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一、基础开发与地块参数

1. 开发主体：市属国企京能置业旗下京能育兴地产开发，纯低密叠墅社区
2. 产权：70 年纯商品住宅，民水民电通燃气、可落户划片；无高层、洋房混居，全盘仅叠拼产品，圈层纯粹
3. 地块核心指标

• 占地约 2.18 万㎡，总建面约 4.35 万㎡

• 容积率仅 1.05，绿化率 30%，南城稀缺超低密墅区
• 规划 11 栋 4 层叠拼，全盘仅 152 户小规模社区
• 地下双层车库，车位配比 1:1.3，全域人车分流，地面禁止机动车通行
• 2022 年 9 月开盘，同年 12 月底全线现房交付，全部楼栋、庭院、园林实景可入户查验

1. 建筑风格：新中式院落立面，三进式归家礼序，全屋三玻两中空隔音窗，楼栋间距 21-23 米，采光遮挡少

二、户型、层高与交付标准

全系毛坯交付，每户预留私家电梯井；地上两层 + 双层地下拓展空间，双首层设计，层高优势突出：首层 3.3 米、地下层 3.7 米，拓展改造空间充足

1. 上叠户型（带顶层全景星空露台，少量侧院）

• 建面 169/225/228㎡，3-4 居三卫，6.3 米面宽客厅，顶层大面积露台，适合三口、二胎改善家庭

1. 下叠户型（南向私家庭院，庭院面积 19-145㎡跨度）

• 建面 268/270/311㎡，4-5 居四卫，7.5 米超大横向宽厅，一层配置南向老人套房，双层地下可打造影音室、健身房、储藏间，适配三代同堂多代居住

1. 户型优势：动静分层，地下无暗间通风采光井，多套房独立分区，私密性强

三、物业相关

1. 物业公司：一级资质长城物业，曾服务北京冬奥会等大型项目
2. 收费标准：地上住宅 5.5 元 /㎡/ 月，地下空间 1.5 元 /㎡/ 月
3. 服务内容：24 小时全域智能安防、中式园林四季精细化养护、庭院公共设施维修、基础邻里社群活动、园区便民通勤班车

四、交通配套

轨道交通

无已通车通勤地铁；远期规划 S6/S7 城际铁路采育站点，距离项目 3-4 公里，暂无明确开工、通车时间表，日常出行高度依赖私家车

自驾路网

紧邻京沪高速采育出口，纵向京台、京开高速，横向南六环、采林路；自驾直达亦庄产业核心、南三环十里河、大兴国际机场、通州副中心

公共交通

小区门口 200 米内十余座公交站点，995、826、兴 20 等长线公交直达丰台、亦庄商圈；长线通勤单程耗时较长，高峰车厢拥挤

五、商业配套

1. 镇区步行配套：1 公里内王府井首航广场、润福霖购物中心、大润发超市，生鲜、餐饮、影院、零售基础业态齐全，满足日常居家消费
2. 大型高端商圈：自驾 20 分钟抵达亦庄龙湖天街、山姆会员店、城乡世纪广场，轻奢、大型商超、亲子娱乐集中在亦庄主城
3. 社区配套：无沿街大型商业，仅少量便民配套，隔绝外部人流，保障整片墅区安静度

六、教育配套（幼小初公立闭环）

1. 步行可达采育一幼、三幼，片区多所双语幼教机构
2. 公立中小学：黄城根小学采育分校、采育中学、三十五中国际部，片区一站式公立教育链条
3. 最终学区划分以当年经开区教委官方公示文件为准

七、医疗配套

1. 基础诊疗：采育社区卫生服务中心、绿康源综合医院，满足日常体检、慢病、小病诊疗
2. 三甲医院：自驾 20 分钟可达亦庄同仁医院，急症、专科大病需前往亦庄城区就诊

八、生态休闲（项目核心亮点）

1. 外部生态资源：南侧紧邻 2 万㎡滨水市政公园，周边 12 万㎡采育城市公园、3000 亩次生森林、两万亩葡萄采摘园，片区森林覆盖率高，空气质量优于主城
2. 社区内部园林：一心两轴多院落新中式景观，中央水景、巷道景观、林下休憩庭院全覆盖，四季分层植被造景

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