵌入、生活服务完善和商旅配套提升四个方向加速推进，政府在制度政策激励、部门协调机制等方面强化顶层设计，各区因地制宜积极探索。”上海财经大学副校长、上财浦发金融创新研究院院长姚玲珍在主旨报告中介绍了上海在商业楼宇功能再造方面取得的成效。她同时指出从投融资角度看，当前还面临三重挑战：投资端，资产估值下行叠加改造成本高昂，面临投资回报率低或者投资回收期过长的问题；融资端，社会资本不愿进入、间接融资隐含抵押品风险，甚至出现贷款到期无力偿还而断供的个别案例；退出端，2025年上海大宗交易成交额同比下降15%，REITs退出受土地使用权合规性等制约。对此，姚玲珍提出三方面对策：投资端建立差异化估值体系并引导长期耐心资本入场；融资端创新银团贷款与“统贷统还”模式；退出端把握REITs扩容机遇并拓展多元退出路径。

“当前释放了功能转换放宽、容积率奖励等政策红利，但实操层面仍面临政策细则待落地、规划审批协同待健全等瓶颈。”“‘标准地’改革可为商业楼宇更新提供借鉴，市场摩擦和空间混合利用是分析商业楼宇高质量更新的重要理论视角。”华东师范大学公共管理学院公共政策系主任黄忠华从土地视角出发，分析了商业楼宇更新背景、现状及面临的各种摩擦问题。他还分享了漕河泾开发区楼宇空间扩容提质增效、亚洲大厦散售楼宇“产业垂直集聚”更新、锦沧文华历史地标“高端提质”更新、城投宽庭“商改保租房”等优秀实践案例，并提出促进商业楼宇高质量更新的空间混合利用、找回比较优势、深化“亩产论英雄”、灵活产权设置、用地空间结构转型等五种对策。

商业楼宇功能再造是城市更新和存量提质增效的重要任务之一。上海财大姚玲珍教授项目组基于对商业楼宇现状的深入调查分析和国内外商业楼宇功能再造典型案例的比较，提出向科创产业功能转型的路径和策略。北京大学首都发展研究院副院长冯长春认为，应在此基础上进一步明确商业楼宇包含的类型范围，从功能和楼宇实体考虑，将商业楼宇再造转型形成为“科创产业综合体”，此外还需明确科创产业的不同类型以及在空间上的集聚关系，按照科创产业集群进行空间规划布局，因区制宜（区位条件）、因功制宜（功能定位）、因项目制宜（单体特征），对空间进行立体重构。他还建议对现有商业楼宇开展系统调查评价，为精准更新提供依据；更新再造后的运营模式因主体制宜，做好可行性分析，平衡成本、收益与风险防范，将金融政策和土地政策与改造运营周期相匹配，保障其可持续发展和运营。

中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，商业楼宇改造的关键问题是“向何处去”，核心是功能再造而非简单的旧楼翻新。解决“向何处去”需把握两个维度：一是面向未来，关注经济社会活动方式变化与空间载体的适应性；二是立足现实，具体区位和项目应因地制宜。他认为，商业楼宇向工业和科研功能转化，为交流交往空间以及沉浸式演艺等情绪价值提供场景，是尤为值得关注的功能转型方向。在他看来，功能再造的核心研究方向是动力体系的构建，即设计形成各利益相关者的共赢机制，并从国际经验、理论推导和实践调研三个途径提炼更新模式。

会议讨论环节，上海财经大学公共管理学院副教授朱祎分享了调研观察，指出当前商业楼宇更新面临需求迭代快与供给周期长的“时间错配”问题、虚拟经济与实体空间关系的重构，以及不同物业类型间差异化竞争的困境。上海财经大学财税投资学院张莉指出，当前不同物业类型间存在“内卷式”恶性竞争——大量老旧工业厂房因土地成本低、租金低，改造为写字楼后反而拉低了商办楼宇整体租金水平，各方相互挤压、错位竞争的困境亟待破解。

本次会议由上海财经大学浦发银行金融创新研究院、上海财经大学财税投资学院联合主办。